浅谈当前厦门市房地产测绘

柯荣秋 厦门市测绘与基础地理信息中心，福建 厦门 361000

1 委托测绘

1.1 委托人需提供的资料

⑴民政部门提供的所测房屋的门牌证明;⑵房地产开发企业的有效营业执照、法人身份证明、经办人身份证明、单位授权经办人委托书;⑶厦门市人民政府的建设用地批复及用地红线图、属出让地的应提交土地出让合同及地价款缴清证明、国有土地使用证、建设用地批准书或建设用地许可证;⑷建设工程规划许可证;⑸建设项目方案批复、规划审批总平面图;⑹建设工程竣工备案证明;⑦规划审批分层平面图;⑧商品房需有商品房预售许可证。

1.2 测绘单位与委托方签订委托测绘合同

⑴委托测绘1∶500 用地现状数字地形图，用于地籍调查;⑵委托房产面积测算。

签订测绘合同双方特别要对合同标的、测绘时限、房产测绘依据的规范和标准、异议处理方式、收费标准做明确约定。

2 地籍测绘(1∶500 用地现状数字地形图)及地籍(权属)调查

⑴测绘单位施测1∶500 用地现状数字地形图。1∶500 用地现状数字地形图用于地籍(权属)调查，作为地籍宗地调查的底图和宗地图地物的数据来源。1∶500 用地现状数字地形图测绘主要有平面控制测量和地籍房产要素测量，由专业测绘单位完成，只要无超用地红线、无违章，手续完整，对于购房者影响不大;⑵委托人验收1∶500 用地现状数字地形图;⑶委托人申请地籍(权属)调查

委托人持经验收合格的1∶500 用地现状数字地形图及前面委托人需提供的该房屋相关的用地、房屋等资料，向厦门市测绘与基础地理信息中心申请地籍(权属)调查。

3 房屋面积测算

《厦门市房产面积测算细则》中房产面积的精度分为两级。各级面积的限差和中误差不超过下表计算的结果。

(1)外业测绘前准备工作。外业前准备工作是一项重要的工作，对委托方提供的资料进行查阅，查看其商品房预售许可证或竣工备案证明通过时间，以确定面积计算适用的规范和细则。外业测绘记录数据所用图纸是否是经过规划部门审核的图纸，测绘所须的工具是否带齐，联系被测单位的工作人员，进行沟通，现场配合，安排好现场测绘的先后顺序。

(2)外业测量房屋尺寸。首先是测量第一层的外廓尺寸，控制外框，这样控制住了分层的面积，确保每层的面积准确。若以上各层有退层或挑楼，外业一定要测量其退进或挑出的尺寸，挑出尺寸一般不好直接测量，可从房屋内部测量。地下室也不能直接测量其外廓尺寸，可测量其内墙面的距离加两边外廓墙厚，外廓墙厚可按审定的设计图纸墙厚确定。异形房屋的外廓尺寸可用全站仪采集坐标，编辑图形，计算外框的面积。

测量完一层外廓尺寸后，再测量内部尺寸。内部尺寸的测量要求测量每个房间、厨、卫、厅等各个空间的长、宽及户内墙厚度、外墙厚度，分户墙的厚度要尽量量取。每户从南到北、从东到西的四至墙的内墙面的距离能一次性量取的要直接测量，测量所得尺一寸与该户每个空间在同一方向尺寸加户内墙厚度之和应在误差范围之内，同时应满足直接测量每户四至墙的内墙面的距离加分户墙厚之和与外廓全长尺寸的较差也在误差范围之内。对于不同内部格局的层要分别测量其内部尺寸。

(3)内业整理房屋测量草图。当室内分段测量的数据需要按比例进行配赋时，为与外业测量草图数据不相互混淆，我们需要另绘制一张经过配赋的房屋测量草图。这张房屋测量草图我们采用电脑绘制，使用CAD 绘制1∶1 的双线图，墙体厚度按实际厚度绘制，图上按规范注记有权属人、项目名称、房产分区号、房屋坐落、幢号、比例尺、房屋结构、总层数、草图所在层次、北方向，各开间的净空尺寸、墙体厚度、实际开门处，并用红色封闭实线体现各权属单元的四至范围，当有计算一半面积的地方(如阳台)时红色封闭线为虚线形式，这样就能区分计算全部建筑面积或计算一半建筑面积的范围。并且在封闭线内注记各室号，或是公共建筑部位的名称，如楼梯，注记梯并在后加流水编号以区别。绘制四至红色封闭线后，就可计算出各封闭线内的面积，并标注在草图上，一目了然。

