二手住房市场存在的问题与建议

2015-10-14沈雪静

市场研究 2015年12期

◇沈雪静

二手住房市场存在的问题与建议

◇沈雪静

房地产业是我国经济的重要支柱产业，也是我国扩大内需的重要组成部分。随着我国城镇化日趋成熟，住房市场将面临由新建住房市场为主，向二手住房市场为主的转换过程，因此，研究二手住房市场目前存在问题以及相关改进举措，对促进我国住房市场健康持续发展具有现实意义。本文结合现实情况，从不同层面分析了二手房市场面临的主要问题，并借鉴国际上的一些成熟经验，对我国完善和促进二手房市场健康持续发展，从不同方面提出建议。

二手房市场；问题；建议

10.13999/j.cnki.scyj.2015.12.003

一、房地产业发展现状

房地产业是我国的重要支柱产业，也是我国扩大内需的重要组成部分。随着我国住房商品化以及十几年的快速发展，我国的城市人口居住面积得到极大提升。据北京大学中国社会科学调查中心发布的《中国民生发展报告2013》，2012年全国城市家庭平均住房面积为100平方米，人均30平方米。近九成中国家庭全部或部分拥有现住房的产权，超过10%的家庭有两套及以上的住房。据了解，目前，人均居住面积美国为67平方米，英国为35.4平方米，法国为35.2平方米，德国为39.4平方米，意大利为43平方米，荷兰为40.82平方米，日本为19.6平方米，韩国为19.8平方米。这表明，就目前的城市化水平，我国的城市人口居住面积已接近或超过部分高收入国家，现有城市住房存量与城市人口住房需求大体平衡。另一方面，据国家统计局统计，2014年中国城镇化率为54.77%。据世界银行WDI数据库，2010年美国城镇化率为82.3%，德国为73.8%，法国为77.8%，英国为90.1%，日本为66.8%，韩国为81.9%，高收入国家一般都在70%以上，这表明，我国仍处于城市化过程中，城市化导致的外来人口增加，以及现有城市人口的结构变化还会对城市住房增量产生较大影响。城市住房存量即二手房与增量（新建房）构成了整个住房市场，但是两者既有共性又有所不同。从处于后城市化阶段的高收入国家来看，美国、英国、法国、澳大利亚二手房成交量分别是新房成交量的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍，二手房已成为住房市场的主要部分。而我国的特大城市，如上海和北京的比值仅达到1：1，远低于国外的大城市。因此，研究二手住房市场的特点、存在问题以及相关改进举措，促进二手房市场的完善与提升，对促进我国住房市场整体健康持续发展具有现实意义。

随着我国城镇化趋于成熟，以及居民居住水平的逐步提升，我国的住房市场，尤其在北京、上海、广州、深圳等一线大城市的住房市场，将面临由新建房为主向二手房为主的转换过程，但综观二手房市场，面临着市场不成熟、产权管理不统一、交易信息不对称、交易成本高及效率低、法律规范不全面、房屋质量缺乏有效保证等一系列不可避免且不容忽视的问题，远没有形成一个较为完善、有效的市场体系。

（一）市场不成熟。首先，由于政策和制度缺乏长远考虑，限制了部分二手房的供需，例如规定了二手商品房在交易时，如不满足条件，不仅要缴与新建商品住房交易金额相同的契税、印花税，还要额外缴纳营业税、个人所得税。这些税项大大增加了二手房的交易成本，也导致“阴阳合同”等问题的出现。其次，由于目前我国居民的投资渠道和市场不发达，导致住房市场已成为部分居民的投资市场，当其市场收益和预期高于其他市场时，也会大大影响二手房的出售意愿。再次，由于新建房批量开发、批量销售，而且会根据销售状况及时调整销售价格，因此其价格形成机制比较公开、透明，加之开发商的诚信便于甄别，其他配套服务如登记、过户、贷款等衔接比较便利，因此新建房一般为购房者首选。相对而言，二手房的交易零星分散，而且二手房新旧不一、配套设施及服务差异大，缺乏价格的参照系，价格形成机制尚有较多缺陷。加之，二手房中介服务机构的信誉、服务质量与效率等难以甄别，致使二手房市场受到非理性供给与需求的抑制。最后，目前新建房质量保证责任明确，而大多二手房的质量保证责任主体缺失，尤其是经过较大改动装修的二手房，其装修施工质量对买房人而言，无疑是个较大的不确定因素。

（二）产权多样且管理不统一、有关信息不透明。我国特殊的房地产市场发展历史，导致了二手房市场存在多种不同状态的房屋产权，大体分为已购公房、自管公房、直管公房、使用权房、商品房、经济适用房等。不同产权的房屋转让有不同的法条规定。对买家而言，缺乏统一、权威、透明、方便的查询渠道和手段，使得买家顾虑重重，极大地削弱了购买意愿。

（三）交易过程信息不对称。目前，购房者主要是通过中介机构或者一些地方性的房地产网站、报纸、杂志等渠道来得到房源信息。但二手房的相关详细信息，如产权、面积、年限、房屋质量、物业服务、抵押、租赁状况，交易所涉及的合同、税收、登记、过户等规章以及流程，所有这些涉及交易决策的具体信息资料，买方缺乏规范、权威、专业、便捷的信息服务渠道，更不要说对中介机构以及卖方诚信的了解。

