大型房地产开发项目的成本最优化控制

■庞金维 ■天津市建设发展总公司，天津市 300140

从市场竞争自由度上来看，大型房地产计是市场经济体制的必然产物，是体系下对工程造价核实的自然要求。大型房地产划分出两条脉络:一是实体耗材量的费用;二是虚体消耗量的费用，即为措施费的部分。通过对两条清脉络的提取，使得参与投标的施工单位能够在竞争中清晰地表现出其相应的技术实力。企业自主定价的空间也得到扩充，打破了定额计价体系对于企业自主性的限制与束缚。

1 工程计量清单理论

(1)工程计量清单概念。从通俗的意义上解读，大型房地产计价就是施工企业在参与建设工程投标的过程中，逐项填写由招标单位在设计院设计的施工图纸上，同时均衡招标文件内容要求，根据现行国际通用的工程量计算规则准则，向参与投标的单位提供的实体工程量项目和技术措施项目的数量清单的单价。组织投标的招标单位，根据投标人提供的报价，在市场竞争机制的作用下，最终确定合适合理的中标价格，选定相应的中标单位。当中标通知书发放后，中标时给出的单价经过双方合同的确人，就具有重大意义，成为项目竣工决算的依据，也是工程付款的一个界限。

(2)工程量的计算。工程实物量的计算是在工程量清单编制的基础上，运用工程量计算规则所得出的结果。其中，工程量计算规则是对清单项目工程量的一种计算法则。根据国际通用惯例，清单项目的工程量是将综合实体工程量作为其核算标准的，并以此来完成后期的净值核算。投标施工单位在报价体系中，需要充分考虑在单价中包含施工过程的各种材料和工时的损耗，以及相应的工程量的增加。

(3)大型房地产计算流程。工程实物量的计算是在大型房地产编制的基础上，运用工程量计算规则所得出的结果。其中，工程量计算规则是对清单项目工程量的一种计算法则。根据国际通用惯例，清单项目的工程量是将综合实体工程量作为其核算标准的，并以此来完成后期的净值核算。投标施工单位在报价体系中，需要充分考虑在单价中包含施工过程的各种材料和工时的损耗，以及相应的工程量的增加。以某项目电气工程为例，制定大型房地产计价计算汇总表，如下［1］:大型房地产的计算流程是:第一步，计算大型房地产;第二步，编制综合单价;第三步，将清单各分项的工程量与综合单价求乘积，得到分项工程造价;第四步，汇总累加分项造价，最终形成单位工程造价。相比之下，大型房地产的计算流程简便轻巧，对于评标和报价的拆分对比更具实用性，更适宜在工程招标中使用。在流程上，所有参与投标的单位在造价过程里执行招标人发放的招标文件中统一大型房地产进行计价核算，此外，实体项目和非实体项目分开来进行计价确认。实体性项目采用相同的工程量，由投标施工企业根据企业自身运营的实际情况及综合实力自主填报单价。对于非实体项目部分，由投标的施工企业各自独立确定，这样具备更强的自主性和灵活性。

2 工程计量清单对房地产开发最优化控制的作用

(1)规范造价招投标管理。在传统的预算定额计价模式中，标底在整个招投标活动中占有极其重要的作用。其准确及其绝密性是招标至评标整个过程的基石。现行采用大型房地产计价模式，标底只是起到一定的控制或最高限价的作用，削弱了标底的绝对控制地位。大型房地产计价模式的投标原则就是加权平均，合理低价。让参与投标的施工企业根据自身情况来确定一个合理的临界点，既保持自身能够获得相应的利润空间，同时又可以凭借最低价格来中标。此外，由于大型房地产的统一提供，简化了投标报价的核算过程，节省了招投标人相应时间成本，减少了不必要的重复劳动，提高了工作效率。采用大型房地产计价模式后，投标单位只对自身提交的工程成本和具体单价等承诺，而对工程量的变更或核算误差等不负责任。因此这部分引起的风险将转移至招标人，降低施工企业的运营风险。这种分配机制符合风险管理与“责权利“关系对等原则。在工程造价体系中，清单计价管理要取得成效，与完善的“责权利”三角架构不可分割。通过责任、权利，及利益相配套的分配管理体制来规范和约束整个项目投保报价的进程。

(2)优化工程造价核算体系。工程项目最优化控制可由价格控制系统、工程信息系统和造价监管系统合并组成。在具体的实践过程中，大型房地产计价实现工程造价的动态化管理，优化了工程造价体系。通过利用计算机建立对工程造价信息进行搜集、传输、整理、保存、维护和使用的系统，代替人工处理繁琐日常业务，能为管理人员提供及时有效的信息，使企业始终处于拥有最新资料的状态，为企业决策人提供及时有效的参考资料。工程量清单计价以综合单价为其单价形式，它既包含了完成规定的计量单位项目所需的人工费、材料费、机械费、管理费、预期利润，同时还包括合同中所涉及的显现的或潜藏的所有责任及风险，以此我们可以看出其价格组成具有完整性，具备与市场价格相近的可比性［2］。

(3)降低工程造价施工成本。在具体的报价工程中，大型房地产计价貌似采用综合单价形式，优化了工程体系，只加强了企业对成本的管理。企业通过制定切实可行优化节约的施工方案，其中进度计划安排、机械使用方案、物料周转使用方案、临设方案、平面布置方案等，具有较大的成本降低空间［3］。在实际工程施工管理中，企业通过加强以上部分的管理、控制，可以最大限度地降低成本，提高企业的经济效益，有助于获得持续竞争实力。大型房地产的工程量的计算就相对简单轻松很多。它通常只计算工程净用量，即依照国家统一制定执行的工程造价计算准则，通过对设计图纸的核算，得出的工程净用量。在整个计价过程中，它不包含施工过程中的操作损耗量和采取技术措施的增加量，这样有利于所有参与投标的施工企业能够在一致性的固定工程量基础上进行自主报价，减少相应的工程量计算误差带来的核算失准，同时也为各家投标人节约了时间成本。大型房地产计价采用的是依据市场信息更具自由度和灵活性的市场计价模式。在这个计价过程中，企业具备了更强的自主性和灵活度，根据企业的实情进行自由定价，由市场来调控，采取“量价分离”的计价体系。

3 结语

总之，随着国际贸易往来的越发频繁，市场竞争的不断加剧，整个建筑工程的施工管理和投标体系也更具竞争性。此刻的大型房地产计价模式也因此进入了一个新型的战略管理时代。这就要求对计价体系进行更新和完善，确定合理的计价目标，采用科学的计价程序，通过这些变革来适应市场的新型发展需求，创建多元化的格局。尽管，大型房地产计价形式很简单，只是依照招标文件列出工程量的清单表，但在具体的计价过程里却是一个全方位的系统工程，这在房地产开发最优化控制体系中发挥重要作用。

［1］陈迟.浅谈大型房地产计价的特点.科学之友［J］.2012(6):16 -18.

［2］梁文捷.论大型房地产计价的特点及其现实意义.建筑监督检测与造价［J］.2010(3):7 -8.

［3］李玉英.浅谈大型房地产计价的特点与应用［J］.工程建设与管理2011(12):44 -47.