云南省房地产行业存在问题的成因分析

潘梦瑶

摘 要：上世纪90年代以来我国经济发展势头迅猛，房地产行业开始复苏。云南房地产行业投资回落、商品房供应数量下降，商品房交易呈现低迷态势，房地產行业税收下滑幅度大、数额多受到了社会各界的普遍关注。本文从税收政策和税收征管两方面分析了云南省房地产行业存在问题的成因。

关键词：房地产；税收政策；税收征管

商品房作为一种商品，与其他商品一样，具有价值与使用价值的双重属性。与此同时，由于房地产品本身的一些特殊性，决定着房地产业与其他行业相比，有着自己的独有的特点，如果仅通过市场的调节还无法保证房地产业的健康发展，因此，需要政府在一定程度上运用宏观经济政策加以规范、引导。

1 云南省房地产行业税收政策层面存在的问题分析

1.1 房产税政策对资源配置效果有限

首先，房产税会影响国家的资源配置。主要表现在，房产税能够提供部分公共财政资金来源，我国1994 年实行分税制改革以来，房产税划分为地方固定收入，但是房产税对地方财政收入的贡献远远不足。

其次，房产税对房价存在影响。虽然，房产税是我国调控房价的主要手段，从各省会城市的房价趋势来看，房产税的实施可以在短时间内有效控制房价的上升趋势，但是从长远来看，房产价格稳中有升的趋势并不是房产税所能控制的。表1显示：以昆明市2013年和2014年1月～7月商品房的成交均价，对比昆明市这两年的商品房成交均价可以看出，每一年的各个月份，商品房成交价相对稳定，没有大幅度的增长；但是长期来看，2014年整体成交均价比2013年成交均价约高出350元/平方米。所以从长远来看，房产价格稳中有升的趋势并不是房产税所能控制。

表1 昆明市2013年、2014年1月-7月商品房的成交均价 单位：元/平方米

成交价 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月

2014年 8661 8633 8666 8693 8611 8625 8667

2013年 8412 8344 8269 8242 8241 8215 8309

1.2 现行房地产税收政策实施中存在的问题分析

理论研究证实，我国房地产税负的分布不合理，房地产取得、流转过程中征收的税种过多、税负较重，而保有阶段的税负过轻。主要表现在：开发转让环节税负过高，房地产保有阶段的税负过轻，税费种类和税收缴纳明显多于其他行业。存在以上问题的原因：一是税种设计上缺乏前瞻性和及时性。现行房地产税收政策都是在80年代末90年代初颁布的，随着经济社会的发展，尤其是土地和住房制度改革的进一步深化，其中的一些政策已经无法满足甚至阻碍了房地产行业的发展，从而暴露出一些税收问题。二是税费改革不到位。房地产行业的税轻费重问题与我国的税费改革不到位是息息相关的。三是房地产行业的税种重复、税收优惠政策不完善。我国现行房地产行业的税收政策不够完善，税种之间存在着性质交叉、重叠，产生了重复征税现象；税收优惠政策存在着目标不明确、导向性不强，从而造成税收的规范、引导作用未能充分发挥。

2 云南省房地产行业税收征管层面存在的问题分析

2.1 房地产税收规模小，贡献率低

房地产税是世界多数国家地方政府的主要收入来源，占财政收入的比重比较高；然而表2显示：自2005年以来，云南省房地产行业虽发展迅速，但房地产税收占地方财政的比重却较低。

2.2 房地产行业税收征收管理中存在非制度化错位问题

多年来，仍然存在“以收定支”的财政增长方式，在经济增长方式转型时期，当任务压力不大时，基层税务部门出于涵养税源，维护发展的考虑，征管力度放弱，自由裁量从轻，处罚不够严格，额度也较小，对偷逃税行为不能起到足够的威慑作用。虽然通过社会综合治税，地税部门与国税局、工商管理局、土管局、房管局等职能部门加强了联系，但彼此的协作尚未形成统一的信息共享制度，缺乏有力的制约机制，各部门的涉税信息不能得到及时的流转和利用，而对数据的分析缺乏动态管理，致使不能尽快地转化为税源。地税部门基层稽查人员不足，业务水平参差不齐，稽查效率不高，查处力度不大，这在一定程度上助长了纳税人违法的侥幸心理。征管配套措施不完善。我国目前的财产登记制度不健全，尤其是缺乏私有财产登记制度，致使不少税源流失，更出现化公有财产为私有财产的非法行为，严重影响了税收征管的力度；以市场价值为计税依据是房地产税制改革的必然趋势，需要定期对房地产进行评估，这就对评估机构和评估人员提出了较高的要求，以税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要。

2.3 房地产行业纳税遵从层面的问题分析

当前云南省房地产行业纳税遵从度有待提高，纳税不遵从现象时有发生。主要原因：一是社会上流传着这样的口号“先税收筹划，再进行房地产开发”，客观上增加了房地产税收征管的难度。此外，少数企业会计核算不实，销售收入挂账，偷逃税问题依然存在。二是不遵循收入与成本费用配比原则，存在虚列或任意扩大建筑施工成本问题；三是存在以房置换、抵顶工程款时不计收入现象；四是拖延竣工结算和完工时间，不及时清算土地增值税问题；五是存在设立关联公司转移转移收入或增加费用等问题。上述问题均以纳税遵从度不高直接相关，需要下大功夫研究解决。