李铁岗：同质化是商业地产陷阱

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本刊记者 张翠翠

“商业地产结合了百货业态与城市娱乐、餐饮，作为城市综合体，是未来百货业态的发展方向。但目前，济南的商业地产库存量过剩，与经济发展、市民的消费力水平不对等，现在需要考虑的是如何消化这些商业地产，个性化商业业态，让它获得良好发展。”李铁岗告诉记者，自2011年起，楼市自住房低迷，众房地产开发商将目光转投到商业地产上，品牌商业项目如恒隆广场、万达广场等大型商业综合体拔地而起，三箭瑞福苑 、万达公馆、阳光100等众商业住宅项目也在积极入市。

李铁岗以外资零售巨头百盛的败走济南为例。在他看来，百盛的退市恰好反映出了济南现存商业体的库存过量以及同质化问题，“其所在的泉城路商圈来说，从东到西不足两公里，却集聚了七个商业综合体。随着世茂国际广场的开业，加上原有的恒隆广场、贵和购物中心、银座商城，该处已有五处大型商业综合体。而泉城广场地下银广也距此不远。另外，泉城路本身两侧商铺聚集，又打造了泉乐坊、泰府广场等多处商业街，商业形态太过于集中。”

他分析称，百盛开业后，商业业态过于单一，与周围的商业体陷于同质化，价格方面也没有优势，没有特别的东西可以吸引人们去消费，这造成了百盛最终被“优胜劣汰”。

随着商业体在济南的不断涌现，人们对商业体的需求也呈现多元化。“实际上目前济南很多商业设施是低层次的，不符合人们日益变化的商业体需求。”他说，从商业业态来看，商业体中百货占比较少，精品少，世界一线品牌少，不符合济南未来省会城市群经济圈核心城市的定位，必须改变目前高端消费少的现状，才能辐射周边6个城市的高端人群。

“近几年，济南商业地产建设速度较快，而城市居住人群人均购买力并没有显著提高。从长期来看，未来人口及消费力的增长可以消化掉部分存量综合体；但在短期内，综合体存在泡沫难以消化。”对此，李铁岗建议商业地产项目开发建设之初，应首先做好项目的可行性研究，研究城市商业地产市场供需情况，在基础上避免项目的同质化及过度开发。而作为省会的济南，应该进一步发展旅游业，拉动外地人群来济南消费，以此带动商业体的购买力。