久议未决的国家住房银行

王芳

4月6日，住房和城乡建设部住房公积金监管司司长张其光撰文称，我国设立国家住房银行的条件已经基本成熟。这一消息使得住房公积金制度改革再次被热议。

国家住房银行箭在弦上？

“以住房公积金制度为基础，设立类似国家住房银行的政策性住宅金融机构，是增加住房消费需求的有效措施，应抓紧组织实施。”张其光在文章中建议，将各地住房公积金管理中心整合为国家住房银行，向缴存住房公积金职工提供低息住房贷款，增加中低收入家庭住房消费需求。

經济学者马光远也曾在不同场合表示，把住房公积金转变为住房银行是大势所趋，“在房地产市场发生巨大变化的情况下，如何通过金融制度创新，保障基本的居住需求，住房银行的作用十分关键。”

其实，针对住房设立专门的金融机构，国家早已有明确方向。十八届三中全会明确提出“研究建立住宅政策性金融机构”，之后在多次会议上，本届政府也多次提及这个问题，加之2014年出台的“9·30”新政中的MBS（住房抵押贷款证券）。将这些信息联系在一起，不难看出政府想要稳定楼市的思路。

国家开发银行2014年设立了住宅金融事业部，也就是所谓的住宅政策性金融机构，主要针对保障房、基础设施和棚改的建设资金需求。与之相适应，面对中低收入者的住房需求，同样需要建立这样一个政策性机构。

“当下，我国住房金融体系还很不完备，存在许多不规范之处，可以说并没有形成一个完整的住房金融组织系统。”财经观察家史晨昱表示。

早在1987年，我国就成立了两家住房储蓄银行：烟台和蚌埠住房储蓄银行，但并没有成功。20世纪90年代初，我国开始建立住房公积金制度，这项制度曾对住房制度改革发挥了重要作用。“而当前我国社会发生巨大变化，公积金在缴纳、使用和管理等方面暴露出诸多弊病，变得不合时宜。”史晨昱认为。

如今，在一些业内人士看来，作为住房金融机构的另一个补充——国家住房银行的设立已箭在弦上。除了国家政策方面的支持外，公积金资金规模大、已有人员和机构数量多以及贷款风险准备金充足等因素，都是设立国家住房银行的有利条件。

比如，目前全国已有管理中心342个，业务网点2651个，从业人员3.8万人。全国住房公积金贷款风险准备金已接近800亿元，其中500多亿元为超额拨备，可以转化为住房银行资本金。

各方利益面临博弈

“设立国家住房银行，核心就是对现有住房公积金管理制度进行完善。”亚太城市研究会房地产分会副会长陈宝存表示，住房公积金贷款受管理体制和资金来源限制，贷款规模难以迅速扩张，而且各地公积金管理中心无法互联互通。

长期以来，一边是数万亿公积金只能“躺在账上睡大觉”，一边是商业银行放款难、利率高，矛盾早已被各方所诟病。公开资料显示，截至去年年底，全国住房公积金3.7万亿元，住房维修资金约5000亿元。今年资金规模接近6万亿元，2020年预计达到20万亿元，可基本满足首套和改善性自住住房的低息贷款需求。

而对于这笔巨额资金的管理，我国目前遵循的原则是“属地管理、住建部指导性监管”，就是说地方政府拥有实际使用权。如果设立国家住房银行，那么地方利益将受到影响。

一直关注公积金改革的上海社会科学院研究员张泓铭认为，国家住房银行迟迟没有落地，原因在于“各方利益的博弈”。

在2012年全国两会期间，张泓铭就提出建立“住房保障银行”。但由于涉及各种复杂的利益，各方对于设立“住房保障银行”存在较大的分歧。

“现在的住房公积金主要存入中国建设银行的账户，要是设立国家住房银行的话，势必会带来利益的重新调整。”中国社会科学院金融研究所研究员尹中立告诉本刊记者。

另外，我国当前住房公积金的管理结构是住建部监管，如果升级为住房银行，机构的属性就会发生变化，与此对应的监管机构也会发生改变。尹中立说：“住房公积金这么一块大蛋糕，谁也不愿意放手。”

在他看来，将住房公积金管理中心转变为国家住房银行，实现路径和技术层面的难度并不大。

助推公积金改革

不少购房者都有这样的体会：明明是自己碗里的菜，但看着容易，吃到嘴里却很难。30岁的冯楠便是其中一员，已到而立之年的他到处打听如何才能将自己公积金账户里的钱取出来。

2014年，全国各地均出台了公积金提取的相关政策，放宽公积金提取范围，如武汉工资不足1900元可直接提取公积金。尽管如此，仍有网友调侃：“缴费者无法提取公积金看病，若病死了，可以提取公积金买墓地，而且是一次性提取。”

在经历提取公积金碰壁之后，冯楠也对公积金提出了疑问：“为什么我自己的钱都取不了？”他告诉本刊记者，为了提取公积金，他已经找了好几家中介，但依旧未果。

按照相关规定，目前对于公积金的提取标准和程序非常严格。如果不按照规定的用途，住房公积金很难提出来。“一直以来，我国公积金管理机构属于行政单位，不能按照金融机构的商业模式来运作，在处理公积金贷款等业务上限制多、门槛高。”市场分析师周晓光告诉本刊记者。

张其光也坦言，目前我国的住房公积金存在制度功能弱化、利益结构失衡、管理运营粗放等问题。

而且，近几年因住房公积金滋生的腐败案不断增加，加之公积金在高涨房价面前的无力，使得公积金改革呼声渐高。

事实上，住建部在2011年就提出修改住房公积金条例，要求在2012年6月前，完成《住房公积金管理条例》的修订工作并上报国务院法制办公室。但到了时间节点，这一工作并未完成。随后在2012年底，住建部再次提出2013年要完成《条例》修订草案稿，但是依然未能如期完成。

对于积重难返的公积金进行改革早已是共识。4月10日，国务院发布关于落实政府工作报告重点工作部门分工的意见，也特别提及公积金等领域的改革。

不过，据本刊记者了解，目前住建部基本完成了《住房公积金管理条例》修订的有关工作，并已形成草案。业内人士分析称，设立国家住房银行能解决住房公积金存在的一系列问题，将有助于推动公积金制度改革。

托底房地产猜想

全国住房银行的提出，引发了人们对于政府调控楼市的猜想，尤其是这样的提法出自于住建部官员之口。

3月30日，中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发文，调整个人住房贷款政策，二套房最低首付款比例调整为不低于40%。这是继2010年新“国十条”颁布以来最为宽松的房贷政策。当日，财政部下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，进一步刺激了住房销售市场。

4月10日，国务院出台意见，明确要求住建部、国家发改委、财政部等15部委负责坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求。

据媒体报道，尽管今年以来政府不断出台救市措施，但目前的地产现状与2008年、2009年对比大不相同。当初的地产供需比是1.1：1，而目前则已经达到1.3：1。

在张其光看来，稳定房地产市场、增加住房消费需求是设立住房银行的重要条件，这与当前楼市调控的市场目标一致。如不能有效增加住房需求，房地产下行趋势将难以遏制。

“当前稳定房地产市场的关键在于释放购房需求，而释放需求最好的办法就是通过金融机构降低购房者的资金成本。从去年的‘9·30’政策到今年3月份的政策，无不体现这样的调控思路。”周晓光告诉本刊记者。

尹中立也认为，“政策性住房银行提供的低利率资金，有助于缓解中低收入者的购房压力。”

此外，作为稳定房地产市场、调节房地产资源不公的政策，房产税也在紧锣密鼓的制定中。专家预测，房产税将在2016年完成，2017年正式实施。