(4)转入分层分户管理系统进行分户面积定义分摊。分层分户管理系统最大的特点是能根据功能区自动分摊面积。经过配赋后的草图，并绘制四至红线后，把四至线转入分层分户管理系统，形成分层分户图，在图上定义各户室的门牌号、户室号、功能区号，直接计算各户室面积、自动生成外半墙面积，自动标注各边长，然后点击分摊命令按键自动完成分摊，即可打印户室面积信息表。户室面积信息表内含有各户室的套内面积、公摊面积、建筑面积合计、用地分摊面积。此表是房产测绘最重要的表格。

4 检查验收

为了保证测绘产品的准确性、尽量减小误差，最终测绘成果产品要经过测绘单位二级检查后才能提交给委托方验收。

一级检查是最重要的检查，在自检互查的基础上由专职或兼职检查人员承担，检查的内容分外业检查和内业检查。外业检查主要检查测量尺寸的准确性，属抽查，主要数据应抽查20%以上，还要做随机巡查，看有否漏、多、错的地方。内业检查是100%检查，核对测量数据与设计是否一致、公共设备房与设计是否一致、面积计算是否准确、分摊方案是否符合技术规范。一级检查后方能提交二级检查。提交二级检查的资料包括成果封面、目录、项目概要、宗地地籍图、分摊说明表、楼层面积表、户室面积信息表、共用数据采集表、分层分户图、房屋测量草图。其中分摊说明表概述了本项目的开发商、项目名称、坐落、采用的规范、分摊的原则、各公共建筑部位分摊的方案，各功能区的分摊系数。上述资料按顺序整理好后，提交二级检查。

二级检查在一级检查的基础上进行，检查、核对面积计算是否准确、分摊方案是否符合技术规范，资料是否完整、齐全，样式是否统一。经过二级检查后，成果资料提交给委托方做最终验收，委托方验收完后写出《厦门市房产测量成果最终验收书》，验收书中要把检查的内容、方式，检查的依据、检查的情况，检查的结论;各产权单元划分与该房屋建筑现状是否一致、无误;各产权单元门牌是否无误，单元号是否无误;测量数据误差是否在规范之内，是否可满足面积测算精度要求;共有共用面积计算是否正确，分摊方案是否符合要求;各产权单元的套内面积和公摊面积计算是否正确;各产权单元的土地分摊面积计算是否正确;对此成果资料是否有异议写入验收书中。

5 申请最终成果资料审核

最终成果资料审核机构是厦门市测绘与基础地理信息中心(房产测绘科)，其对施测单位的资质、测绘成果的适用性、界址点的准确性、面积计算依据与方法进行审核。最终成果资料审核由房屋建设单位向审核机构申请，审核时要提交的资料有:

⑴加盖测绘单位测绘资质章的并经房屋建设单位最终验收的《厦门市土地、房屋产权面积测算成果报告书》三份，其中一份加盖房屋建设单位公章。成果报告的电子数据;⑵申报房产测绘成果审核申请书;⑶房屋建设单位营业执照;⑷法定代表人身份证;⑸法人委托代理书;⑹代理人身份证;⑺测量单位测绘资质证书;⑻建设工程规划许可证;⑼测绘成果最终验收报告;⑽竣工验收备案证明;⑾规划总平图;⑿商品房预售许可证;⒀经规划局盖章的建筑设计平面图;⒁房产测绘成果实测与规划批建不一致部分对照表。

房产测绘成果审核还要对比房产测绘成果与规划批准图纸，重点核对项目功能、用途、公建配套、车位商铺布局、房屋单元户型结构等要素，不一致的地方，审核机构有权退件，不予审核，房屋建设单位整改后重新申请审核。

一直以来，房产测绘的面积在多数情况下会与设计有些出入，给购房者产生很大的困惑，各地房产测绘规范各有可取之处，在此简要介绍厦门房地产测绘概况，希望能给广大购房者一个了解，同时能和国内的测绘同行交流一些经验。

［1］《厦门市房产面积测算细则》.厦门市国土资源与房产管理局.

［2］《厦门市土地房屋权属登记管理规定》.厦门市人民政府，1997.9.

［3］《房产测绘规范》.GB/T17986－2000.

［4］《地籍测绘规范》.CH5002－94.