谁是房屋真正的主人？

李鸿光

身为叔叔的洪老伯生前与侄子洪某签订了一份《遗赠扶养协议》，明确孤身膝下无子的他，由侄子洪某扶养照顾，承担洪老伯医疗、丧葬费用，待洪老伯百年后，所拥有的财产赠给洪某继承。岂料老人去世后，洪某持该协议要求继承涉案延安中路某号房屋一半产权时，却遭到了洪老伯妻子应老太的兄弟朱明、朱耀的反对。两兄弟拿出洪老伯早先签署的《放弃房屋共有产权及继承权声明》和应老太立下的《我的遗嘱》，称自己才拥有系争房屋的继承权。洪某不服，将朱某二兄弟及洪老伯诸多兄弟姐妹告上法院。究竟谁才是系争房屋真正的主人？

律師见证不可撤销放弃房屋产权

洪老伯与妻子应老太生前未生育子女。涉案延安中路某号房屋二层前间、二层亭子间、底层卫生间、二分之一底层灶间等，系夫妻关系存续期间应老太继承自养父的遗产，原登记在应老太一人名下。

2010年8月上旬，洪老伯在某律师事务所写下《放弃房屋共有产权及继承权声明》，内容为：他与应老太住延安中路某号房屋，现居住房屋是我妻子祖传，在她名下拥有所有权房屋。因我俩终身未育，故我声明妻子有权处置我俩百年身后上述房屋产权。我声明：第一，我不可撤销永远放弃上述房屋的共有产权及继承权，同意妻子有权处置上述房屋产权决定；第二若我晚于妻子百年，则我生前在上述房屋有居住权，但该房屋居住权无转让权和继承权。该居住权随我的百年而自然终止。不允许其他任何人来此居住或将户籍迁入。上述声明为不会更改和不可撤销。同日，应老太也在该律师事务所立下《我的遗嘱》，决定将系争房屋产权由其两弟弟朱明与朱耀继承。

叔侄签署《遗赠扶养协议》再对房屋处分

2013年3月中旬，应老太去世。同年5月上旬，洪某作为扶养人，洪老伯作为遗赠人双方又签订《遗赠扶养协议》，内容为：“遗赠人洪老伯年事已高且孤身一人，由侄子洪某照料其衣食起居，承担洪老伯生病就医护

理，扶养遗赠人终生，不得半途遗弃。洪老伯在故世后，将自己拥有的家具、电器、房屋等财产以及个人其他一切财产，遗赠给洪某所有。”5月10日，上海某公证处对《遗赠扶养协议》出具公证书，洪某开始履行对洪老伯的照顾。

同时，洪老伯还向公证处申请，要求继承妻子应老太名下系争房屋产权，他称应老太生前无遗嘱，该公证处查询了本市公证遗嘱信息库，未发现应老太生前有公证遗嘱记录，遂于同年6月21日出具公证书，明确了系争房屋由洪老伯继承。同年10月，洪老伯持该公证书至区房地产交易中心办理房屋继承的转移登记，该中心经审核向洪老伯颁发了系争房屋的房地产权证。

2014年2月21日，洪老伯去世后，洪某与朱某两兄弟为该房产归属产生争议，获悉洪老伯生前在公证处作过继承房屋公证手续，朱某两兄弟于2014年7月末，向作公证的公证处提出复查申请，事后该公证处调查核实，发现应老太于2010年8月4日在本市某律师事务所立有遗嘱，处分了房屋产权决定，遂决定撤销系争房屋由洪老伯继承的公证书。

放弃房屋产权声明与《遗赠扶养协议》抗衡

2014年10月底，洪某将朱某二兄弟及洪老伯诸多兄弟姐妹告上法院，称洪老伯夫妇先后于2013年3月、2014年2月去世，双方生前无子女，也无第一顺序法定继承人。洪老伯有第二顺位法定继承人。自己系洪老伯的侄子，因洪老伯生前孤身一人，生活无人照料，遂双方签订了《遗赠扶养协议》，由他照顾洪老伯生活起居及就医护理、料理丧葬后事，自己尽到了应尽的义务，应该继承洪老伯拥有的一切财产。尽管应老太在2010年7月下旬留有遗嘱，将其名下涉案房屋留给其弟弟朱某两兄弟继承，洪老伯也曾留有遗嘱放弃系争房屋的权利，但洪老伯在2013年5月8日与自己又重新签订了《遗赠扶养协议》，变更了遗嘱内容。据此，属洪老伯所有该房屋产权一半应归自己所有，请求法院核准《遗赠扶养协议》有效，将涉案房屋一半产权份额判归给自己。

法庭上，朱某两兄弟辩称洪老伯生前已明确放弃了对涉案房屋的产权份额权利，应老太已将涉案房屋留给他们俩继承，故不认同洪某的诉求。而洪老伯其他兄弟姐妹均未向法院作应诉和答辩。

经公证的无效处分不具法律约束力

法院认为，侄子洪某与叔叔洪老伯签订的《遗赠扶养协议》系双方真实意思表示，法院依法予以确认。系争房屋系应老太在夫妻关系存续期间继承所得，应属夫妻共同财产。2010年8月4日，洪老伯与应老太在本市某律师事务所见证下，对该房屋作了处分。洪老伯写下《放弃房屋共有产权及继承权声明》，声明不可撤销地放弃对涉案房屋享有的产权份额，由应老太对二人百年后的房屋归属进行处分，故系争房屋并不属于洪老伯遗产。洪某声称洪老伯虽写下过《放弃房屋共有产权及继承权声明》，当时是基于安慰重病的应老太，后来洪老伯又与他签订了《遗赠扶养协议》，其真实意思为将系争房屋通过《遗赠扶养协议》的方式遗赠给洪某。法院以为，首先，洪老伯已经签署《放弃房屋共有产权及继承权声明》，放弃了对系争房屋所享有的所有权；其次，《遗赠扶养协议》中所述为“洪老伯在故世后，将自己拥有的家具、电器、房屋等财产以及个人所有的其他一切财产（包括动产及不动产）遗赠给洪某所有”，并未明确指向将系争房屋遗赠给洪某所有，据此法院一审判决洪某败诉。

“律师见证”PK“公证处的公证”

本案洪某与朱某两兄弟为继承产权房屋之争，无非是系争房屋权益究竟该归谁？但其中又引出了一个较有法律含量的核心问题，如何对待遗嘱效力的“律师见证”与“公证处的公证”之争？

应该说，从法律角度看，除完善的自书遗嘱外，后遗嘱效力要比前遗嘱高，经公证的遗嘱效力要比律师见证的遗嘱高。但是，本案中洪老伯《放弃房屋共有产权及继承权声明》，声明不可撤销地放弃对涉案房屋享有的产权份额，由妻子应老太独自对二人百年后房屋归属作处分，故涉案房屋归属应老太一人所有，不含洪老伯的遗产成分。洪老伯在没有撤销《放弃房屋共有产权及继承权声明》的情况下，与洪某签署《遗赠扶养协议》。事实上，此时洪老伯已经失去了对涉案房屋所有权的资格，还刻意隐瞒了对房屋所有权曾有不可撤销的律师见证的事实，尽管洪老伯先后获得了公证处的公证，再通过房屋交易中心获取了房屋产权证，都只是形式上“依法有据”，实质上是对他人（应老太）财产作出的无权处分。形式上的行为合法，掩盖了本质上的行为不合法，故法院作出了如上判决。（文中人物均系化名）