基于规划管理单元的控制性详细规划编制技术研究

李捷婷

（中山市南头镇城乡建设服务中心　广东　中山　528427）

基于规划管理单元的控制性详细规划编制技术研究

李捷婷

（中山市南头镇城乡建设服务中心广东中山528427）

以增强控制性详细规划的法定性、科学性和可操作性为目的，以中山市南头镇为例，提出以“规划管理单元”为基本单元，采用“总量平衡、分层落实”的编制体系和实线、虚线、点位、指标控制的新模式，建立动态维护的规划管理系统，保证了规划的相对稳定和适度弹性，提高了政府的管理效能。

规划管理；控制性详细规划；编制技术

1　引言

2010年12月住房与城乡建设部联合出台的《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，其中第十一条提出了编制城市的控制性详细规划能够依据本地的实际情况，结合城市空间市局、规划管理要求以及城乡建设、社区边界要求等，把建设地区分为若干个规划控制单元，主旨在于把总体规划的编制内容进一步分解。有效的指导控规下层次规划编制，从而促进城市总体控制目标由上而下的衔接与落实。

2　控制性详细规划“单元规划”编制原则

控制性详细规划单元规划的编制成果为用来衔接大城市与特大城市的总体规期和控制性详细规划，因此编制过程需充分重视编制成果的可操作性。控制性详细规划单元规划的编制要遵循如下原则：可更新原则。控制性详细规划单元规划是城市信息与资源的平台，其内容与成果会伴随城镇发展不断地发生变化。而单元规划编制与实施是一个长期过程，在完成单元规划编制之后按照现状与规划的变化做出周期性修正和调整，对单元规划成果不断进行更新与完善.方能保证长期而有效实施；重点突出原则。控制性详细规划单元规划的编制需符合重点突出原则：①重点控制城镇地段；②要重点突出单元规划编制控制内容，注重同城市规划管理配合。弹性原则。市场经济大环境下，城市发展不可预见性和渐进性是共有的，以便单元规划可以持久且有效的协调。

3　控规编制体系的建立

根据编制技术和规划管理完善所需，建立以“总量平衡、分层控制”作为核心的控规编制体系：也就是按照单元、公共服务、市政、交通等设施承载力，来确定单元建设容量，依照“单元一街区一地块”实行分层控制，将街区作为基本单位来分解落实，并建立地块间指标调低与调高的制约机制，保持总单元建设量平衡。按照不同层次确定不同要求，每一层次皆是对上个层次所规定内容的具体化，并对下一个层次规划提出建议和要求。

3.1单元容量预测

单元建设容量的影响因素主要包括城市定位、公共设施、交通设施、基础设施承载力等。规划按照上位规划的功能定位，参考现状建设容量，结合历史街区保护与高度控制要求，以城市设计建筑试排方案为辅助手段，预测单元建设总量，并以公共服务设施和交通承载力进行校核，相互反馈后得出最终的单元容量。

3.2.1单元层面控制

单元层面规划主要发挥与上位规划衔接、协调配套的作用，并落实城市规划还有各专项规划对于本单元的控制内容，比如单元的用地规模、总体定位、功能分区、人口容量、空间布局、土地利用、城市设施、道路交通、街区划分和景观环境等，保障城市稳定发展，并且指导地块和街区层面规划。

3.2.2街区层面控制

为了解决规划弹性与刚性、单个地块指标调整无法决策等难题，于单元和地块间加上街区层面。在一方面为成果提供未来空间布局的限定要素和规则，规则唯一性与结果多种可能性的条件之下，管理者有着自由裁量权来调整布局，如果把规划锁定地块层面，则否定了管理的能动性和规划的动态性。在另一方面把法定层次界定街区层面，不仅维护规划的严肃性、稳定性，同时保留管理者确保街区用地主导属性、公益配套、开发总量不变同时，地块层面上应对每个行政许可之后规划调整权，保证管理灵活。街区层面规划主要包括、街区人口容量和主导属性、建筑总面积、空间控制、六线划定、居住设施、设计导向、空间利用、文化要求等。

3.2.3地块层面控制

单元与街区层面主要是公共空间控制和公益性设施，体现规划政策属性，而地块层面为街区层面内容深化，确定地块的控制指标行政许可或是是规划条件法定依据。其控制内容包括用地性质、用地范围、用地面积、建筑密度、容积率、建筑限高、绿地率、居住人口、建筑风貌等，如图1。

3.3规划实施控制体系

从两个译文看第二个译文更有文化内涵，因为用practice翻译礼仪非常得体，这里指操持（专业等），activity是所做的或待做的事情；活动。普通用法不及practice专业。

完善“地块论证-街区评估-单元修编”的动态评估机制。

3.3.1地块论证程序

建设地块指标、范围和规划图则不一致。建设地块比较重要，论证报告，要委托有专业资质的设计规划单位论证该地块，出示论证报告，经城乡规划行政主管部门进行组织论证之后，才能当作确定地块规划指标的依据。在地块规划与论证时，像突破建设容量，影响单元总容量，且对单元服务设施以及基础设施中承载能力有影响的，要编制评估报告。

