我给房地产调控提个政策建议：摒弃高速增长周期的惯性思维

邵挺

房地产行业是国民经济重要组成部分，尽管现在不再提“支柱产业”，但在中国经济中扮演的角色和份量仍然非常重要。从2013年下半年开始，房地产市场就逐步进入大调整时期，趋势性回落态势明显。2014年，开发投资增幅逐月下降，全年降到10.5%，是1998年房地产市场化改革以来的历史最低点，远远低于2000—2013年间25%的平均增幅。在我国经济受全球金融危机冲击最大的2009年，房地产开发投资同比增幅还达到了16.2%。进入2015年，房地产市场下行压力还在持续，1—2月份的开发投资等主要指标继续下滑。

宏观调控既是科学，也是艺术，对房地产市场而言更是如此。2015年是考验中央政府房地产市场调控能力的关键一年，要实现“稳总量、防风险和调结构”等多重目标，需要决策者极高的调控艺术。调控的首要目标是稳定住房消费，没有住房消费的稳定，风险就会马上显现，调结构也只是一句空话。

本轮调控的重点

是要“释放改善性需求”

1998年以来的几轮房地产调控有个共同点，就是采取“非黑即白”的二分法调控，要么全面打压、要么全面刺激，没有认识到或者基本不重视“在刚性需求和投机性需求”之间还存在一类“改善性需求”。前几轮的房地产市场大起大落，事实上跟当时的调控政策有相当大的关系。2015年3月底开始启动的这一轮调控，跟前几轮完全不同的是，选择了“释放改善性需求”作为稳定住房市场的突破口。无论是3月30日央行、住建部和银监会联合下发的“完善个人住房信贷政策”，财政部下发的“调整住房营业税政策”，还是3月27日国土部和住建部下发的“完善住房用地供应结构的政策”，都把政策靶心对准了“改善性需求”。

为什么这一轮调控政策的重点要放在“释放改善性需求”呢？理由就是决策层认为“能够较好满足房地产调控‘稳总量、防风险和调结构’等多重目标”。总体上看，这是一个短期、中期和远期目标相结合的调控手段。短期看，住房市场下行压力加大，对2015年稳增长目标提出了很大挑战，从前两个月趋势看，如果不施加适度刺激，2015年房地产开发投资增幅预计将回落到8%以下。这是中国经济“不可承受之重”，要想达到7%的经济增速几乎不可能。

刺激需求在所难免。但又不能像前几轮全面刺激一样，把投资投机性需求都给吹了起来。这就涉及到房地产市场调控的中期目标，房地产市场的区位特征非常明显，大中小城市面临的问题差异性极大，不能等而视之。未来就是要同时防范“两类风险”。一类是特大城市“价格过高”的泡沫化风险。像北上广深等特大城市，不管从房价收入比还是房价租金比的指标看，平均房价已经超过了国际上其他大都市，如果再加上房屋质量、环境、公共服务等外溢效应，我国特大城市的房价确实过高。如果这一轮还是刺激投机性需求，造成房价再次飙升，那就离泡沫的破灭也不远了。另一类是中小城市由于“供给严重过剩”，房价持续下跌引起“雪崩效应”。笔者曾在2013年9月份做过测算，有95%左右的中小城市房屋库存平均去化周期在10个月以上。如果包括2013年下半年以来的新开工和施工面积，到2015年又基本形成了供应能力，过剩状况只会进一步加剧。

从远期目标看，我国城市化率至少还有15～20个百分点的提升空间，在城市化进程中住房需求是刚性的。另外，我国房地产市场发展也进入了一个质量升级的阶段，目前在城市里约有一半的住房都是在2000年前建造的，其中还有10%左右是1980年前建造的，这些住房都面临“改造升级”的需求，住户也都有很强的改善性需求。从国际经验看，在城市化率达到70%、房地产市场总量需求达到稳定之后，“以旧换新”、“以小换大”的改善性需求就会成为房地产市场的主要需求。

