清远市莲湖高新技术产业园生活配套区工程规划介绍

卢永钊 刘益彬

【摘要】随着经济的飞速发展，高新技术产业崛起，高新技术在经济发展中的比重越来越大，然而清远市产业园配套设施建设与产业的发展和集聚要求相比还有较大差距，生产性配套设施功能不强、生活性配套设施滞后、服务配套水平较低。为了进一步完善园区配套功能提升园区集聚优势资源，促进产业集聚发展和持续发展的能力，把“产业功能”和“城市功能”有机结合起来，以工业化促进城镇化，现就统筹推进项目开发、完善重点配套功能、提高整体竞争力，实现协调发展，把产业转移园区建设成为一个基础设施完善、配套齐全的现代产业园。

【关键词】工程规划；生活配套设施

本项目建设地点清远市清城区东南部莲湖工业园区（紧邻107国道和S253省道，距离清远市区约20公里）的生活配套设施用地。

一、项目概况

1.1项目定位与规模

本项目开发功能定位为：本项目的建设，将与莲湖工业园区内的工业项目相协调，完善莲湖工业园区的生活配套设施建设，保证莲湖工业园区内入园企业员工和附近居民的居住与生活需求，从而进一步保障莲湖工业园入园企业的稳定生产和运营。本项目的服务范围将逐步辐射周边区域，有效促进园区、区域经济的发展，是一项影响深远的园区配套工程。

根据项目的定位及需求分析，本项目总用地为2003197.85平方米，约为3003亩，拟建设的总建筑规模为1680519.14平方米；其中，计容建筑面积为1657885.74平方米，主要为住宅、商业、酒店和村民安置用房等；不计容建筑面积为22633.4平方米，主要为地下停车场。

二、项目建设的背景与必要性

园区紧邻107国道和S253省道，距离清远市区约20公里，距广州白云国际机场仅30公里，距广州市区仅48公里。

区域发展定位：南部地区高端产业平台，以汽车整车及零部件产业为主导，积极发展新能源、新材料、电子信息等产业，形成配套设施完善、环境品质优良、土地高效集约的高端产业园区。

区域用地规划情况：规划区城乡总用地面积2811.17公顷，其中建设用地588.32公顷，占总用地20.93%；非建设用地222.85公顷，占规划总用地的79.07%。总体规划在规划区范围布局工业用地、居住及配套用地，形成“一轴、一心、六组团”的规划结构，即沿迎龙大道形成高新技术产业集聚发展轴；利用现状自然资源，形成生态绿心；沿迎龙大道两侧，形成的六大产业组团。

区域产业布局规划情况：汽车整车及零部件产业区位于规划区东北部及京广铁路东部；综合物流产业区位于规划区北部银英公路沿线；企业总部及研发区位于综合物流区以东；电子信息产业区位于规划西北部，银英公路与武广高铁交汇处；新材料、新能源产业区位于规划区南部武广高铁以东；综合产业区位于规划南部武广高铁以西；综合服务区共三处，分别位于规划区最北端、新材料新能源产业区以东、综合产业区以西。

2.1 项目建设必要性

（1）项目建设将有效完善莲湖工业园区的生活配套设施建设

莲湖工业园区的发展定位为南部地区高端产业平台，以汽车整车及零部件产业为主导，积极发展新能源、新材料、电子信息等产业，形成配套设施完善、环境品质优良、土地高效集约的高端产业园区。所以在引进各种高端产业以此带动园区经济发展的同时，必须完善园区内的生活配套设施建设来支持园区的产业发展，使企业拥有稳定良好的发展环境，否则不能吸引更多的企业持续进驻莲湖工业园区。

目前，莲湖园区的生活设施均为村庄级别，分布不均，规模及数量都相对缺乏；莲湖园区的市政设施整体缺乏，市政管线普及率低，基本仅能满足村民目前生活服务和生产需求，但难以支撑园区未来的建设发展需求；莲湖园区的道路交通设施整体而言，区域对外交通良好，但与清远城区联系过于单一。规划区内部道路网络尚未完全形成，城市道路建设相对滞后，村级道路建设水平较低，路网疏密不均。总体而言，莲湖工业园区的生活配套设施建设不完善，并不能支持园区的产业发展，而本项目的开发建设将有效完善莲湖工业园区的生活配套设施建设从而带动园区持续发展。

（2）项目建设将促进莲湖工业园区进一步发展

大量企业进驻园区的同时也必将带来大量的流动人口，完善的生活配套设施将提高人们的工作积极性，保障企业的稳定发展。项目的建设，将完善园区的配套基础设施，为莲湖工业园区提供一个高品质的配套服务。这不仅仅为园区现有的企业提供优质的后勤服务，而且将吸引一批技术含量高、资金雄厚及品牌知名度高的相关企业，以及其他高新技术企业的进驻，从而形成产业集聚，带动当地区域产业、乃至莲湖工业园区工业进一步的发展，提升整个园区的竞争能力。

