产业化住宅成本分析研究

张霞　王雨楠

摘 要：住宅产业化是我国房地产发展的重要战略，但是却因为建设成本高于传统的建造方式而发展缓慢。因此，文章对产业化住宅与传统住宅从住宅总成本多阶段进行了对比分析，证明从住宅总成本角度来讲，产业化住宅具有一定的优势，以期为实现住宅产业化的进一步发展提供支持。

关键词：住宅产业化；产业化住宅；住宅成本；工程经济

自1999年国务院办公厅颁布《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》，明确提出推进住宅产业现代化的指导思想以及工作重点以来，住宅产业化在我国已提倡了十六年。但是，产业化住宅的建设成本与普通现浇住宅建设成本相比相对较高，所谓万事开头难，产业化住宅发展的第一步就受到了阻碍。正因如此，很少有开发商愿意投资产业化住宅，以至于住宅产业化的发展一直处于探索与试验阶段。

1 住宅成本评价指标

在阅读与学习了住宅产业化的相关文献，并进一步访谈住宅产业化相关专家和学者之后，确定了影响产业化住宅成本的评价指标：建设成本（包括：决策成本、设计成本、建安装饰成本、配套设施）、使用成本（包括住宅使用能耗、建筑维修、建筑保养、物业管理）、拆除回收成本（住宅拆除技术、回收残值）。

2 住宅成本分析模型建立

2.1 不考虑资金时间价值

3 工程实例研究

3.1 项目及相关数据介绍

为使成本分析结果可靠，本文采用W公司两个处于同一社区的项目进行分析。

W公司某社区中1#与2#分别采用现浇式住宅和产业化住宅两种结构形式，建筑面积均为7800m2，平均每户建筑面积为97.5m2，抗震设防烈度为8度，住宅场地类别为2类。因两栋住宅处于同一社区，故不考虑土地费用与土地开发费用的影响。

3.2 成本计算

利用成本模型进行各阶段成本计算，如下所示：

3.2.1 产业化住宅总成本分析

W公司某项目2#产业化住宅楼，地下1层，地上14层，层高2.92m，建筑面积7800平方米，建筑面积与1#楼相同，且在区位、面积上均具有极强的可比性。各阶段成本如下所示：

（1）建造成本K0

决策成本。决策成本与1#一样，均取为a，即：K01=a万元。

设计成本。产业化住宅的设计按照现有的设计标准，还无法实现住宅各部分的设计都是标准化、定型化，预制率低，在标准化构配件的选取上还有很多限制，故设计成本要略高于普通住宅设计成本，为17元/平方米，即K02=17×7800=132600元=13.26万元。

建安装饰成本。建安装饰成本包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、规费、利润、税金等的支出。产业化住宅建安装饰成本为1860元/平方米，即K03=1860×7800=14508000元=1450.8万元，由此看出产业化住宅比普通住宅楼建安装饰成本高出179.4万元。

配套设施成本。小区附属配套设施均摊的成本对1#楼和2#楼一样，对两者的全寿命周期成本对比分析不产生影响，因此可取为b，即：K04=b万元。

（2）使用成本K1

住宅的使用成本主要包括住宅管理服务成本、能源消耗成本、建筑维修与保养成本。对于产业化住宅来说，由于产业化住宅的定位本来就比较高，在质量与适用性上要比普通住宅好，又大量使用了预制构件和一些先进的保温隔热材料，所以产业化住宅平均的使用成本要比现浇式住宅低。

物业管理成本。由于产业化住宅小区特别强调节能和环保，所以其管理费用要高于现浇式住宅。故W公司物业管理费用取费标准为2.2元/平方米/月。物业管理费用净现值计算如下：

NPVK11=2.2×12×7800×（P/A，8%，50）=2519019.36元=251.9019万元

能源消耗成本。住宅使用过程中的能源消耗费用（水、电、气、煤），通过访谈物业管理工作人员之后，得知产业化住宅在建造过程中使用了一定的建筑节能技术，使得其保温性能、接收光照性能等均优于普通住宅。所以，产业化住宅资源消耗费用取费标准为2.5（元/m2·月），则2#楼能源消耗费用净现值为：

NPVK12=2.50×12×7800×（P/A，8%，50）=2862522元=286.2522元

建筑维修成本：根据国际上的标准，住宅的维护费用包括计划预防性经常维护，临时的故障性维修。产业化住宅在我国大陆地区发展时间较短，对于建筑维修、保养及以下的拆除回收工作并无确实案例查询。所以本文根据日本、香港等成功案例的经验，并结合相关专家的意见，按照产业化住宅每20年大修一次，即寿命期内维修2次，每次费用分别为10万元、15万元进行计算。