（四）对房产中介缺乏有效制约和监督。我国的二手房中介还是个新兴行业，无论是自身服务能力、水平、手段以及诚信，还是市场竞争程度以及监督管理水平等都存在较大差距。大部分中介机构仍停留在人海扫街、电话轰炸、与买卖双方斗智斗勇的初级阶段，甚至存在恶性竞争、违法竞争等现象。

（五）政府的法制规范及政策支持力度不足。为解决房地产市场出现的问题，促进二级市场的健康发展，尽管国家、各地政府及相关部门已经出台不少法律法规及相关政策，但由于我国房地产业发展时间短，缺乏系统研究与实践积累，政府出台的相关法规和政策多具有过渡性、探索性、暂时性。尤其是作为市场管理者，政府为市场健康发展提供的公共服务还远没有到位，例如，统一、规范、完整、便捷的产权登记服务目前还未实现。又如，在二手房市场中，卖旧买新、卖小买大、卖一买多、卖远买近、卖高层买低层等等，可以说是人口结构以及经济结构变化带来的正常状态，也可以说是二手房市场的基本需求，但是按照现行的税收制度，可能会出现不合理的多重征税，没有合理的税收抵扣，大大削弱了市场的合理需求。再如，由于政府产权管理不统一，而且难于获取相关详细信息，银行在受理二手房贷款时，出于稳健和成本的考虑，不仅贷款额度低、期限短，而且审批程序繁琐，严重挫伤了二手房购买者的贷款积极性。

二、促进二手房市场发展的建议

针对二手房市场面临的问题，借鉴国外的一些有益经验，提出以下几个方面建议，以促使市场更加完善、持续发展。

（一）房地产业是我国的支柱型产业，住房市场中无论是新建房还是二手房都应保持健康、稳定、持续发展。制订房地产政策和制度应着眼长远考虑，做出整体的框架设计，房价宏观调控的出发点和目的是防止大起大落，不应影响市场机制发挥其调节作用，更不应运用行政手段干预市场作用的发挥。政府在住房市场的一个重要作用，就是确保低收入者有适当的居住保障。这些原则应成为立法部门、政策制订部门、市场管理部门、研究机构等各方面的共识。

（二）政府应抓紧建立统一、规范、便捷的产权及住房管理体系。二手房交易涉及多个政府管理部门，相关部门之间应网络共享二手房信息，并不断增加二手房信息的广度、深度和历史积累，提供高效的二手房管理信息服务，以满足买卖双方相关服务需求。同时，政府相关部门应通过互联网等多种手段，向市场提供及时、权威的相关信息服务，增加二手房市场的透明度，促进合理价格机制的形成。

（三）制订有利于二手房市场健康、持续发展的法规体系。目前，我国现行的房地产管理法规尚不完善，缺乏可操作性，致使二手房交易市场难以规范化。在确立二手房法规体系时，可以借鉴发达国家的经验，注重市场化的运用，减少政府的行政干预，所有相关行政法规都应上升到法律高度，以规范市场所有参与主体，包括政府相关部门、行业组织、房产中介、评估咨询及法律服务机构以及买卖双方等。

（四）健全二手房经纪机构的自律组织，完善市场化的监督机制。政府应鼓励并推进二手房经纪机构行业协会由虚转实，通过法律赋予协会应有的地位和权力，同时与政府部门进行必要的隔离，特别是采取公开、透明的方式，实现利益的彻底隔离，去掉行业协会的行政化色彩。与此同时，协会应由来自不同房地产经纪机构的人员组成，凭借专业知识和丰富的市场经验，以及来自不同机构的利益制约，使协会真正发挥完善职业规范，以及强化市场监督的作用，促进经纪机构以及经纪人依法合规进行市场竞争，并为买卖双方以及其他相关方提供便于甄别的经纪机构及经纪人的信用信息。

（五）完善二手房相关税收制度。二手房交易的相关税收制度应体现社会公平。首先，对不同收入阶层的购买人群应给予不同的税收待遇；其次，二手房市场中卖旧买新、卖小买大等基本需求，应予以公平的税收优惠；再次，征税税基以及纳税主体应名至实归，如营业税应由中介机构缴纳，根据真实交易价格向中介机构征收，而卖方、买方在交易时，应只缴纳合理抵扣后的个人所得税及相关的契税、手续费等；最后，在完善二手房交易环节税收制度的同时，应逐步建立持有环节的税收制度，并与交易环节的税收形成合理结构。

（六）促进完善二手房市场生态圈。二手房市场不单是二手房的交易，同时与其他行业、产业以及社会组织等有着千丝万缕的联系，包括发达国家的实践经验都表明，客观存在着以二手房市场为核心的经济生态圈。在这个生态圈中，与二手房市场相匹配的金融服务尤其重要。鉴于目前我国在二手房抵押贷款中存在的问题，政府相关部门和金融机构都应努力予以改进。一是，政府应结合统一产权管理体系的建立，为金融机构的抵押融资服务提供更好的便利条件，开辟直通车或绿色通道，降低金融机构为零星分散的二手房提供融资的服务成本。二是，政府应增强二手房市场公共信息服务，促进二手房市场的透明度，进而推动二手房市场的价格机制趋于合理。三是，金融机构应通过互联网、大数据等先进手段和工具，借助政府的公共信息服务，降低服务二手房市场的成本，提高服务效率，将潜在需求转化为实际购买力。四是，金融机构应通过交易资金收付以及托管服务，规避或降低中介机构以及买卖双方的信用风险，进而推进二手房市场交易成本的降低以及交易环境的改善。