识别海外资产配置风险

郑伟

如果投资者的投资规模是一定的，那么选择投资地点和投资项目就变得至关重要。城镇化正在影响各国社会经济变革，城市人口的增长给海外投资者提供了更加多样化的目标城市投资选择。

2015年上半年，全球跨境房地产投资活动持续升温，交易量增长9%。地缘政治变化、投资者风险管控和投资多元化的需求成为跨境房地产投资强有力的推动力。与此同时，全球人口结构和城市化结构的变化也使投资决策变得更加复杂。

致同中国咨询服务主管合伙人刘东东认为，“国内房地产投资的‘黄金十年已经过去了，如果能够从‘黄金十年真正过渡到‘白银十年，那么对整个行业来说都是好事。实际上，‘黄金十年和‘白银十年反映的是我国房地产行业的快速增长和野蛮式增长的时代已经一去不复返了。”在这种大背景下，房地产行业将可能不再是高利润的行业，未来的竞争也会更加激烈。房地产企业在发展到一定规模的时候，除了考虑中国境内，还要考虑全球范围内的产业布局和资产配置。对于大型企业而言，进行全球资产资源配置是保持资产稳定性和增长持续性的内在要求。同时，国家出台了一系列利好政策，鼓励房地产企业走出去，越来越多的房地产企业为摆脱产能过剩的困局，到境外进行大规模投资。

发掘海外投资和增长的机遇

致同会计师事务所发布的2015房地产和建筑业报告《发掘海外投资和增长的机遇》显示，如果投资者的投资规模是一定的，那么选择投资地点和投资项目就变得至关重要。此外，向新兴市场投资可能会花费较多时间，而收集最新行业见解以做出投资决策对客户来说具有相当挑战性。因此，在权衡海外房地产投资的多个机会时，投资者可能倾向于依赖自己熟悉的领域，并凭着直觉来推进决策。这导致了投资风险，会使投资者错失潜在的机遇，甚至在已经开始的项目上出现误判。

Kersten Muller是致同英国税务合伙人及房地产部的负责人，拥有超过16年的工作经验。Kersten曾为多名私营机构投资者在英国及欧洲的房地产项目提供税务咨询服务，其中包括位于伦敦（如Kings Cross伦敦国王十字）、慕尼黑、法兰克福、巴黎及巴塞罗那的多个大型项目。他在协助上市及非上市公司处理资金方面拥有深厚经验，同时也长期为多家房地产投资信托公司提供咨询。在他看来，中国的房地产开发商在进行海外投资时普遍面临一些风险和挑战。

首先是不了解海外市场的风险。“例如，欧洲市场跟其他市场的差别很大。对于任何投资者或有投资意向的企业的CFO来说，首要的是必须先了解这个市场，最简单的是当地找到一个合适的顾问来帮助你。”其次，企业在进行海外资产配置时需要考虑的重要问题还包括税务。“还是以欧洲为例。众所周知，欧洲的每个国家都有各自不同的税法；而且中国的投资者去欧洲投资的过程相当复杂；再加上要在欧洲多个区域进行融资，融资方式也有很多限制。所有这些点汇成了在欧洲进行房地产投资时伴随的风险。” 最后，Kersten Muller还强调，企业在进行海外房地产投资时还需要有足够的时间来做正确的决策。“在欧洲有很多不同的法律监管方面的规定，考虑到这些规定的复杂程度，我们必须确保做任何决策之前有充分的时间来学习和研究，从而避免可能会面临的损失。”

留给CFO的考验

每个企业的CFO负责的具体工作在每个企业也不尽相同，在进行海外投资中所扮演的角色有时候也不一样。刘东东建议，如果仅从财务的角度出发，或者从财务相关方面去考量，无论是投融资、使税收结果最优化，或是对于收购目标公司财务的调查，都需要由企业CFO直接负责。“对于制定了海外投资战略但缺乏跨境并购投资经验的企业而言，尤其是在刚开始进行海外并购时，我建议他们必须聘请顾问来进行协助，然后逐渐开始储备人才和进行团队建设。这是企业进行海外投资的有力保障。”

