走出去的新建元样本

文‖上海国资记者 左沈怡

走出去的新建元样本

对于园区国企而言，园区内的需求饱和倒逼企业必须走出去

文‖上海国资记者 左沈怡

新建元集团将进一步推行轻资产战略，并逐步推进资产证券化

当园区开发接近饱和的时候,过去承担开发功能的企业应该怎么办？

在苏州工业园区,从2001年陆续成立的国有企业很大一部分承担着园区房地产开发的功能,依靠管委会下派任务完成经营业绩。

20年之后,园区的土地开发已经接近饱和,“走出去”和“市场化”成为园区国企转型的主要战略。其中新建元集团的自我转型具有样本意义。

园区饱和

2012年,建屋集团、圆融集团、商旅集团、邻里中心四家合并组建苏州新建元控股集团有限公司,主要承担房地产经营，是苏州工业园区三家特一级企业之一。所谓特一级企业,即由苏州工业园区管委会定位的市场化程度较高的大型国有企业。。

新建元控股集团下属主要子公司建屋集团的前身，是苏州工业园区房地产发展有限公司,2002年重组更名为苏州工业园区建屋发展有限公司。其诞生之背景为中方开始主导园区开发,因此专门成立了承担地产开发的国有企业。

新建元集团下属的其他子公司亦以房产开发为主。圆融集团是成立于2005年以商业地产、旅游地产、住宅开发、商业运营管理为主营业务的房地产企业。商旅集团成立于1996年,一直以来负责苏州工业园区的商业旅游开发,已建成金鸡湖商业广场等代表性项目。邻里中心则是在借鉴新加坡公共管理理念的基础上,结合园区商业开发,打造的集商业、文化、体育、卫生和教育于一体的社区商业服务中心。

可以说商业地产和住宅开发是新建元集团的主营业务。然而放眼整个苏州工业园区,接踵的高楼许多都还在招商,尚有许多大楼正在建设,鲜有未开发的空地。“园区建设基本已经饱和。”记者走访了多位园区各局办的负责人，这点是一致的认知。

“而且现在在园区拿地，都是通过市场招拍挂，园区国企并没有什么优势。”苏州工业园区国土局的相关负责人告诉记者。

未来的市场空间在哪里？这是摆在新建元集团面前一个现实而紧迫的话题。

产城融合

“必须要走出去。”新建元集团董事长沈臻目标明确。这一战略亦契合园区国资办对于企业的战略定位。国资办主任沈磊表示,园区国企只有走出去，才能真正实现市场化。

新建元集团根据自己在园区开发建设上的独特优势，开始在商业模式上转型为产业地产开发,并从过去的房产开发转向配套服务业的开发投资。

产城融合是其正在实施的一种商业模式。即以产业地产带动区域综合开发,重点开发工业和现代服务业。

对于这一模式，新建元概括为，通过以产业地产（工业、商业、旅游、文化地产等）为主题，统一获取包括商住用地在内的优势土地资源，提前介入区域产业规划，提高土地议价能力，与政府实现双赢。

这种模式的优势体现在,一方面,新建元的产业地产在各地新城开发中能够获得较好的资源，企业有一定的谈判议价能力,获取优惠的土地资源,而综合开发为产业发展提供平台,形成产业人群支撑。另一方面,对于政府而言,避免新城开发产业空心化，增加地方财税收入,繁荣区域人气商气。

“集团最初是开发工业园区,招商以工业企业为主,现在配合园区产业转型,引入了新兴产业,实现产业2+3布局。”沈臻表示。园区产业2+3即2大旧产业集成电路产业和高端装备产业，3大新兴产业,生物、纳米、云计算。根据产业布局,新建元建设开发了苏州2.5产业园,是园区培育新兴产业的重点项目。

除了建设开发相关产业园区,新建元亦成立科技公司,参与新兴产业的投资培育,主要投资智慧城市概念的项目。控股的风云科技主要以软件测试为主,并力图登陆新三板。此外,下属新建元生物创投公司为了培育生物医药产业，成立了5亿人民币的产业基金。“目前已经投了2个亿的项目。”沈臻认为，集团产城结合模式中尤为关键的一点是建立与区域配套的服务。在新兴产业领域,就应当建立起投资孵化的能力,“我们在这里投的新兴产业，也可以为其他地方园区开发进行招商。”

基金式走出去

产城融合的模式为企业“走出去”带来了优势。

“集团在做产业地产时候，还可以同步帮助配套招商，这比一般地产开发有优势,特别是做新城开发的时候。”沈臻告诉记者,这种能够带动相关产业的模式，可以帮助当地政府一步解决后期招商问题,同时形成了规模效应和协同效应,对于企业而言,降低成本。

有了合理的商业模式,走出去还需要资金支持。基金模式是新建元目前正在实行的一种方法。新建元与普洛斯资本（GLP）组建了一支工业地产基金,通过与当地资本进行合资,成立当地项目公司。普洛斯是亚洲最大的现代物流设施提供商与服务商,新建元通过参股49%与其成立基金管理公司。当地的项目公司亦是类似架构,即基金参股51%,当地企业参股49%。

“借助普洛斯的国际品牌,让国资来参与做财务投资人,同时由专业投资团队进行运营管理。”新建元认为此举可谓多赢。

在已经实施的项目中,沈阳环普产业园就是和当地的沈阳金杯共建,建成后的产业园主要进行宝马汽车生产,年产达40多万辆。其他建成及在建的还有大连汽车装备园、西安软件园等。目前新建元已经走出去的区域涵盖镇江、宿迁、西安、沈阳、大连、绍兴等地。从地域来看,新建元主要立足长三角区域,同时向环渤海区域及中西部区域进行拓展。

“通过走出园区,形成管理输出,新建元希望从房产二级开发企业转型为管理服务类企业,从职能型转变为效能型,实现轻资产模式。”沈臻表示。

“园区国企走出去的优势，在于产业链非常全面,能够为其他后发地区带来一站式服务。”苏州工业园区国资办沈磊表示。

轻资产战略首推REITs

未来，新建元集团将进一步推行轻资产战略,并逐步推进资产证券化。

一方面，集团会进行资产配置的调整。沈臻表示，集团将逐步降低房地产业务的比重,增大新兴产业的投资。希望持有类物业（固定资产、出租类物业）比重为12%，销售类物业比重为30%。“在调整资产结构后，保证资产安全,最后把效益做上去。”沈臻分享了其战略思路。

另一方面，加大新兴产业的财务投资,实现年化8%左右的投资收益。“上新三板是我们目前着重在做的事情。”沈臻表示,智能城市、绿色建筑,这些与房地产运营相关的领域，将成为新建元投资的重点。

REITs平台的搭建，将是新建元下一个五年计划中的重头戏。据国资办主任沈磊介绍,新建元将成为园区REITs（房地产信托投资基金）孵化的主要平台,成熟的资产,主要是持有类、可分割出租的物业,就会被装入REITs中，最终实现全部持有类资产的证券化。