中国需要强制房屋保险

单素敏

家财险在中国一直没有推广开，居民不愿花钱、风险意识不强是一方面，

更重要的原因也是保险产品缺陷太大

在目前连购买人身保险的意识都相对淡薄的中国，谈房屋保险似乎时机未到。

不过，天津港“8·12”特别重大火灾爆炸事故发生后，被损毁的住宅楼、满地狼藉的房屋图片，以及“房子没了，房贷还在”的现实，已经让“与房子有关的保险”引发公众关注。

在此之前，2008年汶川大地震、2009年上海闵行区莲花河畔景苑小区的“楼倒倒”、2010年“11·15上海静安区高层住宅大火”等事件发生后，类似话题也曾被热议。

然而《瞭望东方周刊》在采访中发现，时至今日，房屋保险不仅对普通居民仍是陌生概念，许多房地产业内人士也知之甚少。

在美国、日本、欧洲，住房保险是居民购买的最普遍险种之一。但在中国，“给房子买保险”还是个需要教育和引导的新观念。

房屋保险有哪些

房屋保险在中国出现的历史并不短。上世纪80年代恢复停办了20年的保险业务之后，作为财产保险重要组成部分的家庭财产险（简称家财险）曾有过一段“黄金期”。

“那时的住房主要是福利分配的公房，单位作为房屋维护、维修主体，大多都有转嫁潜在风险、购买保险的需求和积极性。”中央财经大学保险学院院长郝满苏向《瞭望东方周刊》介绍，“后来住房市场化，房屋归个人所有，家财险购买力就下降了。”

1998年房改推出住房按揭贷款政策之后，为防止贷款人因意外事故导致丧失还贷能力，或者作为抵押品的房屋因一些特定自然灾害发生损毁，银行在放贷时要求贷款人购买“个人抵押商品住房保险”，简称“房贷险”。这样，当出现上述两种情况时，由保险公司负责相应的损失赔偿或偿还剩余银行贷款。

然而，因为投保花钱的是贷款购房人，第一受益人却是银行，在实际操作中，银行、地产商与保险公司对贷款人做“捆绑销售”——没有投保、或者没有向指定保险公司投保房贷险，则银行不批贷款，这种做法引发了公众的抵触情绪。

后经媒体曝光，工商银行、交通银行等在2006年初率先取消强制房贷险。其他银行也陆续将强制购买房贷险变为自愿购买。而很多人为了省几千元钱，放弃购买房贷险，即便买了保险，也会在提前还清房贷后将房贷险退保。

2006年后房贷险购买量一路下滑，“如今基本被家财险替代或覆盖。”中国平安财产保险股份有限公司（以下简称平安财险）销售员曾强（化名）告诉本刊记者。

除了居民作为投保人的房贷险、家财险，还有供房地产开发商、建设单位购买的住宅质量保险。

住建部住宅产业化促进中心从2001年开始进行住宅质量保险的研究，探讨如何依托住宅性能认定制度，借鉴住宅质量保险这一国际通行惯例，化解由于住宅质量问题带给政府、企业和消费者的种种风险。

2002年9月，住宅产业化促进中心通过了“A级住宅质量保证保险专家论证”，同年10月与中国人民保险公司制定了全国首份保险条款并签订合作协议，随后开展了A级住宅项目质量保险试点工作。

为什么推广难

房贷险的好处原本应该被广泛宣传，但多年来除了“霸王条款”的恶名，其不合理的条款设置也成为障碍。

例如，除了投保人是购房人而受益人是银行之外，房贷险保费的计算包含了房屋险和还贷保证保险两部分，但实际上房屋出现风险的几率很小，对绝大部分借款人来说，仅需要还贷保证保险即可。

“而家财险这么多年来一直没有推广开，居民不愿花钱、风险意识不强是一方面，更重要的原因也是我们的产品缺陷太大。”郝满苏说。

首先是赔偿范围过于局限。保险条款仅承保由于火灾、台风、暴雨、泥石流等原因造成的房屋损失，一般不包括地震。而房屋则限于钢筋混凝土或砖混结构住宅主体，以及交付使用时已存在的室内附属设备。室内财产不包括金银、首饰、珠宝、有价证券以及其他无法鉴定价值的财产。

“相比之下，保险公司的免赔偿条款则要长得多，对被保险人和投保人需要承担的义务的规定也要详细得多。比如及时告知、采取措施减损、保护现场、书面说明事故发生的原因、经过和损失情况，等等。”北京中唐律师事务所律师徐斌对《瞭望东方周刊》介绍。

如要申请索赔，被保险人要提供的资料还包括财产损失、费用清单；损失财产的价值证明资料（比如发票、购买凭证等）、存在证明资料，等等。

保单条款的单一、无效和各种索赔、举证等的麻烦，让家庭财产险成为鸡肋。

“北京海淀区的房子要和沿海地区、西南山区的房子一样保台风、泥石流的意外险，这样的保单怎么可能有吸引力？”郝满苏说。

一些保险公司近几年陆续推出可自由搭配的家庭财产综合险。除了房屋、装修及室内财产3项主险之外，还针对盗抢、水暖管爆裂、因电压异常引起的家用电器损毁、家养宠物造成第三者人身伤害或财产损失等内容承保。

这类保险的作用显然更大。“在东北地区，每年冬天光接到水管爆裂的客户报案就有很多。”曾强介绍说。

但本刊记者在向不同保险公司咨询的过程中也发现，同类组合的家庭财产保险价格差别巨大。以一套市值200万元、装修10万元、室内财产10万元的房屋为例，要保220万元的家财险，平安财险的保费报价为176元/年，如果再选择保额分别为5万元的水暖管爆裂损失险、居家责任险、家养宠物责任险等附加险，总计保费为294元/年。