在刘东东看来，中国的房地产开发商在处理海外投资问题时有以下几个方面不容忽视。首先是要确保投资必须符合目的地国家的法律法规和政策，及相关的财务要求。其次，对于风险方面，除了Kersten提到的有关税务、法律法规、融资成本方面的风险之外，文化习俗、社会惯例、社区/社会责任等方面都有可能存在潜在的风险。实际上，中国企业赴海外投资时，在任何一个国家都会遇到这些问题。第三，英、美和澳洲等发达国家比较强调一个企业履行的社区社会责任，企业如果不做好相关的调查、公共关系的准备，就可能很难建立起良好的声誉，也就无法为未来的进一步投资奠定良好的基础。第四，企业在赴海外投资时还会面临汇率风险。“汇率风险实际上也是投资的基础风险，在过去的几年里，绿地、万达、复星等领先企业进行了大量的对外投资，现在如果人民币贬值，其海外资产配置在未来的12个月内是比较有利的。反过来讲，在两三年前人民币处于升值预期的时候，如果进行海外投资，就需要考虑如何避免人民币升值所形成的海外投资汇率风险的发生。这是企业在进行海外投资时需要考虑的重要风险，并且需要有应对的安排。”最后，企业在向海外投资时，境外的运营管理对于我国企业而言也是一个考验。如何用当地人进行具体的运营和管理，并对当地的管理团队进行有效管理都是企业要面对的挑战。

海外投资房地产新趋势

据Kersten介绍，2015年上半年以来，以欧洲为目的地的海外房地产投资呈现出一些新特点。“对海外投资者来说，伦敦、法兰克福、巴黎等欧洲重要城市的竞争越来越激烈，但同时也有一些新兴机会不容忽视。”Kersten解释说，房地产市场的细分度和聚焦程度更高了，居住用的房地产越来越重要。针对此，致同开发了一些软件来帮助投资者和开发商进行相关的研究或实地调查。“我们也看到越来越多的公司选择与当地企业合作，建立合资公司，从当地的合作伙伴那儿取得相应的经验和支持。他们对当地市场的偏好、对当地消费者的熟悉度、对本土风险的详细了解，以及他们与当地相关各方顾问之间的关系都可以帮助中国企业更加快速、顺利地进入当地市场，同时更好地应对之前谈到的各方面风险。”

致同《发掘海外投资和增长的机遇》报告显示，投资者的本能是希望在著名的、有吸引力的地方投资，这一希望常常变成城市房地产开发的驱动力。正如一些开发商在赴海外选择房地产投资时，盲目追求在纽约这样的城市参与地标建筑的投资，或是投资于伦敦等热门城市。这种投资本能是有正当的经济原因的：大规模且仍在增长的人口意味着商业集中，因此企业愿意为办公空间支付更高的价格。而且这些城市与其他地方之间的交通便利，往往有着丰富的文化和休闲选择。但Kersten提醒说，从2008年、2009年开始，海外投资背景发生了明显改变。一线城市地标性建筑购入的趋势还会继续，由于很多人想买，导致了竞争变得更加激烈，价格也被炒得更高。“我们可以看到很多海外投资者主要关注一线城市，一般不太关注二线城市。但从报告里可以看到，城市人口的增长给海外投资者提供了更加多样化的目标城市投资选择。随着人口和经济的增长，二线城市也成为房地产投资的沃土，特别是当主要城市的机遇已日渐稀少，竞争资本推高价格因而收益出现下降时。”

风险防控的管理会计抓手

在现代企业中，管理会计渗透入生产经营和资本运营各关键环节，对促进风险防控、提升效益发挥着越来越重要的影响。

文/章仪

作为市场经营的主体，企业无论是从事生产经营，还是开展资本运营，都只是达成预期目标的路径与手段。如果说企业各项活动的出发点是营业利润，那么落脚点就是现金流，而最终归宿则是经济增加值。结合工作实践，本文拟从生产经营中的项目预算管理、绩效考核中的内部管理报表，以及资本运营中的财务可行性分析等角度，谈谈以管理会计为抓手，促进风险防控、提升企业效益的体会。