总体来说，笔者认为这一轮以“释放改善性需求”为主导的调控政策，是在现阶段下所能找到的最佳突破口，能够较好兼顾短期、中期和远期的目标。至于下一步是否会施加更加宽松的住房政策，这要看这一轮政策实施后的效果如何。但可以肯定的是，守住风险底线是房地产市场调控的红线，定向调控的底线仍然是抑制特大城市的投机性需求。中小城市由于事实上已经处在降价边缘或者早已进入降价通道，个别城市的限购政策也早已取消，政策重点就是通过“就地城镇化”和“有序吸纳农业转移人口城镇化”，逐步消化库存，尽量让市场调整平缓些。

对房地产市场短、中、长期的不同建议

最后，从政策建议的角度，笔者不认为3月底五部委发的三个文件都覆盖了房地产调控的所有方面。前瞻地看，中国房地产市场有制度性和体制性的扭曲因素在里面，这不是靠政策调整就能校正的。另外，中国房地产市场经过多年高速发展，供需结构发生了剧烈的变化，已经进入了一个发展新阶段，要客观认识在这个新阶段中的新特征，摒弃高速增长周期中的惯性思维。这里，笔者也试图给出短期、中期和长期促进房地产市场平稳健康发展的几点建议。

短期来看，仍然要以自住型和改善性需求的释放为主。一是完善“认贷不认房”的住房政策体系。据笔者在各地调研的不完全统计，在各城市“以小换大”、“以旧换新”等“置换性需求”大概占住房需求的20%。过去住房金融、税收等政策，都是依据“认房不认贷”的原则而定，不利于改善性需求的充分释放。除了3月30日央行等三部門出台的规定外，还可以进一步明确“如果以置换性住房为目标，购买第二套房的所有政策视同一套房”。比如，已有一套住房的居民想换房，需要先买好新房再卖掉旧房，按照现在规定，这属于购买二套房，参照二套房的首付比例、贷款利率以及税收政策。对这类改善性需求，完全可以参考一套房的政策。二是交易环节的各类税负要进一步下降，鼓励居民换房，活跃二级交易市场。建议实行“交易税负对持有住房套数的逆向调节机制”，就是你持有住房套数越多，再去购买住房，就要缴税率等级更高的交易税。但如果你出售住房，就可以降低你的税率等级。这就鼓励大城市中的投资投机客把过剩房子供应出来，增加住房有效供应量。

中期是完全打通保障房和商品房的政策障碍。“十二五”期间，我国新建保障性安居工程3600万套的目标顺利完成，预计实际量将达到3800万套左右。从总量上讲，我国保障性住房可以总体满足城镇保障群体的住房需求，“大规模建设时期”已经过去。2015年李克强总理在政府工作报告里首次提到，“住房保障逐步实行保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房”。从笔者各地调研情况看，在现阶段全国尤其是中小城市住房需求不足的情况下，打通保障房和商品房这两大市场很有必要，既减轻政府保障房建设资金缺口，又能通过把一部分商品房转化为保障房，不管是出售还是出租，都是在减轻开发企业资金压力、缓解商品房库存压力。

远期就是借助《不动产登记条例》出台的“东风”，建立并完善房地产税征收体系。到目前为止，我国还没有建立起大中城市的房地产信息联网系统，住房调控部门不能掌握全国住房资源的持有和分布情况，后者都由地方自行掌握，不愿将住房信息上交给中央。按照既定目标和进度，应该在明后年就会完成房地产税的立法工作，但房地产税征收是一项复杂工程，在价值评估、税率制定等方面需要试点和探索。从国际经验看，房地产税作为地方主体税种，主要起到理顺中央和地方税收体系的作用，本身并不是专门为调节房地产市场而建立的。从实践看，所有爆发住房危机的经济体，都有严格完备的房地产税收体系，但后者不能阻止危机的爆发。因此，要客观认识房地产税收体系对中国房地产市场的影响和作用，它只能是影响住房市场的其中一个调控工具，尽管是必不可少的，但却不能对此寄予过高期望。