关于收益法在房地产评估中应用的环境分析

杨梅

摘 要：收益法在房地产评估活动中十分常用。随着房地产市场的日益发展，房地产评估方面的实际需求越来越高，因此十分迫切的需要加强收益法等有效评估手段的应用，并对收益法进行全面的改进，使其更具有可操作性，使得通过收益法所取得的评估结果具有足够的说服力，为房地产市场的进一步发展打下良好的基础。本文结合收益法的实际应用情况，对其在房地产评估领域中的应用环境进行细致的分析。

关键词：房地产评估；收益法；应用环境

在房地产事业快速发展的过程中，离不开准确的房地产评估的支持。对于房地产评估而言，主要有三种类型的评估方法，在这些评估方法当中，收益法的特点十分突出，可以准确的对房地产的实际价值进行评估，所以房地产市场的发展对于收益法的依赖程度越来越高。然而，在实际的评估过程中，时常会发生类似于数据选取有误等问题，使得收益法的实际效果无法得到充分的体现，所以，如果妥善处理数据选取等实际问题，是当前房地产评估工作中面临的主要问题。

一、运用收益法进行房地产评估时存在的主要问题

收益法还可以称为收益还原法，这是一种运用适宜的还原利率，对房地产未来几年的收益进行折算与还原，进而确定房地产的价格的手段。收益法通常会应用在具有一定产出收益的项目评估工作中，对于那些将消费性作为主体或者是不存在明显收益的项目而言，是无法通过运用收益法进行评估的。作为比较常用的房地产评估方法，收益法尽管有着独特的使用方法与范围，但由于许多因素的影响，使其在应用的过程中时常会出现一些问题。

（一）收益选取不够精确

在实际情况中，通常运用拟定的收益值来粗略的评估房地产的实际收益，虽然这可以在短时间内得知房地产的总体价值，但往往存在很大的误差，几乎不具有说服力。如果在评估过程中收益选取不够精确，将会对后续价值评估等工作带来很大的不利影响。

（二）选取还原率受到较为明显的人为因素影响

在实施评估以前，需要选择适宜的还原率，选取通常是按照银行在一年间的存款与贷款利率情况并考虑某些主观因素进行的，需要做出多次调整，所以会受到较为明显的人为因素影响，进而发生同种房地产因其评估机构的不同而出现很大程度的差距。

（三）收益法具有一定局限性

通过上述两点的分析得知，在运用收益法的初期，选取适宜的还原利率和收益时具有一定难度，所以通常不会在非商业领域的房地产评估工作中使用该方法。即使房地产中存在一定量的纯收益，那么如何在频繁变化的市场中，准确的把握好所选的收益与还原利率，是非常困难的，因此收益法具有一定局限性。

二、纯收益与还原利率的选取

（一）纯收益的选取

想要选取适宜的纯收益，需要在充分了解市场的前提下，对需求方所提出的收入与费用信息进行分析，剔除与评估活动不相关的信息，然后再运用总收益减去总费用的方式进行计算得出。由于房地产之间存在很大的差别，所以选取最佳纯收益的方法也会有所不同。

（1）对于有待于开发的房地产而言，在选取适宜的纯收益时需要假设该房地产类型处在最佳条件之下的实际效益，此后减去为满足这一最佳条件所需的花费。

（2）对于自用房地产而言，在选取适宜的纯收益时可运用对比法，也就是在相同或者是相类似的地区上对实际收获的纯利润进行调整和更改，进而得到与该房地产相适应的纯收益。

（3）对于将收益作为根本目的的出租型房地产而言，在选取适宜的纯收益时应事先在租赁收入中扣除各项费用（保险、管理以及税收等费用）。

（二）还原利率的选取

（1）安全利率选取

我国房地产价值评估规范中明确指出，可将一年内的国债利率或者是央行规定的存款利率近似的当做安全利率，台湾等地区通常还会选取短时间内的定期存款与贷款利率，但在美国与日本等发达国家当中，安全利率的选取较为固定，一般为十年的国债利率。在我国，定期的存款与贷款利率是需要进行管制的，通常由官方提出方案，具有较强的政策性，与国债利率相比市场化程度较低，并且由于房地产的投资周期很长，所以将长时间的国债利率视作评估的安全利率是十分合理的，应得到一定范围的推广，由此可见，我国的房地产事业正稳步向发达国家的方向迈进。

（2）风险调整数值选取

在我国，对于风险调整数值的选取非常单一，通常只是由评估方面的专家根据实际情况结合自身的工作经验给出一个数值范围。为消除人为因素对结果的影响，在这里可以向台湾等地区的做法进行借鉴，在对风险调整数值进行修正的过程中，需要遵循一定的原则，即对于投资标存在一定有利影响的因素，决策者与投资商可以根据其有利的程度适当的降低报酬率；相反，如果对投资标存在一定不利的影响的因素，决策者与投资商则需要根据带来的实际影响适当的提高报酬率。修正的构成因子主要包括：评估目标所具备的增值性、经营管理性、税收以及所承担的风险等所有类型的可以进行量化的因子。

三、收益法在房地产评估中的应用改进

由于在运用收益法进行房地产评估时很难找到适宜的纯收益与还原利率，使得在某一时期中，收益法的实际应用陷入了恶性循环，导致可以精准反映出房地产企业整体价值的有效方法变得无法正常使用。因此，必须针对收益法在房地产评估中的应用环境进行分析，并找到有效解决上述问题的方法。

（一）坚持提升工作人员整体素质

运用收益法对房地产进行评估的主要目的在于掌握企业的未来发展方向，并选取与企业运营相契合的折现率。想要使收益法发挥出最佳的效果和作用，就需要对工作人员提出更高的要求，除了具备完善的专业技巧以外，还要具有冷静头脑和思维，对于突发的事件可以做出准确的判断，从而妥善处理评估中的所有未知问题。对于企业而言，一方面需要提高评估工作人员的招聘标准，如果企业有意培养专业人才，则需在社会中挑选出一批该领域发展意向浓厚的毕业生，并通过层层的选拔挑选出最为合适的人选。而企业的老员工同样需要进行自我提升，企业中绝对不允许出现无所作为的人。

（二）创造良性发展空间

首先，需要创建一个完善的多领域资产评价标准，围绕标准建立一个切实可行的技术准则。与此同时，每一位评估人员都要具备足够高的业务水平与专业素质，时刻遵循客观、公平以及公正等基本原则。其次，加快房地产评估监管制度的形成，充分调动社会上的关注力，对评估的过程进行监督与评价，每一位参与者都可以进行评价，为企业提供源源不断的合理建议，从而有效促进资产评估事业的快速发展，为收益法的大范围普及创建了良好的局面。最后，全面推动我国市场化经济进程，打开收益法可持续发展的大门，使其发挥出更多更全面的价值。

四、总结

总而言之，尽管我国房地产事业当中的资产评估与国外相比起步较晚，收益法等核心方法在具体应用时存在一定的弊端，但其良好的发展趋势是不可否认的。通过对純收益与还原利率选取方法的优化、企业的升级、人员的提升，收益法将更好的融入到房地产事业的发展进程中。

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