大数据时代下房地产业的发展探析

花 盛

（安徽省芜湖县房地产管理局，安徽 芜湖241100）

1 大数据

大数据(big data)，是指无法在可承受的时间范围内用常规软件工具进行捕捉、管理和处理的数据集合。通常用4个V来概括大数据的特点：一是数据体量巨大(Volume)，二是数据类型繁多(Variety)，三是价值密度低(Value)，四是处理速度快(Velocity)。这是大数据区分于传统数据挖掘的最显著特征。在海量的数据面前，处理数据的效率就是企业的生命。事实上，在信息化高速发展时期，每时每刻都有着大量数据被制造，然而如何有效地搜集、快速地处理数据和挖掘大数据背后的价值，并运用到房地产业，指导和推动房地产业的发展，是所有房地产从业人员应当思索的问题。

2 发展模式探析

大数据在各行各业都已受到了关注，尤其在通信、互联网、金融、交通等领域已经呈现出巨大的应用价值，而在房地产业的运用才刚刚起步，其在此行业的应用还将有着巨大的提升空间，因此也亟需广大房地产业研究及从业人员的发掘与探索。

首先，房地产商要增强数据搜集、挖掘与分析能力。房地产企业手中掌握着多年来积累的数以百万计的信息，无论交易数据、土地信息、宏观经济还是企业的开发经营，都可以被量化成为数据。此外，近年来房地产电商多种模式的不断发展与成熟，不仅拓宽了房地产的销售渠道，更是为房地产商大量、有效、更精确地采集数据提供了途径。当然有了数据，房地产商还应具备相关的分析能力。在大量数据面前，需要不断挖掘和合理地分析，才能最后发现数据背后的价值所在并为企业所用。因此，房地产商在大量搜集数据的同时，还应提高从业人员的研究水平，能够从复杂的数据中分析出可供企业参考的规律。也可以尝试与研究机构、高校等合作，共同搜集和处理数据。

其次，大数据的运用可以贯穿于房地产的售前开发、售中营销和售后服务等各个环节。开发商要做的是利用相关数据，在前期的开发、定价和产品模型搭建上起到主导作用。在营销和后续服务环节上，则需要借助海量数据和相关服务，实现共赢。例如：在房地产企业拿地前，需要借助数据的采集和分析才能认清市场和地块的价值。通过对目标地块周边项目的价格走势、周边人口数量、区域购房人群特征分析、竞争楼盘的优劣势、配建商业的辐射范围、户型配比合适率等详细数据的分析，进而帮助房企做出相关决策：要不要拿地，用多少资金拿地，目标客户是谁，建设什么样的产品等等。如果建设商业地产，实际人口规模大小，客户人流量如何，购买水平怎样等等，都可以借助海量错综复杂的数据分析进行预测。如果建设住宅房地产，就要分析新房供应量、存量房数量、房价均价、购房人群年龄结构等。有了数据的支持后，本着顾客至上的原则，细致分析客户能力及需求，房地产商拿地就会变得更加合理，不会导致大型商业地产建成后人流稀少，也不会导致大量住宅空置房的出现，为房地产业朝着理性和合理的方向发展提供依据。

在房地产企业拿地后，也可以借助大数据进行营销。在商业地产方面，移动互联网和电商迅速崛起，颠覆了很多传统的消费需求，这也让商业地产的开发变得形势严峻。然而，在大数据的支持与分析下，我们也可以乐观地得出结论：影院、娱乐、餐厅、美容、健身等需要亲身体验的项目应该是商业地产发展的重点。在住宅方面，由于城镇化进程的加快和人民对生活质量要求的提高，房地产行业还存在很多刚性需求和潜在客户。我们可以通过大数据分析，什么年龄段的人需要首次购房，什么年龄段的人需要改善住房，其收入如何，目标房价多少，户型大小喜好等。过去由于信息的不对称性，房地产商并不能完全发现这些潜在客户，也不能很好地了解客户的需求与购买能力，大数据的出现使得房地产商们能够更有效地找出这些目标客户，并通过有效手段向这些目标客户推送相关楼盘信息，将楼盘的产品品质与特点更好地传播给客户。而避免像现今普遍存在的遍发传单、乱打电话等漫无目的的营销手段，不仅引起了大众的反感，而且也很难有效地接触到目标客户。

在售后服务上，房地产商们同样可以利用大数据为业主们提供更优质的服务。如果能将大数据很好地运用到商业地产的开发和服务上，商业地产将会有着令人期待的发展空间和让人遐想的智慧生活。目前，很多大型商业地产已经采取了各种形式的基于大数据的服务。比如：全商场覆盖wifi,顾客进店可以免费登录使用，通过账号登录后，便可以采集到大量有用数据。顾客的行走路线、停留区域、购物喜好和频率等，都可以跟踪记录，进而也可根据这些数据为顾客提供更有针对性的服务，比如相关产品和服务的推送及优惠等。在住宅方面，随着人们生活水平的提高，住宅产品不仅仅是提供给消费者“房屋”的概念，更应该是提供给消费者“家”的概念，除了物质追求外，更应注重消费者精神层面的需求。因此，购房者对社区的配套服务要求也越来越高。如果房企能够利用大数据、云计算和互联网等开拓数字化社区的服务模式，必将会吸引大批追求生活品质的购房者。数字化社区是通过数字（或模拟数字）技术将服务、管理的提供者与每个住户通过信息平台进行联结的社区。通过数字化的网络信息系统，使社区的管理者、服务者能够与住户之间越过空间、越过时间来进行实时的信息交换，并借助网络浏览器多态表现形式、网络多媒体技术的应用，营造出了一个丰富多彩的虚拟社区。在数据化社区中，每个人都能借助数据使自己的生活变得更加便捷，同时每个人自己也是数据的制造者，通过制造的这些数据，又能为社区提供更有针对性的服务提供依据。深圳一家以地产开发起家的公司花样年就已经迈出了开创性的第一步。其正在做的新型互联网物业服务旨在将实体社区打造成一个基于大数据的互联网平台。

3 存在的问题

新生事物的出现不可避免地会带来一些问题。在当今社会中，大数据的采集必然要求个人将信息开放，这其中必定会牵涉出大量个人隐私。房地产商在搜集这些信息时如何最大限度地保护客户隐私，是每一个负责任的企业所需要把控的。

除此之外，采集到的大量数据并非都有价值，如何挖掘与分析其背后的价值也是一项繁重和棘手的工作。这就要求房地产企业要提升企业员工的业务水平，站在新的高度去处理整合大量无序错乱的数据。是否能够做到这一点，也是房地产商们面临的一大挑战。当然，企业可以尝试与高校、研究所等合作，共同挖掘有效数据，并获得有价值的信息。

4 结语

大数据时代正在也将巨大地变革我们的生活。各行各业也都在积极迎接大数据带来的机遇和挑战，相对而言，大数据在房地产业发展方面应用的优势还并不明显，其发展应用的模式还有待探索。但我们可以肯定的是，房地产商只有顺应时代的发展，抓住大数据为房地产商提供的机遇，才能不被时代淘汰，从而保障我国房地产市场朝着积极的方向发展！

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