关于房产测绘质量控制的探究

朱霆

摘要：狭义的测量学是研究如何测定地球表面点的位置和高程，用特定的仪器和手段，将地球表面上的地形和其他相关的信息单位测绘成图，以及确定地球全部及局部的形状与大小的学问。而作为商品房价格计量标准的房屋建筑面积，在各有关利益主体中成为最敏感性问题，因此如何能够精确、公平、公正、合理的测绘房产面积数据，是众多房产测绘机构迫切需要探索和解决的问题。

关键词：房产测绘；质量控制；探究

1.引言

我们知道，房地产测绘是专业测绘中的一个很具有特点的分支。它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地，也就是说，房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。隶属于工程测量，是工程测量专业中地籍测量学的一部分，后独立为房产测绘。随着房产市场的建立和快速发展，为房产市场服务的房产测绘行业也获得了长足的发展。然而，伴随房产市场的不断规范，市场对房产测绘管理要求越来越严格，测绘单位承担的责任也越来越重大。这就要求规范房产测绘管理机制。

2.房产测绘的质量控制要点

2.1设计过程的质量控制

房产测绘主要用途是为房产产权、产籍管理，房地产开发利用、交易、征收税费，城镇住宅建设、旧城改造以及拆迁补偿等提供数据。房产测绘大多以项目为单位进行测绘，一般宜每个权利关系人委托的每一连续地块上的房屋为一个房产测绘项目。房产测绘技术设计既是对房产测绘项目进行现状分析、精度研究和设计测绘方案。根据委托方的委托合同及委托方提供的土地使用权证明、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、人防物业批文、建筑工程设计图纸等建筑资料，对测绘项目的基本情况进行分析，确定房产测绘依据、方法及分摊模型的过程。房产测绘技术设计过程遵循先整体后局部，由粗到细的原则。

2.1.1房产测绘类型及测绘目的

房产测绘类型可以分为初始测绘和变更测绘，根据房屋是否竣工又可以分为实测绘和预测绘。预测绘一般根据依法核准备案的建设工程图纸采集房屋尺寸、结构、图形等信息来进行房产面积测算，实测绘需要根据工程竣工验收资料到实地测绘采集数据。测绘目的根据测绘数据的具体用途来确定，不同的测绘类型、测绘目的，有不同的测绘要求和测绘方法。

2.1.2测绘项目采用的技术标准、精度要求

各地房地产发展情况和社会环境差异较大，地方政府一般会制定一些相对较符合本地区的标准及规范，房产测绘的技术标准和规范也会进行变更或修订。一般情况下初始测绘应采用本地区已经公布并正在施行的现行技术标准或规范，变更测绘或已经有预测绘过的测绘应采用原测绘成果采用的技术标准或规范。

2.1.3房产面积分摊计算分析

根据待测房屋的设计图纸及拟采用的技术标准，在分析房屋空间结构、平面布局及功能区组成的基础上，确定房屋建筑面积的具体算法和共有共用部位的分摊层次，建立准确的分摊模型。

2.1.4测绘项目技术设计书和施测前准备

根据测绘项目的大小进行相应的测绘技术设计书的设计编写，选择恰当的测绘基准和起算数据。组织测绘技术人员根据委托方提供的房屋设计图纸或竣工测绘的图纸资料绘制房产测量草图，标注设计的理论尺寸和房屋的相关信息，对房屋建筑结构、布局及附属结构情况做到心中有数，合理安排外业测绘。房产测量草图在外业实测时可以作为外业数据采集记录和校核的依据。

2.2实施过程的质量控制

房产实施测绘作业过程包括外业数据采集（房产要素的测绘和调查）、内业图形处理及各类面积分摊计算。房产实施测绘作业过程直接影响房产测绘成果的质量，是房产测绘质量控制的重点。