项目预算管理

凡事预则立，不预则废。经营企业就是经营风险，作为一个中性词，风险意味着不确定性，因而不能脚踩西瓜皮，滑到哪里算哪里，更不能盲人骑瞎马，夜半临深池。全面预算管理作为管理会计的重要工具之一，应用到具体经营项目上，我们的做法就是把编制项目预算表，作为合同审核的前置条件，从决策程序上予以规范，且项目管理始于预算编制，终于现金流入。通过层层分析释放风险，步步推进项目收益，在规模与效益、技术与市场、目标预期与资源保障等之间择优选择，追求风险可控下的收益实现，即在业务承接上做到有所为，更有所不为。

细节决定成败。为准确核算项目收益，就必须做到财务管理精细化。根据项目特点与成本属性，我们将全口径项目成本分解为八类，除了业务部门耳熟能详的直接材料成本（包括主要材料、辅助材料、外协外包工程）与直接人工成本外，还包括直接项目费用、流转税金及附加、项目借款利息与管理费用分摊，并明确各类成本的具体核算内容与计算依据。

由于项目预算编制属管理会计业务范畴，服从并服务于内部管理需要，其理念、方法与财务会计必然存在着差异，比如管理费用科目核算的合同印花税，由于金额太小，大家通常忽略不计，但作为成本项，编制项目预算时我们要求列入直接项目费用。根据权责发生制原则，只有实际发生的借款利息支出，才会在我们财务会计的笔下资本化，或列支为财务费用，但在项目预算与绩效管理时，我们则从资金时间价值角度，要求根据项目实时现金流情况，按照当期利率水平虚拟计算项目资金不足时的资金占用成本。对于超过一定期限的逾期应收款项，实施更为严格的谨慎性原则，直接作为坏账损失核减项目利润，并同时减计该项目及所属责任部门的现金存量。

项目预算主表为项目收益预算表与项目资金预算表，附表包括各类项目成本明细表，以及现金流出明细表。

纸上得来终觉深浅，绝知此事须躬行。正是得益于事前的项目风险分析与经营预算编制，大家的思想才在不断的碰撞交锋、沟通交流中升华，不仅知其然，更知其所以然，通过换位思考，进而反躬自省，持续改善各自行为。就项目管理而言，任何业务都不再仅仅是财务资产部、项目管理部、技术开发部或市场营销部某一部门的事，都与你我正相关，因而需要上下同心、左右合力、相互补位、共同站台，这里除了业务水平、工作能力的提升外，更有经营观念、管理理念的转变，即形成利益共同体，打造业务一团队。

绩效考核中的内部管理报表

业财相融是我们的追求目标与努力方向，初期相融不够属正常情况，但财务业务两张皮现象必须杜绝。不然业务部门总结成绩是“形势大好”，比如新签了多少合同、完成了多少产值、实现了多少收入、开展了多少研发、申报了多少专利等，而财务部门的经济分析却是“哀鸿遍野”，比如资产负债率高位徘徊、公司现金流持续紧张、应收账款居高不下、主导产品盈利能力呈下降趋势、三项费用同比增幅较大、研发成果转化率不高等。

这样的业务从量报喜、财务重质报忧，再加上相互推诿抱怨，就是当前部分企业，特别是经营困难企业的管理旧常态。如何扭曲平行线，勾勒同心圆，避免鸡同鸭讲，实现同频共振？对于所有实体部门或事业部，我们的做法是以内部绩效管理报表为交流平台与对话基础，一把尺子量到底，大家都讲普通话。

