我国房地产融资问题研究

2015-07-12罗刚

科学中国人 2015年23期

关键词：银行贷款信托途径

罗刚

中交二航局房地产开发有限公司

我国房地产融资问题研究

罗刚

中交二航局房地产开发有限公司

由于经济时代的不断进步，导致我国各个行业受到影响，其中房地产行业与其他行业相比发展的比较晚，但是发展比较迅速，十几年的时间就对我国的经济起到了积极的作用，但是在发展的过程中也会存在一些问题。本文分析了我国房地产融资的主要途径，同时针对我国房地产融资实施过程中出现的问题进行了研究，并提出了解决的对策。

房地产行业；融资；问题；渠道；对策

目前的住房问题已经彻底的实现了市场化，由于单一的房地产融资渠道与不完善的房地产金融体系对我国的房地产行业具有非常不利的因素，不利于房地产行业的健康发展。因此，我国对房地产金融体系进行了宏观的调控，并在这种形势下建立了多元化与多渠道的房地产金融体系，增加了房地产行业的融资渠道，针对房地产融资起到了积极的影响。

1 我国房地产行业融资的主要途径

1.1 国内银行贷款

我国房地产行业的贷款指的是同房地产行业的开发、经营与消费等活动项目有关系的贷款，贷款的类型包括：房地产抵押贷款及信用贷款等。房地产信用贷款主要是依据房地产企业开发商的业务情况、业绩情况和历史信用信息有关，通常是利用其他的抵押物进行抵押或是个人进行担保，但是不需要用开发的房地产进行抵押。由于房地产抵押贷款能够降低信贷的风险，所以在国内银行贷款中占据着重要的位置。

1.2 房地产信托项目融资

信托在当前的房地产行业的融资项目中具有重要的意义。虽然信托项目的资金不是很多，也不能支撑行业的发展，但是却受到了大部分企业的青睐，主要的原因是信托在与其他金融工具进行串接的时候具备独特的优势：(1）能够吸引海外的基金；（2）能够满足国内房地产行业的投资信托基金；（3）可以使用固定的回报方式，以股权投资的方式进入到项目公司；（4）能够在合适的时间将项目公司进行包装，并上市；（5）针对项目完成的前期建设，促使项目能够符合银行贷款的条件，并对提高房地产融资渠道的整合具备积极的影响。

1.3 债券融资项目

债券融资是一种直接进行融资的方式，经过举债筹措资金等方式，将房地产的债券向整个社会公开发行，然而资金的供给者能够享有一定的权利。房地产债券同其他普通债券相比具有比较高的收入，同时和股票相比又可以按时的收回本金与利息，具有较高的安全性，并且具有一定的流动性。

1.4 股权融资项目

股权融资指的是股东们让出一部分的企业所有权，利用发行股票等方式来吸引新的股东，是对产业资产引进新的资金的一种融资方式[1]。从理论方面来看，股权融资是房地产融资的最佳途径，由于它是一种直接性的融资，能够将金融风险进行分散，最后还不需要进行还本付息，大大的减少了融资的成本，提高了股权融资项目的使用性。

1.5 上市融资

房地产企业若想获得大量的资金，并实施资本的运作，需要将自己的企业变成上市公司。只有这样才能提升企业品牌，扩大企业的发展。但是受到中国证监会限制规则的影响，导致许多房地产行业至今未能上市。在新规则的角度来看，那些具备真正的实力，并且遵守规则的开发商才能顺利的上市，但是由于目前开发商的数量逐渐增多，同时信用水平普遍不高的情形下，并没有实现利用大规模的上市来解决房地产行业资金短缺的现象。

2 我国房地产行业实施融资的过程中存在的问题

2.1 融资途径的单一性

目前在我国发地产开发环节的过程中，支持房地产行业融资的途径任然很单一，这些途径包括：银行贷款、预收款和企业自筹款，这三个资金的来源在整个企业资金来源中占到70%以上。在短时间内房地产开发商只能依靠银行贷款，由于没有别的融资方式来获取资金，若想实施项目只能依靠银行贷款来完成。但是过多的依靠银行贷款，时间越长越容易出现金融风险。

