小区车位、车库的权属问题初探

摘 要：近年来，随着我国经济的逐步发展和人们生活水平的提高，私家车的持有量逐步上升，从而造成人们对车位、车库的需求也急速上升。而小区车位、车库的供给量和增长速度远远落后于私家车的持有量和增长速度。小区车位、车库争夺问题愈演愈烈，其归属问题成为了一大热点。本文通过对《物权法》相关规定进行评析并分类讨论，明确了不同类型的车位、车库的权利归属。

关键词：车位；车库；建筑物区分所有权；专有部分

一、问题的引出

我国《物权法》第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”由此可以得知，占用业主共有的道路或者其他场地的停车位属业主共有，而这里所说的“其他场地”具体是指哪些，哪些停车位及车库属于可以约定的范畴，《物权法》并没有明确表示。由此在实践中围绕车位、车库的权利归属产生的纠纷不胜枚举。

二、与车位、车库权属相关的法律概念——建筑物区分所有权

建筑物区分所有权，是指多个所有人共同拥有一栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权、对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分（共有部分）所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。由此，建筑物区分所有权由专有部分的专有权、共有部分的共有权和成员权组成，其中专有权是其核心。小区停车库如欲独立成为建筑物区分所有权的客体，就应视其是否构成建筑物专有部分而定，如能作为专有部分，就可以独立地进行交易，如不能作为专有部分，则仅能作为共有部分由全体业主所共有。

三、车位、车库的权利归属

在承认车位车库可以作为建筑物区分所有权客体的前提下，我们再来分类讨论车位、车库的权利归属。车位、车库是指占据一定物理空间，能够用于停放车辆的场所。车位，以存放车辆为目的，根据土地使用权和利用地表而划定的地上空间。车库，具有独立的空间、以存放车辆为目的建筑物。以下将结合建筑物区分所有权的相关理论分类讨论小区车位、车库的权属问题。

四、地下车库的权属

对于地下车库，其归属问题一直存在着较为激烈的争论。其中比较有影响力的观点有四种：业主共有说；开发商所有说；应当以是否计入公摊面积决定它的归属；依照当事人的约定决定它的归属。

笔者认为车库具有构造上和使用上的独立性，能够进行公示登记，可作为建筑物区分所有权专有权的客体。所谓构造上的独立性，根据学者的观点，随着时代的进步，民法理论的不断发展完善，摒弃了某部分只有从物理上即有固定的墙壁将其间隔开来才具备构造上的独立性的判断标准，转而采取观念上的墙壁的概念，认为只要有明确界限表明了范围，使人能在观念上将某部分与其他部分区别开来，就认为这部分具有构造上的独立性，可以成为专有部分。所谓使用上独立性，应指其具有满足吾人社会经济生活的机能，以能否单独使用及有无独立的经济效用为判断基准，应就区分的明确性、间隔性、通行直接性、专用设备的存在，共用设备的不存在等因素认定之。而车库被区分后，各个部分可以被独立的使用或具有独立的经济效用，不需借助其他部分辅助即可使用，即是它具有使用上的独立性的体现。因此地下车库是建筑物的专有部分，与房屋不是主从物的关系，其产权可能属于开发商所有，可能属于业主所有。

五、地面车位和楼房首层架空层车位、车库的权属

这里的“地面车位”，仅指占有小区共有的道路或其他场地修建的车位，包括建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库。根据《物权法》第74条第3款的规定，可以明确地面车位的权利归属。地面车位是直接设置在土地表面上的停车设施，即是直接设置在业主共同拥有使用权的土地表面上，因此由被占用的道路本身的性质决定占用小区共同的道路或其他场地修建的地面车位为业主共有。楼房的架空层位于建筑物的底部，是整栋建筑物的结构支撑。建筑物的首层架空层不计入建筑面积，建筑物权利人无需向国家支付土地使用费，其权利只能依附在计算容积率的建筑上，当房地产开发商将住宅小区的房屋单元全部出售之后，不计算容积率的建筑物部分（面积）的权利将全部移转并归属于全体业主，由全体业主共有。

六、人防工程兼用作停车之地下车位、车库的权属

人民防空工程也叫人防工事，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。根据《人民防空法》及相关法律规定，实践中很多房地产开发企业在获得有关行政部门的审核批复后，在保证不降低人民防空工程防护能力的情况下，往往将这种人防工程改建为地下停车位使用，这也就是我们所说的人防工程兼用作停车之地下车位、车库。

在我国，人防工程不仅由国家兴建，为了国防利益和国家安全，也要求在城市商品房开发式修建，随着城市商品房的发展，我国的人防工程建设发展迅速，其投资建设来源已多元化。本文作者认为在这种情况下不能片面地认为凡是地下人防工程都属于国家所有，但也不宜简单认定归开发商所有或业主所有。应当依据具体情况，判断人防工程的产权归属。

七、结语

如前文所述，车位、车库的问题是很复杂的，随着我国经济实力的不断增强，人民生活水平的提高，汽车的普及程度会越来越高，因此在解决小区车位、车库权属问题时既要考虑目前各方的利益需求也要考虑到我国今后经济社会发展的总体趋势，不能仅仅顾及到眼前利益。因此要妥善解决小区车位、车库的权属问题仍然需要相关其他法律法规的支持，不动产登记制度的完善、房地产信息公开制度的进步以及国家适当的监管，以平衡业主、房地产开发商以及社会的利益，促进社会和谐。

参考文献：

[1]陈广华：《小区车位和车库权属研究》，《河海大学学报（哲学社会科学版）》，2007年12月，第9卷第4期.

[2]王利明：《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，《现代法学》，2006年09月，第28卷.第5期.

作者简介：

陈昕瑶，女，（1993.05～）陕西西安人辽宁大学法学院在读研究生。