浅谈沈阳市房产分幅平面图测绘

2015-10-21伍吉满

建筑工程技术与设计 2015年30期

伍吉满

【摘要】房产分幅平面图具有唯一性和现时性，是房产管理信息系统的最基础数据，所有房屋基本信息和产权登记信息的信息化管理与应用都基于数字化房产分幅图所形成的测绘系统。本文较全面地介绍和讨论了沈阳市房产分幅平面图测绘的内容、实施方法和提交成果等内容，给出了实施房产分幅平面图测绘的具体步骤和主要技术指标。

【关键词】平面图，房产测绘，信息化系统

1概述

统以手工处理为主的房地产管理方式已不能适应当前形势下的房地产管理要求，基于GIS的房产信息管理系统逐渐在各房地产登记部门开始运用[2，3]。利用GIS的房产信息管理系统进行房屋登记，首先需要的就是利用城市的基础测绘成果资料建立房产地理信息系统数据库[4，5，6]。本文着重介绍沈阳市房产分幅平面图测绘工作，结合实际工作经验给出了相关技术精度指标。

2房产分幅平面图测绘的内容和要求

（1）、充分利用我市已有测绘成果资料，包括不同时期的地形图资料、控制成果资料，将原有房产分幅图形进行数字化处理，形成沈阳市房产分幅图数字化图形库，并将房产测绘图形库与房屋产权登记系统挂接，从而形成沈阳市房产信息管理系统，实现以图管房。

（2）、对于新建房屋及其附属设施进行修补测，在房屋申请办理房屋竣工测绘时，对新建房屋进行房产分幅图测绘，并更新原有房产图形库。

3实施房产分幅平面图测绘所需软硬件配置情况

目前我市测绘工作所需仪器有天宝5700GPS接收机、华测CORS站接收机、徕卡TCR802和拓普康GPT3002LN等型号全站仪，数据导入软件和基线解算软件使用的天宝TGO软件，地形图数据编辑使用清华山维EPSW2003电子平板软件。因工作使用仪器较多和为节省工作时间，单位统一安排汽车为交通工具。

4房产分幅平面图测绘工作步骤

（1）房产分幅平面控制测量

一般情况利用沈阳市房产局CORS移动站直接布设图根控制点，该CORS站是沈阳市房产测绘中心于2010年在沈阳市区建立一个CORS网络，在金厦广场楼顶建立了永久CORS基准站，能够满足以大厦为中心辐射半径为30公里范围内的建设与应用。如果测区在CORS站施测范围外，利用GPS RTK进行控制测量。根据测区情况选择已知控制点架设GPS基准站，流动站在测区内进行控制点施测。如测区内建筑物密集，接收卫星信号差，可在周边宽敞地带布设GPS控制点，再利用导线网加密测区内图根控制点坐标。

（2）房产调查：房产图基本要素调查

房屋调查基本要素包含房屋行政地址、建筑结构、地上、地下层数等。

（3）房产要素测量

（a）房屋的测量

房屋按外墙勒脚以上墙角为准，依水平投影分栋测量，不同层数的房屋应测量分层线，用虚线表示。

（b）房屋附属设施的测量

有柱走廊，按柱的外围测绘；无柱走廊，按围护结构外围或外轮廓投影测绘；挑廊和阳台以围护结构外围测绘。

（c）房角点测量

房角点可以按房角外墙勒角以上（100±20）cm处的墙角为测点，测定其坐标。正规的矩形房屋，可直接测定房屋的三个房角点的坐标，另一个房角点的坐标可通过计算算出。

（d）陆地交通、水域测量

铁路以两铁轨外沿为准；道路、公路以两边路边线为准；桥梁以桥头和桥身外围投影为准。河流、湖泊、水库等水域以岸边线为准；沟渠、地塘以坡顶为准。

（e）其他相关地物测量

天桥、阶梯路均依比例绘出，取其水平投影位置。站台、游泳池均依边线测绘，内加简注。地下铁道、过街地道、地下室等不测出其地下物的位置，只表示出入口位置。

（4）房产分幅平面图的绘制

（a）所采用的成图软件为清华山维EPS2003数字化成图软件。

（b）分两种方式：

采用清华山维电子平板技术及笔记本电脑在实地现场绘制房产分幅平面图，或者采用全站仪内存全野外采集的数据，然后在办公室内绘制房产分幅平面图。

（c）房产分幅平面图绘制中各要素的取舍与表示办法

（d）房屋包括一般房屋、架空房屋和窑洞等。房屋应分幢测绘，以外墙勒脚以上外围轮廓的水平投影为准，装饰性的柱和加固墙等一般不表示；临时性的过度房屋及活动房屋不表示；同幢房屋层数不同的应绘出分层线。架空房屋以房屋外围轮廓水平投影为准，用虚线表示；虚线内四角加绘小圈表示支柱。

（e）房产分幅平面图上应绘制房屋附属设施，包括柱廊、檐廊、架空通廊、门廊、门、门墩和室外楼梯，以及和房屋相连的台阶等。

（f）围墙、栅栏、栏杆篱笆和铁丝网等界标围护物均应表示，其他围护物根据需要表示。临时性或残缺不全的单位内部的围护物不表示。

（g）与房产管理有关的地形要素包括铁道、道路、桥梁、水系和城墙等地物均应表示。亭、塔、烟囱以及水井、停车场、球场、花圃、草地等应根据需要表示。

（5）房产分幅平面图的注记

（a）房產分幅平面图上应表示的房产要素和房产编号包括房产产别、结构、层数、竣工年代、门牌号等。

（b）房产注记在建筑面积上方，包括产别、结构、层数、竣工年代6位数字，第一位数字代表产别，第二位数字代表结构，第三、四位数字代表层数，第五、六位数字代表竣工年代。

（c）产别分为：国有房产用1表示；集体房产用2表示；私有房产用3表示。

（d）结构分为：钢结构用1表示；钢、钢筋混凝土结构用2表示；钢筋混凝土结构用3表示；混合结构用4表示；砖木结构用5表示；其他结构用6表示。

（e）房屋层数：是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算，采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米（含2.20米）以上的，计算自然层数。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼以及突出层面的楼梯间、水箱间不计层数。房屋层数用两位数字表示，如1层（平房）用01表示，9层用09表示，11层用11表示。

（f）竣工年代：房屋的建成年份即房屋的竣工年份。有竣工验收证明的以证明为准；没有竣工验收证明的以实际竣工年份为准。竣工年代后两位数字表示，如99、00、01等。

（g）在上述注记的下方注记上改建筑物的门牌号，去除汉字部分，只保留数字部分，注记在小括弧内。

（6）房产分幅平面图的打印出图

（a）图廓：按照清华山维EPSW2003电子平板软件中国家标准图廓，代码为99。

（b）图名：沈阳市房产分幅平面图。

（c）比例尺：按照1：500比例尺进行出图。

（d）单位名称：沈阳市房产测绘中心

（e）左下角：注明成图时间和方法、采用的坐标系统、图式和所在图幅号。右下角：注明测量员和绘图员

五、提交成果目录

测绘的房产分幅平面图成果资料对委托单位提供一份总的沈阳市房产分幅图。

内部存档资料有房产成果数字化存档资料、房产测绘报告、房屋用地调查表、房屋调查表、质量检查合格报告、1：500房产分幅平面图。

六、总结