创新监管方式推进房地产市场平稳发展

2015-08-15王秀香吉林省长白山住房和城乡建设局吉林安图133613

化工管理 2015年36期

王秀香(吉林省长白山住房和城乡建设局,吉林安图 133613)

如今房价高居不下，引起了社会各界的广泛关注，因此让房地产市场回归理性是众望所归，这就要求创新监管方式。笔者在文中首先分析了国内房地产市场存在的问题，然后就创新监管方式进行深入的研究，以期进一步提升监管房地产市场的方式，保证其获得平稳的发展。

1 我国房地产市场现状

1.1 房价依旧过高

最近几年国家在不断出台新的调控房地产的政策，如提高房贷利率和首付比例、二手房交易纳税等，以期让房价回归理性，但是对社会高收入全体而言机会没有收到较大的效果，如高收入人群一次结清购房款，买方承担交易税等。限购令虽然在一定程度上把一些投机行为有效的遏制，但是房产的需求量并未减少，房价还是稳步提升。

1.2 具有较高的空置率

所谓的空置率指的是待出售、出租的房子占市场总存量的比例。一般国际上认可的正当比例区间为5%-10%。根据相关调查显示：国内600多个城市中共有6540万套住房处于闲置状态（电表读数为零6个月）。之所以会出现这样的情况和炒房有很大的关系，这不仅浪费了社会资源，也让银行的风险进一步提升。根据相关报道，2010年4月，北上广三地的房屋空置率近40%，这表明商品房严重积压。

2 创新监管方式

2.1 实行差别化的土地政策

国内的土地出让金让国家财政获得巨额的财力，但是也让地方政府严重依赖房地产行业，中央政府治理房地产行业的措施被地方政府消极对待，因此必须改革“招拍挂”制度。笔者建议应改变土地拍卖的方式，由“价高者得”制度变为“价优者得”。进一步挤压房地产开发商的利润空间。让土地的利用价值更好的彰显。也可以使用“捆绑限价”方式：捆绑保障性住房和商品房，确定二者的比例，以此为基础进行“招拍挂”。

2.2 严抓房地产市场调控措施的落实

江苏某市在房地产调控政策的落实上严抓，取得了很好的效果。具体做法为：组建房地产市场调控小组，分管副市长亲任组长，定期开展组员大会，对市场的形式进行研究和分析，制定有效的调控措施。同时，对县、区政府考核中纳入房价调控政策的落实情况和辖区内的房价稳定情况，让各级政府在房价稳定上的责任进一步强化。根据省政府、中央政府在房地产市场上的调控要求，该市制定了新建住房价格调控目标，市区新建住房房价不得高于城市居民家庭收入的增长速度，并向社会定期公布。

2.3 重抓监管手段创新

建立健全商品房预售资金监管制度，把商品房预售资金纳入全程监管范围。通过监管预售资金以及售后的服务质量，大大减少开发商炒房、“烂尾工程”出现的概率，也会大大减少开发商由于资金问题没有对仍在使用年限内的房间的质量问题负责的情况，维护广大人民群众的利益。同时在新建住房审批上更加严格。建立健全“一房一价”制度以及备案制度，在售房前要向社会一次性公布所有房源的价格。同时网上报价、审批价以及售楼处报价“三价一致”。

2.4 调整住房供应结构

土地出让金让各级政府的财政进一步扩充，因此有必要大力建设廉租房，作为其中承担主体责任的政府应该发挥更大的作用。地方政府以当地的实际情况为基础，大力建设廉租房项目。如果开放商参与建设廉租房，那么政府要在银行贷款等上对其给与便利。同时，各城市应该住房建设规划向社会公布，把商品房、保障性住房建设的数量和比例公布，让住房市场结构更加合理。

2.5 加强住房保障和扶持中低收入群体购房

商品住宅价格明显降低并不是政府的主要目标，即使房价不断降低中等收入以及低收入家庭任然很难有能力购买住房。其关键问题在于中等以及低收入家庭的房价收入比例较高，因此我们应该对其住房问题作为政策研究的重点，让他们真正的享受廉租房、经济适用房带来的好处和福利。如经济收入为中等的家庭享受经济适用房、限价房等，低等收入的家庭享受经济适用房、廉租房，把高收入家庭推向市场，让其自行解决住房问题。只要住房价格的涨幅不超过居民的收入涨幅，国内房价就会慢慢“降低”，房价也会回归理性。