思路决定出路。根据内部管理需要，我们设计的绩效管理报表以现金流为核心、以管理利润为重点、以合同额为依托，为的就是打牢底子、挣够面子、过好日子。做企业不能光讲规模，只赚吆喝不赚钱。如果没有一定的规模支撑，企业效益就是无源之水和无本之木，因而必须辩证看待、妥善处理规模与效益之间的关系。内部绩效管理报表的基础数据，来源于每个项目的实时全面汇总，真实客观地反映了各个事业部的整体情况，因而不是伸缩的弹簧秤，而是精准的刻度尺。我们大力推行内部绩效管理报表，不管是顺向牵引还是同步推进，乃至反向倒逼，其导向或目的都只有一个——即风险可控下的收益实现，即通过事前算盈，做到心中有数，规避重大风险；通过事中监管，严格控制成本，体现利润为重；通过事后考核，加强绩效管理，牢记现金为王。

资本运营中的财务可行性分析

相对于大家轻车熟路的产品经营，资本运营不可控因素更多、风险更大。投资决策更要依程序、讲规矩、详分析、细梳理，否则摔几个跟头、多交点学费事小，遭遇灭顶之灾就悔之晚矣，这样的例子不胜枚举。

比如，某矿业公司投资部为了尽快完成投资指标，做出业绩，对投资决策流程中的资源评估环节缺乏应有谨慎，在没有拿到合格的资源报告书情况下，依靠经验仓促购买，结果由于资源不实遭受欺诈。尽管最后走司法程序获得了部分补偿，却元气大伤，更丧失了其他投资机会。正所谓“事前预放小支出，灾后补救大成本”，不应将程序倒置。

由于历史原因，目前企业办社会现象还较为普遍，企业额外承担的相应资金与费用支出，事实上也存在着一定的涉税风险，可谓两头不讨好。就该类业务而言，如果财务会计的工作是准确核算各期的实际支出，并予以适当归集与分配的话，那么管理会计则需要从企业利益最大化出发，权衡以上支出的发生模式与路径。

我们以某中型企业的实际案例来做一演示：其办公生产区、大学生公寓、投资性房地产、职工住宅小区等未彻底实施水电分离，包括物业管理部门的办公费，以及小区水电费等在内，企业每年都要为此付出相当多的财力。实施彻底的水电分离改造，则需要企业一次性投入近百万资金，由于当前资金较为紧张，该方案是否具有必要性、可行性与经济性呢？为支持决策，财务管理部会同公司办公室、物业管理部等部门开展专项论证工作，通过收集整理近四年基础数据，最终形成了表2～表4三份报表（数量及金额指标单位为万度、万吨、万元）。

在以上报表基础上，财务管理部进一步分析，发现仅由于价差原因，单位承担大学生公寓及住宅东区电费为36.56万元，大学生公寓水费为0.57万元。对于已单独装表的西区住宅，由于部分住户拒交等原因，单位承担的水电费总额35.94万元，其中电费13.12万元，水费22.82万元，合计73.07万。

2010年～2013年，小区发生的物业维修费分别为2.42万元、2.73万元、2.98万元、3.49万元，小计11.62万元。

2010年～2013年，物业管理部门人工成本分别为18.47万元、19.73万元、22.36万元、21.49万元，小计82.05万元。结合具体岗位设置分析，小区物业管理人工成本43.07万元。

细算之下可以发现，近四年在不考虑跑冒滴漏，以及其他隐形开支情况下，企业额外支付的费用总额竟达127.76万元。也正是基于以上分析，公司做出了水电分离改造的决策。

在管理会计重要性不断体现的今天，我们广大的财务人员须与时俱进，完成“会计+管理”的转型。曾有业内人士总结，财务会计基于当前业务核算价值，有如跳水比赛前面的规定动作，而管理会计基于未来发展创造价值，则属于后面的自选动作，当然是难度系数越大，发挥得越完美，最终得分越高，达成自我实现。于企业而言，在经济新常态的发展背景下，必须摒弃以往资源消耗型、投资推动型增长模式，通过技术进步与管理创新，走集约型、内涵式发展道路，尽管知易行难，但别无选择。

（作者单位为宜昌佐邦财务管理咨询有限公司）