汇率冲击对房地产价格的影响理论综述

周思奇 徐骁 张伟荣

摘 要：随着近年来人民币汇率的不断变动，受此影响房地产价格也受到了一定的冲击。综合分析国内外该领域的代表的观点，以此为背景，从多个角度对该领域主要观点的进行归纳总结，并梳理了理论逻辑，为汇率影响房地产价格提供依据，以便发现研究中的新突破。

关键词：汇率；人民币；房地产价格

人民币的汇率浮动所带来的冲击对房地产价格影响的问题在近几年来受到很多人的关注，由于从1994年起，人民币升值为汇率浮动的大趋势，研究人民币升值对房地产价格影响的占大多数，而人民币贬值只是近期所发生的，而且浮动趋势并不算大，所以对其的研究还很少，还需要进行深入研究。

一、国外研究综述

从目前的研究中，我们可以看出，汇率的变动与资产的价格之间有着必然联系。H.Hau，H.Rey于1994年指出，引起国内资产价格的变动的一大因素在于来自外部的冲击。货币的升值会导致国内资产价格上涨和外国资产价格的下跌[1]。而一般的资产价格主要以股票市场和房地产市场为代表。就房地产市场而言，能够表明汇率与房地产价格的关系的典型例子，要数 20 世纪 90 年代日元的升值所造成的房地产业泡沫化。在1985 年的“广场协议”后，日元价值得到迅速的提升，致使日本生产企业的成本提高，导致日本企业将投资方向转为海外，以至于日本出现了“产业空心化”的态势。而且随着日本国内对日元的供应量不断扩张，在二者的共同作用下，使日本的房地产市场出现泡沫化现象。因此，日本不得不实行扩张性的货币政策，以缓解日元升值对日本国内造成的对经济发展的影响和缓解房地产泡沫。而且就汇率与资产价格之间关系，2005年的“中国经济高峰会”上，罗伯特 · 蒙代尔（RobertA.Mundell）教授也表明，人民币应该使币值稳定保持一定的水平，形成固定汇率制度。蒙代尔认为“人民币升值可能会引起中国房地产业的萧条”[2]。

二、国内研究综述

由于近年来人民币一直处于升值趋势，而贬值只是属于短期现象，所以对“人民币升值对房地产价格的影响”的研究比较多。大多数研究者们主要从人民币升值的背景，影响房地产价格的各种因素，人民币升值对房地产价格的影响，以及应对措施等几个方面进行阐述。而将来的研究也应以现有的研究现状继续深入发展，并且结合目前人民币有所贬值的实际情况，对其进行研究，更加细致的体现人民币的汇率浮动所带来的冲击对房地产的影响。

从人民币升值对房地产的影响的方面说，大多说学者都认为人民币升值会拉动房地产价格，引起房地产价格的上扬。毕天娇（2011）将人民币升值对房地产价格影响的路径分为三方面。首先人民币升值，提供了良好的投资环境，大量的投机性资本涌入房地产，引起投资热潮，从而使房价上升；其次人民币升值，致使出口行业的生存陷入困境，很多游资纷纷由实体经济转向投机，这些投机性经济为了获得利润，纷纷进入房地产行业，最后导致房价上升；最后，是人民币升值引起通胀危机加剧，投机性的购房比例上升，最终引起房价上升。从以上几点看来，可知，无论如何，人民币升值都会带动房价上涨。

还有许多学者从人民币升值对房地产价格影响的传导机制方面进行分析，以得出人民币升值与房地产价格之间的关系。如宋勃、陈海博（2006）、张建军（2007）、王琼（2010）、胡军伟（2011）等学者，都从传导机制方面为切入点来进行分析。总结起来有以下几点：首先，为财富效应。人民币的升值，使货币更加值钱，市场中会产生许多的剩余购买力，这些剩余购买力就会流向流通性较好的股票市场和房地产市场，从而带动这些市场的价格上升。其次为预期效应，资产都有其逐利性，当人民币预期升值时，就会吸引国内外的许多投机性投资，大量资金涌入房地产市场，致使房地产的价格上升；最后为流动性效应，人民币升值，所产生的多余购买力要寻找投资机会，房地产行业首当其冲，大量资金的流入，形成投资热，拉动房地产价格。

而由于人民币贬值现象的出现比较晚，而且属于短期现象，所以人民币贬值对房地产价格的影响方面的文献较少，但还是有学者对其进行了研究。比如说杨贺（2013）和黄伟彪、蔡惠如（2009）就对“人民币贬值对房地产价格的影响”这一课题做了研究。杨贺主要从房地产公司角度来进行论述，他认为“人民币贬值对房地产业的影响包括直接影響和间接影响两个方面，但都将加大房企资金压力。其中，直接影响是人民币物业投资收益减少，需求下降，供给增加；间接影响是流动性下降，房企融资难度和成本上升。”[3]而黄伟彪和蔡惠如主要是从热钱的流入为背景，来讨论这一问题。他们认为人民币的贬值会引起热钱从国内市场大量流出，一旦热钱“撤出会使资产价格突然下降，或者资产价格泡沫破灭”[4]，好在，目前我国人民币贬值的幅度较小，而且时间不长，所以对房地产市场的冲击还不是十分严重。他们还提出了相应的措施，如：保持人民币汇率的稳定，扭转人民币贬值预期；加强金融监管，制定适当措施加强跨境资本流动管理等。

综上所述，不管是国内还是国外的研究，都表明，人民币汇率冲击对房地产业的价格都有或多或少的影响，两者之间具有一定的必然联系。为了房价稳定，我们需要进一步稳定汇率，以达到二者的平衡。（作者单位：1.云南大学公共管理学院； 2.云南大学经济学院）

参考文献：

[1] Han and Rey.Exchange Rate，Equity Prices and Capital flows[J].NBER working papers，2002

[2] 袁文麟，吕萍，周滔.汇率变动对房地产市场的影响研究[J].中国物价，2007（6）：46-51.

[3] 杨贺.人民币贬值对房地产业的影响.经济论坛.2013（08）.第20页.

[4] 黄伟彪、蔡惠如.人民币贬值对我国房地产的影响及对策[J].当代经济.2009.03（下）.85.