（3）项目建设有利于清远市南部都市区的建设

《清远市南部都市区概念性总体规划》（2010-2030）的规划研究重点集中在清远市南部都市区，打造“一核八星一环”的南部都市区结构，其中“八星”中就包括了莲湖工业园区。莲湖工业园区作为一个先进制造业示范园区，高端产业先导区，明确了规划区在清远市众多工业园区的重要地位，具有引领示范和先导作用，是“一核八星一环”结构中的重要一点，有利于带动南部都市区的建设。

本项目的建设，不单是有效完善莲湖工业园区的生活配套设施，形成区域的园区配套服务中心，提供相关基础配套、商务办公等服务，促进莲湖工业园区的完善和发展，也為周边地区提供基础配套服务条件，带动周边经济建设发展，为清远市南部都市区的建设奠定坚实基础。

三、 项目策划定位规划依据

主要规划依据如下：

1、《中国人民共和国城乡规划法》；2、《城市规划编制办法实施细则》；

3、《清远城市总体规划（2010-2020）》；4、《清远市南部都市区概念性总体规划（2010-2030）》；5、《清远市经济开发区莲湖工业园战略规划研究报告（2011）》；6、《莲湖工业园控制性详细规划（2011）》；7、国家相关规范以及广东省、清远市地区相关技术管理规定；8、项目现状用地情况。

3、1 项目区位与用地分析

项目位于清远市莲湖工业园区内，主要用地分布在园区的南北区域。区域外的广清轻轨和银鹰公路是项目与清远城区、英德和广州城区的最快捷通道之一。区域内的迎龙大道是连接项目南北部分的主干道，也是联通本项目与区域内工业项目的动脉。未来项目所在区域内交通规划将比较完善，项目竞争力较大，具体如图3-2所示。

3、2莲湖工业园区详细规划

项目为莲湖工业园区的生活配套设施建设项目，与园区内工业项目配套使用，总用地面积为2003197.85平方米，用地性质主要为二类居住用地（R2），商业用地（B），科研教育用地（A3），行政办公用地（A1），文化设施用地（A2），体育用地（A4）和医疗用地（A5）等，用地类型较为丰富。

图3-2 交通规划图

四、项目总体规划方案

4、1项目规划设计原则

项目总体布局应遵循“效益与集约、设计与自然相结合、可操作与弹性”的原则，其中商业服务设施建设要遵循“大型商业、商务设施相对集中布置，确保居民及通勤人员日常工作生活消费”的原则；公共管理服务设施建设要遵循“分级设置、适当集中、合理布局”的原则。整体而言，在满足园区配套需要的前提下，逐步投入，逐步收益，有效利用资金，避免密集投资，控制投资风险，最终实现社会效益和市场效益最大化。

4.2项目规划设计方案

（1） 项目平面布局规划方案

本项目的总体规划方案设计以居住建筑为主，结合配套商业金融和配套公建建筑。项目总用地面积为2003197.85平方米，总建筑面积为1680519.14平方米，其中，计容建筑面积为1657885.74平方米，主要为住宅楼、公建配套楼、村民安置房、经济型酒店及配套街铺等；不计容建筑面积为22633.4平方米，主要为地下停车场。

根据以上项目用地分析，项目主要包括两个部分，分别位于莲湖工业园区的南北两端。项目主要分为综合居住组团和公共服务组团，其中综合居住组团主要位于园区北部、西北部和南部。其中园区生活服务中心位于南部综合居住组团，主要包括行政办公、文化、体育等功能；公共服务组团位于基地东北角，依托迎龙大道，背山面水。园区的生产服务中心，主要包括商业、商务以及科研等功能。具体见图4-1所示。

图4-1 用地功能布局图

（2）居住用地

居住用地均为二类居住用地，面积为198.981公顷，占城市建设用地面积的13.54%。主要集中分布在规划区南部迎龙大道沿线和北部迎龙大道与银英公路之间。具体如图4-2所示。

图4-2 居住人口分布图

（3）公共管理与公共服务设施用地

公共管理与公共服务设施用地面积为144.37公顷，占城市建设用地面积的9.82%。具体见图4-3所示。

其中，行政办公用地面积为3.35公顷，集中在规划区南部107国道与迎龙大道交汇处。文化设施总用地规模4.30公顷，规划文化设施3处，包括展览馆1处，用地规模1.59公顷，位于清晖南路与迎龙大道交界处。综合文化活动中心（青少年活动中心）2处，总用地规模为2.71公顷，分别位于规划区南部居住片区和北部居住片区中央。教育科研用地面积为127.74公顷，其中中小学用地28.44公顷，科研用地99.30公顷。教育科研设施主要包括3所完全中学、1所初级中学和14处科研创新基地。体育用地面积为4.72公顷，为体育场馆用地。规划2处居住区级综合体育活动中心，分别位于南部居住片区、北部居住片区中心。