2.2.1房产测量外业数据采集

房产测绘外业应使用经检定合格且在检定有效期内、能达到相应精度的测绘仪器进行。一般应遵循先整体后局部，先外部后内部的原则，即先采集房屋外围数据，而后采集房屋内部分割数据及房屋附属结构数据。如果实施测绘的项目有做过预测绘的，预测绘时绘制的房产分层分户图可作为实测绘时的外业记录草图，测量外业数据的同时核对测量草图中标注数据，检查两者差值是否超出误差，发现问题就地复查，避免错量、漏量。对没有做过预测绘的房产测绘项目或事先未准备好测量草图的房产测绘项目，一般应安排两个外业测量组对该项目进行独立测绘，两组测绘数据均应符合相关规范和合约的约定，对比两组测绘数据的较差，满足精度要求后取其中值作为后期内业处理的最终数值。

2.2.2房产图绘制及面积计算

外业数据采集完成后应及时进行内业平差和图形处理，避免时间间隔过长，造成遗忘或返工。房产测绘从外业数据采集到内业绘图和面积分摊计算工作由同一测绘技术人员完成比较好，因为施测人员对施测的房产情况比较了解，能更为准确的绘制房产图和划分功能区进行房屋面积计算。内业数据处理时要统筹兼顾，既要考虑某一层或某一套的数据，还要考虑上下相同楼层（户型）数据的一致性，上下左右不同户型连接的合理性。房产平面图形处理完成后应对处理好的图形进行全面检查，在房产面积计算前先考虑是否满足计算建筑面积的条件，再考虑如何计算、分摊。房产图绘制和面积计算完成后，应当经过同一作业组其他人员的校核，提高数据和房产图的准确性。

3.完善房产测绘有关法律法规的建议

3.1 进一步细化、完善《房产测量规范》

虽然《房产测量规范》、建住房[2002]74 号文等对房产测绘中的一些问题作了较为详细的规定，但随着房地产业的发展，新的建筑形式层出不穷，规范经常处于滞后。因此，对日常工作中的一些问题，可以以文件的形式加以明确； 同时，应对《房产测量规范》建立修订计划。

3.2 进一步完善《房产测绘管理办法》

《房产测绘管理办法》显著特点是测绘队伍的管理与测绘成果应用管理分离； 测绘行政主管部门负责队伍管理，房产行政主管部门负责成果应用管理，但在实际工作中测绘队伍整体素质直接决定了测绘成果的质量。测绘行政主管部门和省級房产行政主管部门在房产测绘单位申请资质及年检换证时，应充分发挥地、县、市等基层房产管理部门的作用，保证房产管理部门对测绘管理有一定的管理权，同时结合房产测绘的专业特点，在“市场准入”条件方面要求房产测绘单位必须掌握产权产籍管理和房屋建筑面积计算方面的基本知识。

3.3发挥行业组织的监督、协调作用

在英联邦国家，注册测量师协会是有一定权威的行为自律性组织。该机构的组成，一般由地方测绘主管部门的负责人，其他测量部门及私人测量机构中有社会声誉，办事公道，原则性强的测量专家组成。测量师协会的基本任务是： 组织进行注册测量师考试，培训和受理注册； 研究提出注册测量师执行的技术标准，制定注册测量师在执业中失职行为的处罚规定； 同时负责对私人测量公司的活动进行监督，对违纪者进行处罚。注册测量师协会（ 理事会） ，在市场经济条件下，可以承担部分政府部门转移的职能，如规范测绘市场、协调价格、制订技术规定等。由此可见，只要组织健全，管理完善，行业协会可以发挥很好的协调作用，促使测绘市场健康发展。

4.结束语

房产测绘管理是一项最重要的工作，就是建立相应的管理体系和管理制度，以确保市场能够按照我们预想的方向健康运行，达到我们开放市场的目的，而建立房产测绘市场的管理体系最根本的目的，是要保证通过市场机制，实现房产测绘诸要素的高效配置，保证房产测绘服务于广大人民群众的物权确认，与我国房产登记制度的进步相适应，保证房产测绘服务交易公平，最终促进房产测绘的良好发展和社会的和谐进步。