浅析万达商业地产开发模式

郭君山西财经大学

浅析万达商业地产开发模式

郭君
山西财经大学

万达1988年创立至今，经历了27年的发展过程，已成长为中国商业地产的第一品牌。从第一代购物中心到第四代万达城，万达从不断发展的几代购物中心中总结出真正适合中国发展的商业地产开发模式，赢得了巨大的成功，为企业自身以及整个社会带来了极大的正向效应。

商业地产；开发模式；发展阶段；经济效益；社会效益

万达自1988年创立以来，发展至今，已形成商业地产、文化旅游、电子商务和连锁百货四大产业。截至2014年，企业资产达到5341亿元，年收入2424.8亿元。已成长为中国商业地产的第一品牌，最关键的成功因素就是其自创的商业模式。

万达的商业地产模式发展至今经历了四个阶段：第一个阶段，2000年，万达商业地产项目先后进入长春、济南、长沙等城市的商业中心，共做了6家万达广场，为第一代购物中心，也称“单一店模式”。每个项目均为独立建筑，建筑面积约5万平方米，地上地下共5层商业业态。地下为停车场，一层为精品店，二层、三层租给沃尔玛，四层卖家居或者电影城。但大多数光顾沃尔玛的客户与一层精品店的目标客户不符，租金的回报率远远低于商家的预期，经营效果并不理想。

第二个阶段，2002年，万达商业地产项目入驻南宁、武汉、天津等城市的核心商圈，做了6家万达广场，为第二代购物中心。、占地面积扩大到了10-15万平方米，由4-5个独立的建筑组成。每个项目有6到10个不同业态的主力店，避免了第一代只有一个主力店，目标客户不对称的问题。并且租金较第一代购物中心有所降低。但因将出售商铺面积太小，使商场的整体经营受到了极大的影响。且各单店之间只是简单的组合，没有室内步行街，人流动线设计不合理，主力店吸引来的大量客户在走出万千百货和超市等大型经营项目之后并没有流向小型的经营商铺，没有达到经营者们的预期目标。2002年-2004年，万达经历了痛彻肌肤的官司年，期间当了222次被告，付出了惨痛的代价。

第三个阶段，2005年，万达研究新的第三代购物中心——城市综合体，是多业态、多功能、多类型组合开发的一种典型的房地产形态。包括五星级酒店、写字楼、大型商业街以及大型的广场，是城市功能的组合体，而不在是广泛意义上的建筑形态，建筑面积达到了40-80万平方米。强调城市、建筑和交通、基础设施的综合发展。其中主力店占到50%-60%，40%-50%为室内步行街的中心店铺。零售业大概占60%，40%是休闲娱乐、餐饮文化等业态。这样既避免了风险又提高了投资回报率。随着2006年10月，北京CBD万达广场、上海五角场万达广场、宁波鄞州万达广场的开业并大获成功，万达自创的商业模式迎来了真正的春天。与第一代和第二代商业模式最大的不同之处在于，城市综合体开发重点为高档住宅、高档酒店以及写字楼等一系列可销售的物业。很大程度上实现了投资成本的快速收回，极大的缓解了万达的资金压力，得到了业界的广泛好评和认同。

第四个阶段，第四代万达城。代表作武汉中央文化区，建筑面积达到了340万平方米。这是中国城市中第一个叫中央文化区的项目，万达在中央文化区做了10个项目，包括全球首个电影科技乐园和汉秀两个重大文化项目，楚河，沿河的汉街商业步行街，汉街中央的汉街万达广场，另外还有一个五星、一个超五星、一个顶级酒店，100多万平方米的写字楼和百万平米的住宅。第四代万达城是以文化为核心，兼具商务、旅游、商业、居住功能的世界级项目。对比前三代购物中心，在项目选址、项目定位以及项目业态三个方面有了全新的升级。第四代万达城选址已从中心区向副中心区向城镇开发区转型，有力的推动着城镇化的健康持续发展，带动着周边物业的保值和升值；定位不再仅仅是购物中心、娱乐中心、社交中心等等，还兼具了文化中心和旅游中心，大大增强了万达商业地产的品牌价值；同时，在第四代万达城中商业业态逐渐升级，增加了市民广场以及主题公园，既满足了市民公共开放活动和举办大型活动的需要，还以文化产业创新的包装形式增加了万达的整体收益。

万达在不断的发展过程中摸索到了成功的商业地产开发模式，形成了万达商业地产的“十六字真经”，包括四个方面：即联合协议、平均租金、技术对接以及先租后建。万达和各主力店签订联合协议，是双方长期合作的有力保证，使双方在同一个资源平台上发挥各自的优势；并与各主力店约定，将全国城市分为两档，北京、上海一档，其余城市一档，分别给出一个平均租金，不再就单个项目的租金水平进行谈判；还在选地前做一个规划，平衡各店铺的需求，根据需求量身定做。每个战略合作伙伴出专业人员与万达的规划设计部进行技术对接，确定一个店要多少平方米，高度、出入口、交通体系等等，之后再正式签确认书；将传统的先建后租改为了先租后建。万达新的商业地产开发模式，为二者之间提供了实现互补，强强联合的优质平台。万达成功的商业地产模式不仅给企业带来了极大的经济效益，而且还创造了极大的社会效益。第一，创造了大量的新增就业岗位。2014年，万达的年新增就业岗位人数达到了14.6万人，其中大学生4.2万人，占到全国新增就业岗位的近1%。第二，创造了大量的新增税收。第三，极大的方便了消费者的消费需求，集购物、休闲、娱乐、交际功能于一身，在休闲娱乐的同时增进了人际交往。第四，万达购物中心成为城市地标性建筑。万达广场是中国商业地产的第一品牌，万达广场就是城市中心。

万达凭借在市场竞争中形成新的商业地产开发模式，实现了商业地产项目的快速复制，解决了产业链和资金链的良性循环，提升了整个商业地产项目的开发速率。并且拥有中国地产企业唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队以及全国唯一跨区域的商业管理公司，形成了商业地产完整的产业链和企业核心竞争优势，使万达成为中国商业地产界可以模仿却无法超越的领跑者！

郭君，女，汉族，山西省太原市人，公共管理硕士在读，山西财经大学公共管理学院。