关于“城中村”改造问题的思考及措施分析

赖志标

【摘要】城市规划、建设与管理是一个密切关联的完整系统，日益加快的城市化进程，迫切要求城市规划管理者加强城市规划建设与管理指导，这是一项重要而迫切的任务。要实现城市的发展与繁荣，必须正确处理城中村的规划管理，以长远的、高品位的规划来体现整个城市建设的高规格，进而推进城市化进程向更高层次迈进。

【关键词】城中村；规划管理；思考

1 城中村产生的根源

城中村问题是我国城市化进程中所独有的一种现象，主要是我国现有的城乡二元结构模式所导致。随着经济的不断发展，城市的用地不断扩展，原来的一些村庄被纳入城市范围，但其土地仍保有其原有集体属性。这些村庄虽位于城市之中，但其建设管理方法仍延续原有农村宅基地管理模式，即由村集体进行宅基地分配，村民在其上自行进行建设。由于建设管理及建设方式仍延续原有农村的习惯，与周边的城市环境格格不入，村民仍沿袭原有的乡土、亲缘和地缘关系。脱胎于农民的城中村非农化群体，比较其他社会群体而言，这一群体对社会保障有着更为独特而强烈的需求。随着耕地的全部被征用，城中村民被迫突然地进入了城市生活，但就适应城市生活的技能而言，这些人普遍一无技术、二无文化、三无任何其他优势，是一个注定要在城市中被边缘化的社会群体。

2 充分把握“城中村”改革改造的重要意义

2.1有利于拓展城市空间，优化资源配置

“城中村”土地利用率低，通过改造，有利于优化土地资源配置，为城市发展腾出新的空间。

2.2有利于改变城市面貌，提升城市品位

“城中村”布局杂乱，建设无序，形式土而单调。通过改造可重塑形象，提高城市品位和竞争力。

2.3有利于改善生活环境，提高居民素质

“城中村”相对封闭，基本保持农村传统生活方式，观念陈旧，管理滞后，环境脏乱差，通过改造，促其向现代城市方式转变，居住环境、思想观念、行为方式、整体素质得到提高。

2.4有利于统筹城乡发展，加快城市化进程

伴随着城市外延式扩张的深入，内涵式城市化被提到议事日程，对人居环境及人口素质水平较低的“城中村”改造成为推进城市化的重要环节，加快“城中村”的城市化是统筹城乡发展、真正实现城市一元发展的关键，与实现农村城市化和城市现代化的战略目标紧密相关，有利于“城中村”村民真正融入城市，享受城市化的美好生活。

3 当前城中村改造引发的社会问题

分析，我国城中村改造引发的社会问题主要可以概括为以下几个方面：

3.1缺乏对城市整体的规划

城中村改造经验不足，缺乏对城市整体的规划，开发商开发用地及居民住宅用地调节失衡。由于城市化初期的开发大多为开发商开发用地，导致重新建设规模盲目扩大，土地利用效率十分低下，留给农民的土地越来越少，非法占地和乱堆滥建等现象也屡禁不绝。这种只看重局部和短期利益而不着眼于长期持续性发展的过度开发将导致区域土地结构的严重失衡，土地资源的浪费也必不可免。

同时，用地的不科学也直接导致村内的建设缺乏统一规划，城市建设秩序混乱。居民住宅区建设品质低劣，容积率过高，采光通风条件也相当恶劣。

3.2村庄建设水准低下，配套设施严重短缺

村庄的经济水平发展速度未能与建筑建设取得同步提高，虽然在村庄建设中，现代居民住宅比例尚高，但与之相配的公建服务、市政设施、公共绿地等却明显不足，城市化建设也只见表面高楼不见实质文化提升。有些地区甚至因“城中村”依旧执行农村集体所有制和农村经营体制而无法被管理部门正式纳入城市规划管理。

3.3建筑密度大，居住环境差

城中村因位于城中，一些村子位置较好，房屋租赁有一定市场，村民为了增加出租面积，街道两旁的楼都伸展出来，几乎把露天的地方全部塞满。由于房屋建筑密度高，采光通风条件差，加之违法违章搭建与乱倒垃圾等脏乱现象突出，村容村貌一般都比较差，村民生活环境质量差。

