房地产市场宏观调控思考

摘 要：住房是百姓生活的保障，是其安生立命之本，住房问题不仅仅是个人问题，更关系到社会的稳定。然而近年来，中国房价一直居高不下，尽管国家采取了一系列措施力图给过热的房市降温，但成效有限。因此国家必须进一步加大对房地产市场的宏观调控力度，以便房地产市场稳定健康发展。

关键词：现状分析；宏观调控；措施

一、房地产市场现状分析

住房问题关系到百姓生活的安定，近年来，中国房价一直不断上涨，买房成了百姓的心头难。为给持续升温的房市降温，中央交替使用加息和上调存款准备金率手段，次数之多，程度之深堪称历史之最，直观表明政府控通胀、调楼市的坚定决心。中央的措施也取得明显成效。从某年统计数据来看，70个大中城市1月份房价无一上涨。与上月相比，价格下降的有48个，持平的有22个。限购最严格的一线城市房价平均环比下调0.2%，非限购城市环比也下调0.12%。不只是新房价格，二手房房价也出现环比下跌，房价快速上涨的局面已经得到遏制。与房价停涨相对应的是成交量的持续低迷。1月10个重点城市新建住宅成交量环比下降超过五成，同比降幅近七成。一线城市中，北京成交面积仅为44.09万平方米，环比减少65%；上海和广州成交面积环比下降均在四成以上。一线房企的销售额也出现明显下滑，调整销售策略、减轻销售压力已经成为房企促销的源动力。也就是说，目前房地产市场呈现出涨价被遏制，但房价依然不低。

二、房地产市场窘状的原因浅析

1.市场经济的固有缺陷

市场经济具有盲目性、自发性和滞后性，这就导致了一些不可避免的问题。首先从开发商来说，他们作为趋利主体，必然从自身利益最大化的角度出发，盲目开发商业用房，大户型住宅和豪华经济适用房，而没有根据消费者的财力及其需求调整投资结构，从而导致投资过剩，80平方米以下的经济适用房和中低档住宅投资不足，供不应求。而从广大消费者来说，其获取市场信息相对滞后，是市场价格的接受者。面对房价越来越高的情况，消费者盲目跟风买房，其越涨越买，越买越涨。房价在涨到一定程度时，超出消费者的购买力，导致房市交易量下降。

2.分税制的因素

建国以来，我国对财政管理体制进行了变革，经历了从统收统支、分类分成、总额分成和分税制财政管理体制四个阶段。目前我国实行分税制。分税制是以各级政府明确的事权划分为基础，坚持财权和事权统一的原则，根据各级政府承担的社会公共事务确定其税收收入和税种归属，以收定支，自求平衡的财政体制。分税制在其实施过程中，由于税权高度集中于中央，地方政府缺乏必要的税权而又存在日益突出的财政收支矛盾的情况下，导致地方政府财政过分依赖收费项目及财政转移支付。随着地方政府隐性债务的不断增加，地方政府把目光转移到土地转移到土地使用权的出卖上来。随着地价（也就是土地使用权的价格）的不断上涨，意味着开发商品房的成本也就在不断的上涨。房价一路高歌猛进也就不是什么奇怪的事情了。

3.国家宏观调控不力

市场经济需要充分发挥市场的主体作用，但由于市场的固有缺陷，市场经济运行过程中会出现一些问题，这时就需要国家及时进行宏观调控，将“有形的手”和“无形的手”有机结合起来。宏观调控是指国家为了实现宏观经济总量的平衡和经济结构的优化，保证经济持续、稳定、健康发展，而运用财政、税收、金融、计划等经济手段对国民经济运行进行调节与控制。也就是说，宏观调控是这样的一种国家调节经济的基本方式：国家从社会经济的宏观和总体角度，运用国家计划、经济政策而后各种调节手段，引导和促进社会经济活动，以调节社会经济的结构和运行，维护和促进社会经济协调、稳定和发展。在运用经济和法律等手段实行宏观经济调控，是现代社会中政府最主要的经济职能。然而，在相应的宏观调控措施不匹配或得不到有效执行的情况下，房地产投机行为泛滥，扭曲了房地产市场正常机制，脱离了市场价值规律，房价虚高，超出了老百姓的购买能力，制造了一个又一个“富翁”，同时增加了金融风险。面对疯长的房价，国家通过加息、上调存款准备金、限购、廉价房建设等一系列措施有效的遏制住了房价的疯长，但房产市场又转向交易低靡期。

