台湾建筑投资业：房地产市场遇冷 短期内无改观

○文/北上北投资网 郑淇文

台湾建筑投资业：房地产市场遇冷 短期内无改观

○文/北上北投资网 郑淇文

受到台湾当局打压房地产市场政策陆续推出的影响，台湾房地产市场从2013年开始快速反转，TOP10业者营收波动明显。根据各地最新公布的2015年8月房屋买卖数量，六座主要城市的平均数量月减12%～20%，其中以桃园衰退20%最严重。台北市8月买卖数量1,945件，月减12%；新北市3,748栋，月减15%，两市合计仅5,693栋，交易规模等同于2010年台北市单月的交易水平。与去年同期相比，台湾北部及中部城市的年减少达16%～24%，台湾南部城市年减少10%，显示出“北冷南温”的市场情况仍在持续。2015年1至8月合计买卖数量为168,896栋，相较于2014年同期的216,241栋，仅为去年的78%左右，预计全年总买卖数量为250,066栋，将再创新低。

兴富发五大投资项目完工 面临房市景气考验

除2013年外，近年均稳居岛内建筑投资业市场龙头地位的兴富发建设，成立于1980年，原名鈜福建设，1989年5月合并宏巨建设并更名为宏巨建设，后又于2003年5月变更为现名。近年来，其建设投资以台北市及新北市为主，营运模式多采取低头期款以提升销售量为主，部分投资也采用毛利较高的“合建分屋”方式，以降低营运成本及风险。

由于岛内房地产市场转冷，兴富发于2015年中宣布进军休闲不动产市场，初步锁定拥有多处热门景点的新北市金山区，在该地已有约16,500～19,800平方米土地，将规划建设独栋别墅饭店，目前仍处在评估阶段。

兴富发预计2015年底将进军中国大陆的上海市场，将以人民币10亿～20亿元的预算收购上海商用不动产，预计租金收益率可达10%～12%，这项投资未来有望成为该公司长期稳定的现金流来源。兴富发2015年新推出的方案的投资客约为新台币400亿～500亿元，包括南港、大直、竹北、台中市西屯区、台南市、高雄市等地，其台北时代广场、台北晶麒、圆山一号院、成大城、华人汇等五大投资项目将于2015年下半年完工交付使用，预计全年完工交付量逾新台币600亿元，有望挑战其连续四年赚进一个股本的记录。但在目前台湾房地产市场景气持续低迷情况下，其营收能否达标仍有待观察。

房市遇冷 过半民众买房持观望态度

由于“房地合一课税”将在2016年元旦正式起征，岛内房地产市场景气遇冷。除了房价缓步下跌，成交量更是月月萎缩，建筑投资商推出的新项目在数量上持续保守。根据调查，2015年台湾北部年度超级大档期（928档）金额为新台币1,359亿元，较2014年928档历史新高量的新台币2,526亿元减少46.2%。

表1 台湾建筑投资业TOP10排名

图2 信义房价指数走势图

图3 2014年至2015年台湾建筑工程物价指数年增率

新房销售现况显示，减少高总价项目的实施数量仍面临困难，仅新北市928档中仍有5个豪宅项目被推出。另外，由于房市交易陷入低量，目前仍不见谷底，根据永庆房屋的调查显示，房市买卖方对房价让价幅度的认识仍存在较大差距，七成的买方看跌长短期房价，且有55%的民众不认为未来半年是购买房屋的好时机，成交量遇冷的情况短时间无法改变。对市场利好的消息是，台湾“经济部主计总处”8月建筑工程物价指数(CCI)较2014年同月下跌4.3%，不只是2015年以来连续第七次下跌，也是2009年11月以来单月最大跌幅。“主计总处”认为，建筑成本下跌对房地产市场有正面效果。但在目前卖方降价幅度有限，买方持保守观望的市场得不到调整情况下，台湾整体房地产市场景气仍将处于低迷状态。