NPVK13=10×（P/F，8%，20）=15×（P/F，8%，40）=2.835万元

建筑保养成本：主要是指建筑内各设备进行适当更换保养的费用。与建筑维修成本相同，我们只能根据国外经验与我国实际国情估计2#楼的保养费用，取定为46元/平方米。同时，建筑保养成本存在于产业化住宅的整个使用年限，所以建筑保养成本的净现值为：

NPVK14=46×7800×（P/F，8%，25）=52384.8元=5.2385万元

产业化住宅的使用成本为：

NPVK1=K11+K12+K13+K14=546.2276万元

（3）拆除回收成本K2

由于产业化住宅的有些结构材料在寿命周期结束以后的报废阶段仍然可以重新使用，根据国外经验显示，产业化住宅在报废阶段的回收率可以达到建安装饰成本30%左右。但由于我国产业化住宅拆除技术以及回收方式尚未成熟，故本文将产业化住宅的最终拆除成本与回收利用带来的收益总值取为总建安成本的20%。即K2=-1450.8×20%=-290.16万元。其净现值为：

NPVK2=290.16×（P/F，8%，50）=-6.1804万元

综合上述，产业化住宅2#楼的全寿命周期成本净现值为：

LCC=NPVK0+NPVK1+NPVK2=a+b+2000.1072万元

3.2.2 普通住宅总成本分析

（1）建造成本K′0

决策成本。决策成本为小区整体规划、市场调研、可行性研究、方案优选等前期成本在本楼的分摊。这部分成本在咨询万科工作人员后并未获取准确数字，但是它在 1#楼和 2#楼的分摊是一样的，对住宅总成本的对比不产生影响，故可以暂定为a，即：K′01=a万元 。

设计成本。设计费按平方米计取，为每平方米 15 元，即

K′02=15×7800=117000元=11.7万元

建安装饰成本。建安装饰成本包括人、材、机、利润、税金等各种建筑、设备安装、装饰费用，此项费用从万科工作人员提供的资料所得，为163元/平方米，即

K′03=1630×7800=12714000元=1217.4万元

配套设施成本。小区附属配套设施（绿化设施、健身娱乐设施、学校便利店等）均摊的成本对1#和2#一样，对两者的住宅总成本对比分析不产生影响，因此可取为b，即：K′04=b万元。

（2）使用成本K′1

走访小区内居民调查得出，传统现浇住宅物业管理费用取费标准一般为2（元/m2·月）。则物业管理费用净现值为：

NPV′K11=2×12×7800×（P/A，8%，50）=2290017.6元=229.0017万元

住宅使用过程中的能源消耗费用（水、电、气、暖），通过访谈万科物业管理工作人员所知，普通住宅资源消耗费用取费标准平均值为4.60（元/m2·月），则1#资源消耗费用净现值为：

NPV′K12=4.60×12×7800×（P/A，8%，50）=5267040.48元=526.7040万元

建筑维修成本：按照普通住宅每15年大修一次，即寿命期内维修3次，每次费用分别为20万、25万、35万。

NPV′K13=20×（P/F，8%，15）+25×（P/F，8%，30）+35×（P/F，8%，45）

=20×0.3152+25×0.0994+35×0.0313

=9.8845万元

建筑保养成本：取为规定的保修基金，这部分成本是平均分摊到整个寿命期内的。对W公司物业而言，普通住宅取为126元/平方米，即保养费用的净现值为：

NPV′K14=126×7800×（P/F，8%，25）=143488.8元=14.2489万元

综上，使用成本净现值为：

NPV′K1=NPV′K11+NPV′K12+NPV′K13+NPV′K14=779.8391万元

（3）拆除成本及残值

通过访问业内专家，对住宅的最终拆除成本与回收利用带来的收益，估计总的取值，普通住宅最终剩余为总建安装饰成本的3%，即：K′2=-1271.4×3%=-38.142万元。

在考虑资金时间价值的情况下，通过对1#现浇式普通住宅和2#产业化住宅总成本相比较，我们可以看出：虽然在建设成本方面，普通住宅楼比产业化住宅楼高出100.96万元，但是在使用阶段，由于物业管理成本、能源消耗成本以及维修保养成本等的节约，产业化住宅楼的使用成本要比普通住宅楼低233.6115万元；同时，产业化住宅楼的最终残值也要比普通住宅楼高出5.368万元。

综上，从住宅总成本的角度考虑，产业化住宅成本比普通住宅成本反而低了62.0195万元。从住宅总成本的角度来看，推广产业化住宅是有利可图的。此外，本文研究的项目是在住宅产业化标准化发展并不成熟的情况下进行的，因此，产业化住宅的发展是势在必行的。

4 结语

住宅产业化在我国的完善与发展将是一个漫长的过程，但是随着上海、沈阳等多地实验基地的建立，相信住宅产业化终究会被更多企业所接受。本文从住宅总成本的角度对住宅产业化进行分析，以期为产业化发展提供支持，从而使我国房地产业与住宅产业化共同发展。

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