济南商业地产的“鸡汤”与“鸡肋”

日前，万达百货全国闭店、压缩的消息在微信圈广泛传播，虽然消息没有得到官方证实，但7月初济南万达百货商铺撤柜行动似乎即为印证。

一直以来，济南商业地产领域流行着几道“心灵鸡汤”，先有“一铺养三代”等俗语式标语，再有“商是需要养的，消费是可以引导的，人流是可以通过技术手段导引的”学院派语境。然而与“鸡汤”相对应的是鸡肋般的现实：底商和纯商业店铺乏人问津，大型综合体扎堆商圈营养过剩，济南商业地产到底怎么了？（本专题32-35版）

本刊记者 王欣芳

一铺养三代：

“租户”与“地主”的角色革命

中凡地壹街的销售中心位于银座商城对面的圣凯财富广场，在寸土寸金商业林立的泉城路商圈，这几乎是最折衷的选择：交通方便，知名度高，圣凯不温不火的商业状态也可能会在租金上提供便利。

7月20日，记者在中凡地壹街销售中心看到，项目上沙盘位于中间位置，两边分别设立了落座区和小型儿童乐园。当时除了记者本人，并没有其他人看商铺，几名销售人员坐在服务台后忙碌，落座区空无一人。

据销售人员介绍，项目为泺文路人防商城，年底开业，店铺400多间，每间的建筑面积在20m2以上，且“上不封顶，因为可以将相邻店铺打通扩展店面”。据其介绍，该人防商城靠近泉城广场部分为品牌区，主要是承接银座的定位分布，目前已有H&M、Zara等品牌签订合作意向书，中间大部分为非品牌商业区，现阶段租售主要集中于此，靠近泺文路的部分为餐饮区，同时还规划了6800平方米的上下两层停车场，“这能缓解停车难问题，也保证了地壹街的人流量”。

值得注意的是，整个销售团队倾向于销售而非招商。“去年开盘已售了大部分商铺，目前各区域有零散铺位，价格不等。购买商铺可享受40年经营使用权，50%首付，其余可贷款。”这位销售人员举例，一间40平的店铺实用面积大约减半，如果选择中档位置，价格在200万左右。但当记者询问租价，该销售人员称不清楚招商价格，“招商和销售是两个团队，今天招商部没有人上班”。

实际上，如果在十年前，地段优越的中凡地壹街无疑会遭到“哄抢”，毕竟以所谓“Location，Location，Location！”的港式标准而言，它应该已经成功大半。但近年商业地产发展迅速，“一铺养三代”的美丽传说开始遭遇现实尴尬，一场租户与地主的革命也正在展开。

近日，记者走访济南部分商业街区发现，空置率高的店铺区域有一个共性：开发商为回笼资金，总是先卖掉一部分商铺给中小散户，然后以委托经营的方式统一运营，获益之后分享；然而情况往往变成统一运营不好，中小散户各自招商，各自为战，很难形成合力及特色。

在经四路万达广场步行街，记者看到，靠近卖场的南北商业步行街店铺生意还不错，特别是几家特色咖啡、蛋糕等餐饮店，人流量颇丰，但东西商业街商铺空置率却相对较高，玻璃门上挂出出租字样，有些门口随便停放电动车等。

“2008年万达商铺刚推出的时候销售火爆，许多人几乎‘倾家荡产的买商铺，除了地段，大家还青睐万达品牌的运营模式。”沿街一位商户告诉记者，当年几百万价格的底商如今被空置或低价租给美发沙龙、美容体验店等，许多门店只能勉强维持。

“现实骨感”令许多投资者变得谨慎。据了解，去年济南高新万达推出商铺，投资者普遍反映价格有点高，今年再推时，购买人数明显减少，卖的不很理想。“同期伙伴更多人把钱投进了股市，你知道，去年年底和今年上半年，A股很牛。”一位投资者说。

吃货和儿童“拯救”城市综合体？

日前，万达百货在全国闭店、压缩的消息在微信圈广泛传播，虽然消息没有得到官方证实，但对于万达百货大调整的关注度越来越高。而7月初济南万达百货商铺撤柜行动似乎即为印证。

作为济南第一个大型商业综合体，2010年开业的万达广场曾引起济南人巨大的热情。当时万达百货单独划片，独立经营，共占六层。实际上，近年来万达百货一直客流量稀少，与室内步行街的热度对比鲜明。

15日，万达百货商户已全部撤离。据某些商户透露，撤柜后的万达百货“可能重新招商，以租赁的形式进行运营”，但具体规划并不了解。

去年五一期间，刚刚落地省城两年的外资零售巨头百盛撤柜，“两周年”店庆成为空头支票，其原址所在的泉城路泰府广场空置年余，如今被一家儿童业态品牌接手。值得一提的是，百盛的正对面，几年前曾是来自日本的百货业巨头伊势丹，同样是营业两年后，伊势丹由于水土不服撤离济南。

