房地产公司企业所得税纳税筹划探析

2015-11-07汪太玲

科技视界 2015年32期

汪太玲

（陕西省国防科工委信息中心，陕西西安710061）

0 引言

作为支撑我国经济发展的重要产业之一，房地产开发企业随着我国市场经济的进一步发展与完善，在不断扩张的同时也面临激烈竞争和政府严厉调控等难题。房地产企业从投资到最后收益的过程中具有建造周期长、投资金额高、往来对象多、市场不确定等鲜明特征，且其经营过程中具有复杂、多样性等特征，因此造成我国房地产企业生存环境不容乐观的现状。我国目前的税制中对房地产企业设定了种类繁多的税种，且税额繁重，而其中企业所得税占税收比例最大。因此，想要进一步提高企业生存能力、缓解资金压力、增强企业核心竞争力，进行企业所得税纳税筹划成为房地产企业的必然要求和有效手段。

1 房地产公司企业所得税纳税筹划中存在的问题

房地产公司企业所得税纳税筹划，即以税法规定为指引，对涉及企业所得税的业务进行合理策划，以达到节省税负、经济收益最大化、商业运营与财务管理水平提升等目的。虽然企业所得税纳税筹划对房地产企业来说具有重要作用，而且很多企业也意识到其重要性并进行相关筹划，但普遍还存在一些共同的问题。

1.1 收入核算不完整

首先，违背收入的确认原则。房地产企业在经营过程中通常使用客户的房屋预交款进行日常建设，但是预交款存在一定的交易风险，确认为收入还为时过早。其次，遗漏特殊形式的收入。一些房地产企业把租赁空闲建筑物、销售地下室和地下车位等收入放在“其他应付款”等往来款项或者“小金库”中，试图降低企业经营所得及应缴企业所得税。

1.2 成本核算不合规

首先，拆迁补偿费用不实。房地产企业在面临拆迁工作时，有时会采取自行拆迁的方式，这时拆迁户大部分是自然人，无法提供正规的拆迁补偿款发票，因此该笔费用无法核准，一些房地产企业采用调整拆迁补偿费用的方式调节成本。其次，前期开发成本偏高。一些房地产企业在项目未完工时就给付拆迁补偿款、土地出让金、基础设施建设费等，而不是通过分期给付费用，从而提高企业开发成本以及税前抵扣费用、降低纳税所得额。

1.3 纳税筹划人员不专业

税收筹划属于专业性的策划活动，因此纳税筹划人员需要是专业人员，其必须对国家税收政策进行深入研究。然而大多数企业对于纳税筹划的认识不够深刻，并没有设置专业的税务人员，所以大多是会计等财务人员进行纳税筹划工作。因此，财务人员无法准确把握企业所得税纳税筹划的细节，使得无法发挥纳税筹划应有的作用。

2 房地产公司企业所得税纳税筹划探析

应纳企业所得税额=(收入总额-准予扣除项目)×适用税率，因此，房地产企业所得税纳税筹划需要包括收入的纳税筹划和准予扣除项目的纳税筹划。除此之外，充分发挥税收优惠的作用，对于减少所得税也有很大的影响。因此，本文将从收入、准予扣除项目和税收优惠三方面探析企业所得税纳税筹划。

2.1 收入的纳税筹划

收入实现时间的筹划可以通过推迟完工时间及工程分期开发的方式进行。

第一，推迟完工时间的筹划。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》提出：如果房地产企业经营业务没有完工，可以依据计税毛利率方式提前支付企业所得税；如果完工，则需要按照预售或实售收入减去成本费用的方式核算企业所得税。由于计税毛利率比较低，减去营业税及附加之后，企业所得税的税率很低。因此，房地产企业使用延迟完工时间的方法可以延迟纳税时间、缓和资金压力，进行收入实现时间的筹划。

第二，分期开发的筹划。房地产企业在项目前期利润为零或者为亏损状态，因此不需要缴纳所得税；而在项目开发中后期则产生大量利润，要求缴纳大量企业所得税。如果房地产开发项目收入的确认集中在某一年度，则该年度需要缴纳大量的企业所得税，会造成企业的资金压力和损失。如果通过分期开发，或者不同建筑在不同年份以交叉的方式开发，那么房地产企业能够规避这类损失、推迟企业所得税的缴纳日期。

2.2 准予扣除项目的纳税筹划

2.2.1 固定资产筹划

固定资产在房地产企业中占据相当大的份额，所以探究固定资产如何筹划具有重要意义。税法规定固定资产通常使用直线法进行折旧，所以需要通过折旧年限以及预计净残值两部分进行固定资产筹划。

第一，减少折旧年限，使得成本费用前移、前期所得税压力减少。折旧年限的确定主要取决于企业的经验，因此存在一定主观性。所以，折旧年限的纳税筹划要求尽量减少折旧年限，但条件是符合税法规定。

第二，合理预计净残值，由于税法和会计制度并没有明确规定预计净残值的数额，所以，房地产企业应对预计净残值进行合理的纳税筹划。

2.2.2 职工薪酬筹划

职工薪酬主要包括：1）工资、职工福利费、工会经费、职工教育经费；2）五险一金。因此，职工薪酬筹划主要从两部分展开。

第一，工资、职工福利费、工会经费、职工教育经费的支出筹划。企业所得税法规定，准许在税前全额扣除合理工资和薪金支出，即从限额扣除转变为全额扣除；职工福利费、工会经费、职工教育经费支出是限额扣除，另外，职工教育经费超出限额的部分，准许以结转的方式在以后纳税年度扣除。因此，房地产企业需要尽量多支付工资薪金以提高税前扣除，并合理筹划职工福利费、工会经费、职工教育经费。具体措施包括：提高职工的工资薪金，将对职工或者管理人员的发放的股利、报酬等费用合理地转化为工资的形式；准确核算职工福利费，单独设立账簿；出具工会经费要求的《工会经费收入专用收据》；结合职工教育经费与带薪休假，提升职工的工作积极性。