3.3.2街区评估程序

图1　分层控制体系

涉及地块指标出现变化造成的街区主导属性、街区容量突破还有重点区块变更用地性质及街区六线规定，要委托有专业资质的设计单位来对本街进行评估，并出具街区所示评估报告，经城乡规划行政主管部门在组织论证后，比如突破建设容量，对城市服务设施及基础设施承载力有重大影响，要当作修编单元控规的依据。

3.3.3单元修编程序

若果调整街区、单元内容，要尽早进行单元控规修编程序。在修编与调整单元控规之前，组织编制机关对于修改的必要性论证，并征询规划地段利害关系人的看法意见，向相关政府提出报告，在政府同意之后，才能修改编制方案。而修改之后的控规要依据《中华人民共和国城乡规划法》中十九条和二十条中规定审批程序来报批。修改涉及到城镇总体规划强制性内容的，要提前修改总体规划。

4　控制性详细规划“单元规划”编制内容和重点

控制性详细规划单元规划编制成果为编制控制性详细规划的重要依据。将单元规划当作基本单位，来对人口和建筑容量实行分解与控制，建设好社区公共服务设施：确定道路、市政等设施的规模和分布，提出历史风貌区、保护历史建筑要求等控制性详细规划的编制，应当遵守单元规划中提出的控制要求和原则。

4.1总体定位

将社区当作基础研究单位，明确单元规划编制的基本要素和功能定位。同时，根据全域覆盖、无缝衔接的要求，明确单元范围。街道通常以河流、主要干道等自然界限划分成2～3个发展单元。

4.2规划规模

关于规划规模，其包括建设规模和人口规模等根据分区规划对总量的要求，来确定各个单元在用地、人口、建筑容量等方面的规划指标，属于强制控制要求，确定人口规模指标，取决人均居住地、住宅总量、人均居住面积，作为上限控制指标，来作为规划各服务设施的配套依据。建设规模有可开发用地与建筑总量等。根据分强度控制要求与城市发展的功能定位，控制引导开发用地与新增住宅建筑量。

4.3开发控制

按照地区功能定位交通承载力和环境，分区控制开发强度。按照中心城总体开发规模与配套设施情况，分为协调型、适建型、控制型三种，对三种街坊地开发控制和要求提出规定：适建型为能够整体建设开发的地区，而协调型是完善各配套要求与满足其它规划要求的基础上，能适度实行小规模开发，而控制型则不再增加居住用地，仅增加用在完善地区中公共绿化以及服务设施等公共配套用地，且确定不同开发策略。

4.4公共绿地

公共绿地注重均衡布局，落实绿地系统规划所明确的用地，且对绿地提出相应指标，当作强制指标。编制控制性详细规划时候综合考虑均服务水平等各种因素，社区公共绿地范围可以适当调整。

4.5风貌保护

划定风貌保护区范围和建设范围、保护范围等，并落实已明确文物保护单位和市级较好近代建筑保护单位的地理位置和建设范围、保护范围等要求，且将其当作详细规划编制依据和原则。

4.6公共服务设施

落实规划好确定的市级、社区级设施等居住配套设施，在行政区范围中统筹考虑。社区级服务设施于社区范围中合理布局、综合平衡。通常而言，各设施空间布局中分定位和不定位两种.它们的具体范围落实在控制性详细规划中。

5　结束语

和之前的控规编制进行比较，此次基于“规划管理单元”控规编制的最大特点就在实行了对“单元-街区-地块”的分层控制，就是说在单元与地块之间又增加了街区层面，在突出了整体控制或者刚性控制内容的同时，将街区作为最小的平衡单位，允许区内地块指标互相调剂。

目前，中山市城市结合城市有机更新与新区的开发建设，逐步推动“规划管理单元”控规的编制工作，在实践的过程之中不断的推动研究的深化，完善现有编制技术，保证了控制方法的实用性。同时应用GPCADV10软件，将各专项规划资源统筹整合为控规信息，实现了从规划编制到规划成果建库的一体化，方便规划检索与日常管理。

[1]中华人民共和国住房和城乡建设部城市、镇控制性详细规划编制审批办法.2010，12.

[2]韦冬，程蓉，夏丽萍.控制性详细规划编制中分层控制的实践[J].城市规划学刊，2012（1）：276～279.

[3]汪坚强.迈向有效的整体性控制——转型期控制性详细规划制度改革探索[J].城市规划学刊，2013，33（10）：60～68.

[4]蔡瀛，王朝晖，姚燕华，等.控制性详细规划编制的挥索与创新——《广东省城市控制性详细规划编制指引》解析[J].城市规划，2012（03）：913.

TU984

A

1673-0038（2015）19-0001-02

2015-4-23

李捷婷，2004年毕业于广东工业大学，土地资源管理专业，2012年获得华中科技大学工程硕士学位，从事城乡规划建设管理工作，对城镇总体规划持续跟踪实施超过10年，在规划编制及规划管理、工程建设管理方面有丰富的实践经验，成效显著。