三、调控房地产市场的措施

近来，国内多个城市传出房地产调控政策放松的消息。但就目前情况来看，笔者认为房地产调控政策不会也不应该放松，并且需要在一定程度上加强对房地产市场的调控。

1.建立转移支付制度

转移支付制度是改善地方政府财政状况并增强其执行房地产宏观调控政策积极性的重要途径。转移支付是指上级政府将其财政收入按照法定标准，程序划转给下级政府作为其收入来源的一种拨款形式。因此，转移支付对于弥补地方财政支出差额，维持整个国家各个地方财政负担的公共服务最低标准，以创造全国统一市场，实现经济稳定有重大意义。转移支付有一般转移支付和特殊转移支付两种。一般转移支付的资金用途上级政府不规定，由下级政府自由支配。特殊转移支付是上级政府依照特定目的和条件对下级政府的特殊补助，其主要目的是支持某一地区难以承担的全国性或跨地区性项目，以及上级政府所鼓励发展的行业或项目，实现国家特定调控的目的。按照我国目前的分税制度，中央控制了税收的绝大部分，使地方政府可支配的财政资源缺乏，这种税权与事权比例严重失调的现象呼吁建立完善的财政转移支付体制以解决地方财政困难的现状。我过目前的财政转移支付缺乏法定程序的制约。现行财政转移支付法定程序缺乏表现在各个环节中，包括财政转移支付的决策程序、审批程序、支付程序、监督程序，法律救济程序和责任追究程序等。法定程序的缺乏造成财政转移支付整个过程缺乏公开性和透明度，并容易滋生腐败。因此，应当尽快建立财政转移支付的配套法律程序，从程序上保证财政转移支付制度的公平和正义。此外，有必要在《预算法》中引入财政转移支付制度，至少应当作出原则性的指引。

2.开征物业税

物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。2009年5月25日国务院公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》提出，今年要深化房地产税制改革，研究开征物业税。近几年关于物业税的讨论一直沸沸扬扬。不过，由于目前国内还没有明确提出征收物业税的具体实施细则和措施，物业税开征的实施方案尚不明朗。因此，对物业税在何时开征？将对房地产业带来多大影响等一系列问题，还存在一些争议。分析发达国家和发展中国家的做法，会发现一些共同点。例如：有的按房屋面积划分等级，面积大的征税、征重税，面积小的减税或免税；有的按房屋价值划分等级，对价值高的征税、征重税，对价值低的减税或免税；有的按房屋套数分类，对两套或两套以上的住房征税、征重税，对单套住房减税或免税。有的按房屋用途分类，个人住房用于经营的，税负较重，个人住房用于自住的，税负较轻；还有的对住房所有者按劳动能力分类，对老人、丧失劳动能力的人以及残疾人居住用房实行税收减免。上述做法，值得中国在设计物业税税制时予以考虑。

3.完善配套政策

一是政府在城市规划中适度放宽对住宅土地的审批，加大住宅用地的供应量。二是综合运用行政、金融、税收等手段调整套型结构。三是加强对开发商的社会监督，防止垄断和哄抬房价。开发商应向社会公开各个项目的开发成本，接受社会的阳光监督。四是加大经济实用房开发力度，经济实用房的建筑面积所占的比例应提高到15%～20%。五是建立廉租房制度。六是逐步降低二手房交易税负，搞活二手房市场交易。

参考文献：

[1]张辉.宏观调控权法律控制研究.法律出版社.2010年12月第1版

[2]田文生，田勇刚.论我国房价宏观调控的基本思路.决策探索.2007年4月（下）

[3]黄煌.房地产调控困境的宏观调控法思考.法制与社会.2010年1月（上）

作者简介：

吉辰（1988.9～），男，蒙古族，内蒙古呼和浩特人，中央民族大学法学院2013级在读硕士研究生，研究方向：刑法学、犯罪学。