中国人保财险公司的销售人员向《瞭望东方周刊》介绍，三大主险的保费按保额220万元的2‰计算，需要4400元/年。

在郝满苏看来，与基本民生利益相关的保险应该设置统一指导价，但目前各保险公司报价混乱也让消费者迷惑。而买的人越少，保险公司越不挣钱，也越不重视产品研发或创新，消费者对“一张保单全国通用”则更不买账，陷入恶性循环。

此外，上海金融与法律研究院执行院长傅蔚冈告诉《瞭望东方周刊》，令他担忧的是，“政府出面解决或表示承担事后房屋赔偿、回购责任的做法，会进一步减弱居民购买房屋保险的意识和积极性。因为大家看到的是，出了事反正有政府管，根本不需要买保险。”

国外怎么给房屋保险

“在一些发达国家，购买住房保险作为制度安排，是居民的一项刚性需求。”郝满苏介绍说，“无论是出售还是出租，没有保险的房屋是不准许交易的。”

据了解，美国与房屋有关的保险一般分为业主产权险、房屋保险、地震保险三大类。其中最常见的房屋保险，与中国的家庭财产险相似，但保障范围不同，索赔程序也简单得多。

美国的房产房屋保险通常包括房屋本身及附属设施，含收藏、文件等在内的私人财物，以及房屋修复期间的生活开支。除此之外，还有对投保人及其客人在室内外发生意外时的赔偿等。屋主在房屋损失发生后的60天内要向保险公司申报，并填写、提交“损失证明”；保险公司向投保人发出估价通知，屋主在20天内估价；双方对估价意见达成一致后，保险公司理赔。

这期间，投保人对保险公司理赔有异议，可提出法律诉讼。

德国的房屋保险负责理赔的范围也相当广泛，包括火灾、水灾、飓风、地震、闪电、冰雹等常见的自然灾害。而处理受灾房屋过程中产生的相关费用也在保赔范围内。比如现场清理费、损失评估费、拆除费用、现场保护费、减损措施费用等，以及在修建新房期间房主的酒店住宿费用甚至房租损失等，都由保险公司负责赔付。

“让倒掉的房子重新建起来”、“让房主受灾不受损”是德国房地产保险制度的基本作用和原则。所以，德国房屋保险虽然也有除外责任，如由投保人严重失职造成的损失等，保险公司可拒绝赔偿，但因为常引起争议，2008年生效的德国新保险合同法，作了对消费者更为有利的修改。保险公司只能根据投保人失职的严重程度，以及对损失的影响程度减少赔偿，但不能完全拒赔。

“在很多发达国家，尽管房屋保险并非强制险，但大部分的房主都会自愿购买。保费并不贵。比如在美国加州，几百万美元的房屋一年保费也就几十美元。”对外经贸大学保险学院教授王国军向《瞭望东方周刊》介绍。

以最早开展强制性建筑工程质量保险的法国为例，1804年颁布的《拿破仑法典》中就规定，建筑师和设计师必须在建筑完工10年内负有对房屋结构缺陷作修正的严格责任。后来经过不断修订，开发商、分包商、部件生产商都要对房屋质量问题负连带责任。

谁来完善中国的房屋保险

“作为每年新建房屋占世界总量一半的建筑大国，中国建筑领域存在的‘虚假招标、转包挂靠、违法分包等弊端，都将在未来造成房屋质量隐患，由此引发各种财产损失、赔偿纠纷。”徐斌预言。

而在中国房地产研究会副会长胡志刚看来，“保证房屋质量关键在于建立具有法律效力的建筑工程责任制度，在这个制度基础上，以完善的住宅质量保险作加持。”他告诉本刊记者。

按照规定，这类保险的投保房屋首先要获得住建部相关住宅性能的权威认定，所以建筑质量从源头作了把关。其次，对购房人来说，当房屋过了维修期，即便当初的开发企业已不存在，房屋出了质量问题，仍可以找保险公司索赔。而保险公司为了降低理赔风险，必然提前介入工程的勘察、设计和施工，增加一层监督与防范。

中国从2001年起推行住宅质量保险，在北京、上海、青岛、大连等城市启动试点。但据了解，这项工作未能持续顺利开展。

对于目前再次引起广泛关注的家庭财产险，王国军认为还需要保险公司“拓荒”。

“各大保险公司都在车险的红海中挣扎，应该趁机好好做家财险的开发和推广。如果能做出特色，未来会有很大的发展空间。”他说。

而在郝满苏看来，设置科学严谨的房屋保险，对房地产市场也有积极意义。

“比如测算一个小区附近的加油站每天储存的汽油是多少吨，如果出现火灾爆炸对周边建筑物会产生多大程度的影响。这种测算结果出来之后，同一个小区距离加油站1000米和1500米的房子，价钱可能有差异，而保费也要有所区分。”郝满苏举例说。

实际上，类似的风险评估并不难。“随便去采访一个按揭贷款的老百姓，他都能说出可能影响自己还贷的风险因素，而保险公司却不去做这种‘适销对路的产品。”

他还认为，房屋保险的推广和普及需要各方推动。他的建议是，首先从房屋交易环节，政府应该规定必须含保险。

而徐斌则认为，当二手房交易占比达到发达国家的水平时，房屋保险自然会被广泛接受。“现在政府和企业要做的是强化这个趋势。”