“万达百货撤柜更多出于集团战略考虑，但百盛的撤离绝对是传统零售百货在新经济模式下受电商冲击的表现，淘宝一个双十一就能创造570亿的数字奇迹，传统百货运营模式怎能不受影响？”中原地产山东公司投资顾问部总监薄夫利认为，济南传统百货的业态有所创新，但销售型商业地产市场一直不太乐观，散售型商业面临问题一直比较大。相比较而言，在众多零售业态遭遇电商冲击时，餐饮和儿童业态却逆势增长。

数据显示，过去购物中心内餐饮的比例一般在15%至20%之间，但最近部分购物中心的餐饮租户占比高达40%。记者走访发现，在世茂、恒隆、万达、玉函银座等商业综合体内，餐饮业比例有所增加。以恒隆为例，目前恒隆大约有三成店铺空置或“品牌装修中”，大多数店铺已换过一轮品牌，但茉莉、西堤等餐饮品牌却一直比较稳定，人流也集中。在开业不久的世茂，连锁快餐、咖啡店以及大型本土餐厅的进驻已经成为吸引客流的关键。每逢“饭点”，许多受欢迎的餐饮商家经常爆满，甚至排队，但其他业态的店铺前却门可罗雀。许多人逛商场，首先是去“吃”，然后“顺便”购物。

其次，儿童业态的扩展速度很快。无论是婴童用品、儿童体验馆还是早教机构、儿童餐饮，往日散兵游勇的街边店迈入购物中心，恒隆五楼专门开发了一系列儿童体验区。一些综合体，如位于文化西路的CCPark，甚至开辟出15-20%的营运面积专攻儿童娱乐，三楼为儿童主题零售，五楼集中着乐高乐园和早教机构，而以往传统购物中心的儿童业态只占5%。

“从购物中心经营角度而言，餐饮和儿童业态中的深度体验式商业型态能应对电商冲击，但实际上，这些占地面积大的业态对持有方不合适，其所承受的租金水平较低。”薄夫利认为，餐饮和儿童业态不能说“拯救”了综合体，但其对综合体和传统百货的客流引量起到了作用。

供量过剩：城市大跃进后遗症

据了解，商业地产热始于2011年，楼市限购，致使开发商转移投资目光，掀起商业置业热潮。此后，济南各种商业中心、城市综合体层出不穷。

据克尔瑞济南机构的分析报告显示，济南商业物业存量约100万平方米，存销比高达54个月。如果以第一季度的销售速度，即使以后商业地产无任何供应，想消化掉目前的商业地产存量，也需要将近10年的时间。对此，山东大学房产研究中心主任李铁岗表示，最近几年济南商业地产快速发展，人均购买力提升却相对滞后，表现出来的是部分地段商业物业相对过剩，短期内难以消化。

不仅如此，随着城市的不断开发与拓展，商业地产的发展也随之扩张，西客站片区近几年有了很大变化，各种住宅区逐渐增多，更有写字楼不断推盘。济南北城也同样如此，北大时代，滨河商务中心，荣盛时代国际，以及中海华山珑城的商业配套，都为济南北城带来了很大的商业地产体量。

多年从事商业地产运营与管理的业内人士告诉记者，就全国的商业地产市场而言，近几年普遍存在着行业发展的变化，其中不仅有过度开发，商业综合体项目扎堆的问题，更多的是商业运营理念的缺失。经营决定发展，这也导致了很多项目客流量不足，达不到预期的收益的现象。

如何从经营管理层面去思考，进行资产管理，把手中的商业项目运作好，将是未来十年商业地产发展的趋势。尽管资产管理这个理念在当前认知度还不够高，但资产管理的发展脚步根本停不住，在未来一定会成为影响商业能否成功的关键所在。

一个细节或可佐证：6月5日，济南两宗曾经被收回的商用土地挂牌成交，位于二环东路的地块相比此前的成交价格少卖了1亿多，而山大路地块地段黄金，引起3家房企173轮竞价，但相比上一次成交也缩水6000多万。

“不要眼睛只盯着关门走人的商场。”济南市商务局相关人士说，目前济南人均零售商业面积只有1.3平方米，低于南京、杭州等同类省会城市，正常情况下，人均两三平方米比较符合济南的体量。

事实上，随着城市化进程，济南仍在加大商业项目招商引资力度，还在洽谈新增21个项目，比如华润万象城，在落户历下区并开建后，市中区也在极力争取，还有章丘万豪大酒店、济阳五洲国际商贸城等10个项目在洽谈中。另外，长清国宇物流、章丘北京恩源集团农产品电子商务项目、济阳山东亚太五金建材批发市场等5个项目已经正式签约；历下银丰商业综合体项目和济南第二汽车改装厂项目、槐荫济南嘉华购物广场二期等4个项目正在完善相关手续。