2.2 严重缺乏创新的房地产融资途径

房地产行业属于典型的资金密集型的行业，最大的特点便是需要大规模的投资，目前的融资方法基本上都是来源于银行贷款，然而这些银行贷款的期限一般都会比较短，有些时候还需要利用一些不动资产进行抵押，这样便与房地产融资周期长的特点不一致。所以，如果不采用一些创新的融资手段来扩大目前的融资途径，就会对房地产企业筹集资金产生不利的影响。从目前的情况来看，上市对房地产行业来说是一种直接融资的好途径，但是因为上市审查的过程比较复杂，并且已经上市的房地产企业相对较少，所以导致一些企业采取借壳上市。

2.3 没有建立完善的法律法规

由于目前与房地产相关的法律法规建立的并不是很完善，导致多元化融资的发展受到了阻碍。从整体的角度来看，目前的房地产行业金融的法律法规严重阻碍了房地产经纪的发展，在实施房地产融资多元化的过程之中，会不断的出现一些比较新兴的融资工具，如果对这些金融工具不进行相应制度的规范处理，便会导致房地产金融市场出现混乱的现象。另外，也会导致房地产的价格出现周期性的波动，影响这一现象的因素包括：货币政策、利率、银行贷款、通货膨胀率和土地政策等。

3 我国房地产融资的对策

由于我国的房地产行业的融资途径的范围越来越小，有些时候房地产开发商甚至出现了股权“零融资”的现象，经过对国外房地产的融资途径进行分析，对我国房地产融资的途径提出了一些解决的对策[2]。

3.1 建立多元化的融资体系

房地产行业是一种资产密集型的行业，房地产行业未来的发展情况受到融资问题的影响。由于政府的调控以及各个方面政策对房地产行业的不断施压，导致房地产行业的发展受到了严重的阻碍，给开发商造成了巨大的压力。目前房地产行业所面临的问题是政府的调控政策，然而具备实力分房地产企业继续以积极的心态探索有效的融资途径。现在房地产私募基金对整个行业来说具有重要作用，房地产信托逐渐成为房地产行业不可缺少的融资工具。

当今时代，房地产基金逐渐的受到金融机构、大型房地产企业公司和相关人员的参与及关注。为了房地产行业的发展前景，将是以房地产基金为代表的多元化融资产业，能够解决和防范由于融资途径单一性导致的金融风险。

3.2 对房地产金融投资产品进行开发

目前我国房地产行业的金融建设才刚刚开始，只有设计出创新的和不同服务的房地产公司的金融投资产品，才能促进房地产行业融资途径的多元化发展，因而逐渐形成一个比较稳定的房地产金融投资产品的供应体系。针对整个金融行业产品来说，我国缺少房地产金融产品。我国银行还没有实施专业的和系统的房地产投资开发贷款。我国的房地产信托与银行贷款相比，基本上是一致的，银行是用来吸收存款的，而房地产开发资金是经过批发的，其本质上与银行贷款的性质一样。地产基金、地产投资机构和地产专业投资银行正在逐渐的取代银行信贷，进入到房地产行业之中，其中包含地产的信托基金与地产信托。对房地产金融投资产品的开发，有利于房地产金融体系的建设。

3.3 进行房地产融资的创新

目前只有少数的房地产开发商具备实际进行海外融资和信托融资，中小型的房地产公司只能寻找其他的途径，一部分的中小型房地产公司经过典当行与一些担保公司进行融资项目。所以需要建立完善的风险评估系统，在该体系下，房地产企业可以经过发布新的票据进行筹集资金的方式来偿还票据，这样可以形成一个比较稳定的，并且长期的资金来源，商业银行贷款的方式也会变得非常的灵活[3]。所以，在房地产融资途径创新的建设上，需要发展房地产行业基金，适度的对债券型外商投资进行放开政策，减少金融风险，降低对股市融资与银行信贷的依赖。另外，增加房地产融资的途径，提高债券发行的效率，建立创新型的房地产融资体系。

3.4 建立完善的房地产金融体系法律法规

当今时代，一些地区和部分所颁发的有关房地产金融体系的法律法规都是不具体也不完善的。从整体的角度来看，严重阻碍了房地产行业经济的发展。在进行房地产融资多元化的实施过程中，出现了许多的新兴融资工具，如果企业没有对这些融资工具制定规范的制度，便会出现混乱复杂的场面。这时便需要建立完善的房地产金融体系法律法规，并对新兴融资工具的资产组合、组织的形式、收益的来源以及分配等等，进行严格的规范处理。只有这样才能够促进我国房地产行业的快速发展。