房地产土地增值税纳税筹划案例风险因素分析

摘要：土地增值税作为现代房地产企业项目开发中的一项主要成本支出，将对企业的利润增长造成最直接的影响。分析影响企业土地增值税纳税筹划风险的主要因素，并寻找新的突破口，通过对房地产企业中开发和收益的分配活动进行有效的调整，从而降低土地增值税的税务成本。

房地产行业在我国国民经济发展中的地位十分重要，随着房地产价格的上涨，带动了我国房地产市场的过热发展。为此，为了保证老百姓住有定所，国家从多方面采取措施，多管齐下通过各种宏观调控政策手段抑制房地产的过快增长。2007年《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的出台无疑是对房地产企业的雪上加霜，面对多重压力下，房地产企业必须通过科学的、合理的税收筹划来减少纳税额、降低纳税成本、获得更多的经济利润。

一、房地产企业土地增值税纳税筹划风险影响因素

分析

1.偷税漏税并不是真正的纳税筹划方式

面对国家的各种税收，有的房地产企业不寻求正确的纳税筹划，而是投机取巧的试图通过别的方式来实现所谓的纳税筹划，例如：偷税漏税就经常被纳税人错误的认为是一种税收筹划、认为是一种节税的表现。正视基于这种错误的认识与偏差，很多房地产企业的土地增值税纳税筹划结果并不理想。例如：A房地产企业故意少计、不计房屋的预售款、销售款，以此来达到偷逃税的目的。殊不知，这样的行为一旦被税务机关发现并依法进行查处，将会给企业带来巨大的经济损失，严重的还会危及企业的生存与发展。

2.账务处理错误导致纳税筹划风险的发生

一般而言，在计算土地增值税时，企业可以扣除的项目金额越多，那么企业所缴纳的税款就越少。但是，如果有的企业一味的追求某些规定，必定会使得计算的可扣除项目的金额出现错误。要想避免房地产企业在土地增值税筹划中出现风险，企业需要培养专业的财务人员，将关注相关税收政策信息的变动作为其工作的一部分，通过及时进行分析探讨政策的变动趋势和利害关系帮助企业回避纳税筹划中的风险。

3.应纳税额计算不准确带来的纳税筹划风险

在我国的税法中，明确规定土地增值税的可扣除项目的金额中的利息费用盈余会计的计算方法存在差异。土地增值税清算时应将已经计入房地产开发成本的利息支出调整到财务费用中计算扣除，即：利息支出不可以作为开发成本直接进行扣除，也不允许加计扣除。例如：A房地产企业的某项目取得时的土地使用权成本为1000万元，在进行会计处理时将600万元计入到开发成本中，其中10万元计入开发成本——开发间接费用（利息支出），4万元计入财务费用——利息支出，那么A企业在计算可扣除开发费用时，不仅要按照银行等金融机构提供的证明进行合理的利息支出来扣除，还必须按照土地使用权、房地产开发成本的10%扣除了除利息之外的其他开发费用。最后，A企业的处理为：（10+4）+ （1000+600-10）*10%=173，很显然这种计算方法是不符合纳税筹划中关于相关的规定的，即使这种计算方法为企业少缴纳了土地增值税，可惜它并不合规。

4.简单套用纳税筹划技巧性公式的使用条件带来的风险

很多房地产企业的纳税人员、财务人员并没有真正理解某些技巧公式的来龙去脉，就单纯的将这些公式运用到纳税的实际计算中，结果适得其反，有的甚至步入了纳税的误区。例如：A房地产企业将“其销售额不能超过除销售税金及附加以外的扣除项目金额的1.2848倍”，这一规定套用在现成销售的普通标准住宅中，其实他们根本就没有搞清楚这条结论中所暗含的寓意：城市维护建设税为7%的在城市市区销售的普通标准住宅。因此，在计算扣除项目金额时，不能盲目的套用已经总结好的、简化了的公式进行计算，忽视这一条件的后果将给房地产企业带来风险。

二、案例分析——以A房地产企业为例

1.A房地产企业基本情况介绍

A房地产企业创建于1993年，是全国首批成立物业管理部的房地产企业，开发的项目涉及普通居民住宅、别墅、高端商业楼、写字楼等项目。2011年开始进军国际市场，并已经在美国等地取得了骄人的成绩。2015年初，该企业上一年的营业额已经超过了298亿元人民币，年度盈利为68亿元。根据目前A企业的实际情况特建议采取如下方式进行土地增值税纳税筹划。

2.运用税收优惠政策进行纳税筹划

我国关于房地产土地增值税优惠政策中规定：房地产开发企业建造普通标准住宅的税收优惠，以房地产进行投资、联营的税收优惠，合作建房的税收优惠。A房地产企业属于大型房地产企业，其开发项目资质属于一级水平，同时下属多个不同的项目型公司。A企业为了进一步优化项目的质量、加速本企业的资金周转而同另一家房地产企业合作建房，那么，针对这一实际情况，A企业完全可以利用土地增值税优惠政策中的相关规定。

3.运用清算时间进行税收筹划

土地增值税实行的是先预征、后清算的征收模式。利用这一点进行税收筹划的基本思路是：当A企业的开发项目的增值率较低时、其税负水平也较低，此时就应该尽快进行清算；反之则应推迟清算。A企业的某项工程竣工后在进行销售的过程中，A企业应注意持续性的控制开发项目的土地增值率，并及时根据增值率的水平对土地增值税尽快或推迟进行清算。

4.运用科学的、合理的营销策略完成税收筹划

随着2012年我国房地产企业逐渐走出低谷后，我国一线城市、二线城市的中心城市房地产销售普遍出现上涨的局面。面对国家宏观政策的调控，A企业应主动调整产品的结构、地域分布等推出不同的住房，满足不同人群的需求。可以适当的缩减大户型或近郊房的比重。通过营销策略的调整可以帮助A企业实现纳税筹划。

三、结论

随着市场竞争的不断加剧，我国房地产企业越来越重视土地增值税的纳税筹划问题，作为企业的主要税收成本之一，房地产企业应根据自身的实际情况选择合适的土地增值税纳税筹划方法，有效规避纳税筹划风险，降低企业纳税成本，以此来减轻企业的税收负担，增加企业的经营利润，为保证房地产企业的健康、持久发展奠定基础。