第二，五险一金的筹划。企业所得税法规定，依法为职工缴纳的基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险、住房公积金等费用，应准予扣除；为投资者或职工缴纳的补充养老保险和医疗保险，在符合相关规定的范围内，准予扣除；为特殊工种的职工缴纳的人身安全保险费用，在符合相关规定的范围内，准予扣除。因此，根据税法的相关规定，房地产企业应帮助员工更好地谋求福利，同时提高税前扣除成本、减少应缴的企业所得税额。

2.2.3 利息费用筹划

房地产企业由于资金占用量大，其在企业经营过程中通过借款筹措大量的资金，并产生大量的利息费用，因此对房地产企业进行利息费用筹划非常有必要。

第一，融资渠道的筹划。企业所得税法规定，非金融机构向非金融机构借款的利息支出超过按金融机构同期同类贷款计算的利息支出的部分不能进行税前扣除。所以，房地产企业融资渠道纳税筹划主要包括：尽可能的采用金融机构贷款，或者发行债券、股票等方式。如果的确由于周转困难而采取高息借款，应该尽可能的将其分散于费用项目，从而扩大税前扣除范围。

第二，利息支出的筹划。税法规定费用化的利息采取在当期计税时扣除的方式，资本化的利息一般采取分期扣除的方式，所以利息支出采用的计税方式不同对企业纳税额的影响也不同。房地产企业在对利息支出处理方式进行筹划时应遵循：1）处于亏损状态的房地产企业，应尽量以资本化的方式处理利息支出；2）处于盈利状态的房地产企业，应尽量以费用化的方式处理利息支出。

2.2.4 亏损筹划

第一，亏损额的筹划。企业所得税法规定：当年产生亏损，企业可以向以后年度结转，但结转年限最长不能超过5年。因此，房地产企业应该合理预测并规划亏损当年后五年内的税前利润，尽量扩大当年亏损，以获得一定的税收收益。扩大亏损的方法主要包括：推迟收入的确认；正确核算并提高免税收入；尽量增加当期扣除。

第二，汇总纳税筹划。税法规定，境内总机构与分支机构的盈亏可以相互抵消，所以房地产企业可以设立分支机构。初设的分支机构通常处于亏损，因此总机构和分支机构通过盈亏的相互抵消，可以减少企业所得税、取得亏损抵税收益。

2.3 利用税收优惠的纳税筹划

企业所得税法对研发费用以及国家扶持产业与项目都规定了税收优惠政策，因此房地产企业需要针对税收优惠进行纳税筹划。

2.3.1 企业研发费用的筹划

企业所得税法规定，针对开发新技术、新产品、新工艺而产生的研发费用，没有形成无形资产而计入当期损益的，依照100%扣除以外，再根据研发费用的50%进行加计扣除；而形成无形资产的部分，基于无形资产成本的150%进行摊销。因此，房地产企业有必要弄清研发费用的费用化和资本化，明确他们的差异以及组成形式。假如构成无形资产，就不能在当期全额扣除，而是要依据关于无形资产摊销的相关规定进行处理。设立初期的房地产企业通常处于亏损状态，应该尽可能地将开发费用资本化；而处于盈利状态的房地产企业应该尽可能地将开发费用费用化，从而提高税前扣除金额、发挥研究开发费用加计扣除的抵税效应。

2.3.2 对环保资产投资的筹划

政府逐渐重视环境保护与治理，所以企业与环保有关的投资也逐年提高，所以，需要利用与环境保护与治理有关的税收优惠，进行所得税筹划。税法具体规定：企业购买的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备，可以从当年应纳税额中抵免其投资额的10%；当年不足抵免的，可在以后5个纳税年度内结转抵免；享受政策优惠的房地产企业，应该根据企业实际状况进行购置并投入使用；如果购置的专用设备在5年内转让、出租的，应当停止享受企业所得税优惠，并补缴已经抵免的企业所得税税款。房地产企业需要全面考虑税收优惠，并在购买以上三类专用设备时注意年限的限制，以使企业税负达到最低。

2.3.3 投资行业的筹划

税法规定，企业从事国家重点扶持的公共基础设施项目的投资经营所得，享受三免三减半的税收优惠；从事包括公共污水处理、公共垃圾处理、沼气综合开发利用、节能减排技术改造、海水淡化等符合条件的环境保护、节能节水项目的所得，也遵循三免三减半的税收优惠。税收优惠的起始日期是第一笔生产经营收入的确认，所以需要好好筹划第一笔生产经营收入确认的日期。从税收优惠开始启动，不管企业盈亏与否，优惠期限都需要连续计算，无法改变。由于在项目建设初期，房地产企业资金投入量大，多处于亏损状况，所以很少有应税所得，假使急于享受这一优惠政策，就可能没有得到实际的税收优惠。如果是下半年进行投资，那么应该尽量推延至下一年度再确认收入，这样就可以在第二年享受完全的税收优惠。