医疗卫生用地4.27公顷，为医院用地。规划新增居住区级医疗卫生设施2处，为综合医院。分别位于规划区南部居住组团迎龙大道西北侧，和规划区北部居住组团。

居住小区配套服务设施主要有小学6处，幼儿园（托儿所）14处、卫生站10处、文化活动站10处、居民健身设施13处、老年人服务站点10处、社区警务室2处、党支部和委员会10处、垃圾收集站3处、公共厕所31处、再生资源回收站1处、肉菜市场3处。

图4-3 公共管理与公共服务设施规划图

（4）商业服务业设施用地

商业服务业设施用地面积为73.26公顷，占城市建设用地面积的4.98%。具体见图4-4所示。

其中，商業用地面积为65.25公顷，占商业服务业设施用地约89.07%。主要分布于规划区南部居住区、清晖南路南段两侧以及规划区东北部迎龙大道两侧。规划商业设施26处，规划居住区级商业设施3类，分别为4处居民综合商业设施、4处饭店、3处酒店；规划小区级日常服务设施7处，总用地面积6.44公顷；规划工业园区级商业设施2类，分别为2处综合商业设施、2处酒店；规划工业邻里级日常服务设施4处，总用地面积2.71公顷。

商务用地面积为4.75公顷，集中分布于规划区东北部迎龙大道两侧。

娱乐康体用地面积为2.19公顷，位于迎龙大道与清晖南路交界处主题公园内，包括剧院、电影院、酒吧等娱乐设施项目。

公用设施营业网点用地面积为1.07公顷，包括加油加气站2处，总用地规模为0.76公顷。其他公用设施营业网点1处，用地规模0.30公顷。

图4-4 商业服务业设施规划图

（5）交通组织规划

项目南北部分主要通过迎龙大道相连，项目用地内部规划网状路网，连接用地内各建筑。具体见图4-5所示。

本项目结合用地布局和道路交通系统规划，制定公交系统规划，规划公交首末站、公交站点，实现园区公共交通的全覆盖。其中，规划区结合居住、商业共设置3个公交首末站；园区内部的公交站点间距按500米控制，站点服务面积大于城市建设用地面积的90%，本次共规划24个公交站点；公交通道规划为两种，一种为联系区域的公交通道，主要结合清晖路、广清公路、部分迎龙大道设置，一种为内部通勤公交通道，主要结合园区交通性道路进行设置。

根据《城市道路交通规划设计规范GB50220—95》里其用地总面积可按规划城市人口每人0.8～1.0m2计算，其中机动车停车场的用地宜为80%～90%。规划区期末居住人口约13万人，則预测的机动车停车场总面积约为10.98公顷。布局按照集中与分散相结合的原则，在园区的主要出入口外围布置集中停车场，主要停放货运车辆；内部在靠近主要服务对象及不影响交通的位置分散布置机动车停车场，其中，利用现状地形可创造地下停车场或者配建社会停车场。本次规划结合公交站点、商业用地、居住用地，规划8处社会停车场，独立占地总面积约5.24公顷；规划9处社会停车场与商业用地合设，面积约5.74公顷。

图4-5 交通设施规划图

五、研究结论与建议

5.1项目结论

（1）清远市莲湖高新技术产业园生活配套区工程项目符合清远市政府、园区企业员工和附近村民的需要，能有效地满足政府的城市规划目标和园区居民的生活需求。项目建成后，能有力地保障园区企业的稳定生存和运营，提高园区居民的生活质量，最终有效促进园区的社会经济发展从而更好地达到园区的发展规划目标。综上所述，项目是莲湖工业园区规划建设不可或缺的重要组成部分。

（2）目前莲湖工业园区的生活配套设施整体缺乏，且整体水平不高，只能满足现有居住人口的基本生活需要。随着园区企业不断进驻，随之而来的企业员工群体将大大增加园区生活配套设施的建设需求，他们也成为项目明确而稳定的目标市场。综上所述，项目的开发建设有其一定的必要性和稳定的市场发展空间。5.2项目建议

（1）项目是莲湖工业园区的生活配套设施建设工程，随着园区企业的增加，园区对生活配套设施的需求量也加大，项目的建设迫在眉睫，在此建议相关部门给予批准建设，使园区早日进入下一阶段的建设工作。

（2）项目的建设规模大、建设工期长以及涉及的部门多，作为园区建设的重要组成部分，在此建议施工过程中要严格执行工程监理，确保工程质量和生产安全；合理安排施工进度，保证项目各项工作按期完成；各相关部门要积极配合、协同运作，保证各项工作有条不紊进行。

（3）本项目复杂程度比较高，涉及到方方面面，在此建议可以聘请高水平顾问公司，保证项目各方面的管理工作能落实到位。

（4）本项目建设内容与当地居民生活联系比较大，在此建议对当地居民进行相关的社会调查，保证项目能得到当地居民的大力支持，有利于项目顺利建设。

卢永钊，东莞市寮步镇规划管理所 工程师。

刘益彬，东莞市泰和建筑科技有限公司 总工程师 高级工程师 注册工程咨询师。