探讨经济适用房工程的造价控制管理

2015-08-15南京龙创房地产开发有限公司江苏南京210015

江西建材 2015年22期

■钱海 ■南京龙创房地产开发有限公司，江苏南京 210015

所谓经济适用房的造价控制管理，具体指的是在经济适用房工程建设当中，相关部门通过对房屋工程建设的各个方面进行价格控制，从而达到降低房屋工程开支的目的［1］。经济适用房不仅在质量上对房屋工程提出了很高的要求，同时也要求房屋工程必须具有很低的价格，这就需要相关部门在房屋工程建设过程中对工程进行造价控制管理，提高经济适用房的经济效益。

1 对房屋工程的地块选址费用进行科学控制(这是地块选址内容)

房屋建筑的地块选址费用是一笔比较巨大的开支，如果能够降低地块选址费用的开支，那么就可以降低房屋工程的费用［2］。首先，在工程土地的选址方面，经济适用房工程一般会选择那些交通比较便利的地区，除此之外，经济适用房工程的选址还必须符合城市规划，在符合上述两点要求的基础上，经济适用房的工程地址最好选在那些荒地，通过这种方法就可以为工程节约大量的拆迁费用，从而降低工程开支。值得注意的是，城市房屋建筑在建造过程中，还应该尽可能地避免选择耕地，这是由于我国耕地十分有限。最后，经济适用房在建设过程中还应该尽可能地选择那些与城市供暖、供电、煤气等居民日常生活必需品比较近的地方，在这种情况下，就可以减少工程在此方面的开支。

2 规范合同管理，科学审计

房屋工程建设是一项巨大的工程项目，会涉及到各种各样的合同，例如，施工合同、监理合同、设计合同等等，在合同的签订过程中，一定要对工程建设过程中的各项问题进行明确规定，避免以后会引起分歧，从而给工程造成不必要的损失。值得注意的是，所有合同必须经过法律进行审核，才能生效。除此之外，审计工作也会影响到工程的造价问题，审计可以对对房屋工程的建设开支进行监督，避免工程的不合理开支。

3 对前期的花费进行有效管理以及科学控制

3．1 充分发挥政府的职能

经济适用房是政府倡导的一种社会保障性政策，国家从多个方面制定了一系列优惠政策来鼓励经济适用房的建设。因此，在对经济适用房进行建设之前，首先就需要对政府的一系列优惠政策进行分析，以政府的优惠政策为基础，对经济适用房进行设计。例如，政府在税收方面的优惠政策。

3．2 采用招标的方法降低工程服务费(这是招标的内容)

市场经济的最大特征就是竞争性，竞争也可以形成一种价格的竞争，在竞争中导致价格的降低［3］。近年来，随着我国经济的发展，建筑行业进入了空前繁荣的发展阶段，建筑市场也形成了激烈竞争的局面。经济适用房建设者在选择承建单位时，可以充分发挥市场经济这一有利特点，采用招标方法，通过对各个承建单位进行比较，从而选择出能够提供“物美价廉”服务的承建单位，在保证房屋建设工程质量的同时，还能够确保建设费用的低廉性。

4 对工程建设费用进行控制

4．1 在设计方面进行控制

对于工程建设来说，设计是一个关键环节，直接会影响到经济适用房的后续建设。此外，房屋工程的设计直接与房屋的档次有关，房屋建设档次也会影响经济适用房的价格。(这是房屋档次问题)因此，在对房屋进行设计的时候，就需要设计师从整体层面出发，对房屋建筑进行科学规划，从而实现对各种建筑资源进行有效整合的目的，并最终使房屋建设开支得到减少。除此之外，设计师还需要结合周围环境的特点，借助于周围环境条件为房屋建设进行服务，从而降低房屋建筑开支。

4．2 在平面布置方面减少房屋建设开支

在现代小区规划设计当中，城市当中的很多小区都是采用封闭式的建设风格，这种房屋建设模式通常需要建设大量的外墙，而外墙建设也需要花费投入大量开支，如果经济适用房工程在规划过程中能够将这些外墙省略掉，那么就可以为工程建设节约一些费用，从而降低经济适用房的造价。值得注意的是，这种省略是一种适当的省略，必须经过科学设计，不能够对房屋的质量造成不利影响。

4．3 对房屋结构形式以及房屋建设材料进行节省

与其他小区建设不同的是，经济适用房是一种讲求实用性的房屋建设，不需要在建设中采用奢华的建筑材料以及设计构造。基于这种原因，在房屋建筑材料的选取过程中，就需要选择那些经济适用的建筑材料，使房屋质量得到保障的同时，也能够降低建筑材料开支。此外，对于房屋的结构设计来说，房屋的结构设计也要力求简单实用，避免复杂多变，这样就可以省去大量的建筑材料开支以及建设费用。在当前的房屋建筑建造过程中，使用比较多的是砖和混凝土材料。最后，对于建筑材料的购买来说，采购单位应该对市场进行详细考察，购买一些物美价廉的建筑材料，为工程建设节省开支。

5 对基础设施以及物业管理费用进行控制

除了房屋建筑之外，小区的基础设施建设也是比较重要的一个方面，如果能够对小区基础设施进行科学规划，也可以降低房屋建筑开支。在健身器材的选择上，施工单位也应该选择那些比较常用的训练设备。此外，小区的整体风格也应该尽量以自然为主，采取淡雅、自然、和谐的设计风格。此外，对于绿化树木的选择来说，施工单位应该购买那些价格比较低廉的树种。最后，小区的照明设备也需要采用那些节能环保的设备，通过这种方法可以降低小区基础设备的购买成本。

对于小区的物业管理费用来说，如果能实现对小区物业管理费用的科学管理，也能够为房屋建设节约一定的开支。例如，如果采用一家物业管理机构，可以使管理标准以及管理费用得到统一，这样可以方便对管理费用进行控制。(这是物业管理)

6 对税金以及贷款利息进行科学管理

6．1 对税金进行科学管理

经济适用房的建设也会涉及到各种各样的税务种类，这些税务种类可以分为以下几种基本情况，下面本文将从四个方面对经济适用房在建设过程中涉及到的税务进行分析。第一，政府设立的固定资产投资方向调节税;第二，占用耕地时需要缴纳的耕地占用费;第三，涉及比较广泛的营业税，这些费用主要包括教育费、对城市建设进行的维护费用等等;最后一种是涉及到的企业所得税。我国政府为了鼓励经济适用房的建设，对经济适用房建设采取了多种优惠政策，例如，对于经济适用房，我国政府对其在投资调节税方面进行免税处理，而耕地税也获得了相应的优惠政策。

6．2 对贷款利息进行科学管理

经济适用房在建设过程中需要从银行获取大量建设费用，这就会涉及到贷款利息问题。而贷款利息主要分为三方面内容，这三个方面的内容分别为贷款总额、贷款利率、贷款期限。通常情况下，如果贷款总额比较多的话，那么需要缴纳的利率将会相应地增加，这就会增加开支，因此，在经济适用房建设过程中，需要尽可能地减少贷款数额。此外，贷款期限的长短也会影响贷款利息，贷款期限越长，所缴纳的利息就会越多，这就需要尽可能地减少贷款期限。通过对贷款总额和贷款期限进行科学管理，可以为工程节约大量的利息开支。