3.4消防隐患较多，治安形势严峻

城中村内街巷狭窄弯曲，城市规划建设管理缺位，村庄建设无序发展，违章建筑不少，安全隐患较多。城中村外来人口集聚，缺乏管理，治安形势严峻。

4 加强城中村改造规划的对策

4.1坚持规划引导，积极推动成熟项目

城中村改造必须坚持符合城市规划的要求，在整体合理维持和有序过渡现有廉租屋及低端都市加工业、服务业功能的基础上，积极为城市支柱产业和优势传统产业发展提供配套服务，在优势区位条件下积极发展商业办公、信息服务、旅游服务等高附加值产业，引导村民和村集体经济通过与城市产业融合来实现发展，避免一味地要求高容积率，严格控制人口和住宅规模，完善市政和公共配套设施。

4.2“城中村”改造，必须与加强城市社区建设相结合

撤村建居后，农民变成了居民，成为城市社区的一员，要针对农民变成市民这类人群的特点，最大限度地发挥社区管理和服务的功能。规划设计中要着重考虑到开展社区文化、社区教育、社区服务等工作，从思想观念、行为方式、社区管理方面彻底把“城中村”居民的传统农村生活方式转变为现代化城市生活方式，使“城中村”居民彻底告别旧有的生活方式，走进现代城市文明社区，成为真正的城市人。

4.3“城中村”改造，必须实行政府调控与市场运作相结合的手段

“城中村”改造是推进城市化的大事，也是城市化进程中的一件难事。前期调研中既了解群众思想工作的意识，又要考虑政策制定的深度和力度。

4.4发挥市场资源配置作用

城中村改造是一项艰巨而复杂的系统工程，需要政府、城中村、开发商在市场作用下合力推进。因此，政府必须明确自身的职能定位，有所为有所不为。坚持政府调控与市场运作相结合的办法，由政府统筹安排项目计划，统一规划审批改造片区，平衡征地拆迁补偿标准，组织对土地进行公开“招、拍、挂”；同时依靠市场进行公平竞争开发，通过市场运作筹集建设资金，解决建设资金缺口问题。

4.5提高城中村改造规划和建设方案的科学性

城中村与老城区一样，人口密度高、人均收入低、人居环境差，“城中村”还有历史遗留问题、经济利益问题、生活方式问题，因此改造起来难度较大。建议政府将城中村改造规划与“十二五”规划、年度土地供应计划和年度建设用地计划等相衔接，协调城市存盘土地的开发进度，保障城中村改造有一个稳定的房地产市场环境。深入研究不同城中村的位置、特點和问题，针对不同片区、不同类型城中村的具体情况，制定不同的改造策略，以多种改造模式对城中村进行改造。

4.6加强对城中村建房的监督和管理

目前，城中村内违法违建户较多，城中村的村（居）民在宅基地抢盖、加盖的现象较为突出，对违建和抢建、加建房屋的拆迁赔与不赔的问题，在具体工作上难以把握。如果赔偿了，则违建、抢建之风会越演越烈，也有违背政策之嫌；如不赔偿拆迁工作便难以开展，甚至上访。这就要求相关部门切实加强对建房的监督和管理，夯实管理工作责任，打消村（居）民套取拆迁补偿资金的念头，做到补偿公平、群众不受损失，同时也能为拆迁改造创造有利的条件。

结语：总而言之，合理的进行城市规划，改造城中村的用地规模，加强城市的管理制度。再加上政府的大力支持，加强基础设施建设，合理的安置拆迁，规划好城市中的土地用地规模和形式，提高城中村居民的素质与技能，保障城中村居民的既得利益。城中村的问题一定会有所改善。

参考文献：

[1]黄小晶.城市化进程中的政府行为[M].北京：中国财政经济出版社，2012

[2]惠志娟.“城中村”的社会整和问题[J].荆门职业技术学院学报.2013（1）