APP下载

YOU+火了:黏住年轻人,就不愁没钱赚

2015-07-06吴丹

华声 2015年9期
关键词:刘洋房源公寓

吴丹

为年轻人提供租房的YOU+国际青年创业社区(下称“YOU+”)似乎开到哪就火到哪。

4月26日,YOU+北京苏州桥店正式开业,雷军、罗振宇等都到场为其站台,当天有超过300位CEO、创始人和创业者参与。短短几天,这家店的房源已所剩无几。差不多是在同一时间,YOU+在广州、上海、北京三地正在筹备近10家门店,要不了多久,这些门店都将陆续开张。

为了这些新门店,刘洋已奔波数月。作为YOU+的创始人,刘洋在产品设计上总是亲力亲为,细到一台洗衣机应该如何放置,他都要管。他告诉记者,YOU+将以北京、上海、广州、深圳为主要城市,快速进行连锁扩张。到今年下半年,YOU+也将完成B轮融资。

家与情怀

“YOU+的氛围很温暖,让人很想定下来。”2014年1月,刚到广州不久的灰灰住进了YOU+白云百信店。这个来自杭州的90后女孩,天性爱玩、爱社交,在预约看过YOU+公寓后迅速被打动,签了一年的租房合同。

为了促进年轻人之间的交流,YOU+设置了“家规”,租户之间互称“家友”,每个家友每月都要新认识10个家友,还会定期举办人气王比赛。灰灰已经是所在门店两届比赛的冠军。

“我经常去串门,大部分人都认识,随时能找到聊天的人。这儿还有食堂,下班回家就有饭吃。”灰灰满嘴幸福地说,YOU+有“家”的感觉。比如她经常胃疼,有时胃药用完了,只要在群里吼一声,就有家友会送药过来。

这是大部分家友被YOU+吸引的地方,也是刘洋创业的初衷:给都市青年提供挡风遮雨、有爱陪伴的家。

2011年,刘洋卖掉了在上海的房子,与刘昕一起南下广州,签下了位于海珠区凤凰街道的原高露洁牙膏厂厂房,开始了长达8个月的公寓改造。最终,旧厂房改造成了133间loft公寓,每间20多平方米,带独立卫浴、沙发、衣柜、榻榻米,还有小阳台。家友还可自行改装。

2012年6月1日,YOU+广州凤凰店正式开业,一个多月时间后,133间客房满租。后来开出的门店房源几乎都是在开业1个月内就被一抢而光。后面的故事大家都知道了,YOU+在极短的时间内再获得了雷军1亿的投资。

有意思的是,YOU+采用预约制,先对租客进行筛选,这与过去的租房流程有很大的不同。筛选条件中最为有名的是“三不租”:45岁以上的不租、结婚带小孩的不租、不爱交朋友的不租。刘昕曾解释,这样做的原因在于YOU+定位年轻人,希望做极致的青年社区。

让家友最具归属感的是YOU+提供的大面积公共空间:在公寓的中央,YOU+开辟出一个两三百平方米的大厅,其中会有吧台、沙发、桌球、迷你影院、健身房等。这相当于给家友提供了长期的休闲娱乐场所,不少家友晚上都会聚集在大厅中聊天、看电影,时不时还会有各种分享会、生日派对、节日派对。YOU+所做的这一切极大地提高了住户的黏度。

刘洋说:“YOU+做的是一件有情怀的事情,是对漂泊在城市里的年轻人的真正关怀。其实这样做提高了中国长租公寓的门槛和服务水平。以前很少有人这么做,但以后,如果不注重对漂泊者的关怀,都不好意思出来做公寓了。”

如何拿捏项目

从2011年到现在,YOU+摸索出了一套从拿项目到改建的方法。

第一步是找房源。刘洋透露,YOU+目前已经形成了专业的拓展团队,项目来源主要是市场中的商业项目,比如一些闲置楼宇。拓展团队发现房源后会第一时间评估其是否可改建成YOU+的业态,如果可行,便与业主进行洽谈。

什么样的项目适合YOU+业态呢?刘洋介绍,基本条件是交通便利、生活配套较全,最好是独栋,不跟别人有交集,这样家文化才能更好地做起来。政府也会提供一些房源给YOU+。由于YOU+主要是为年轻人提供住房和服务,且符合“两会”提出的“大众创业、万众创新”,一些地方政府对YOU+项目表示出了浓厚的兴趣。

“我们在杭州的一个项目就是政府提供的,去年杭州市政府相关部门专门找到YOU+,希望YOU+能把这个项目运营好。不过租金是按市场价格来。”刘洋说。

不久前,广州市市长陈建华带队考察YOU+宝岗店,他对YOU+模式给予了充分肯定,并明确表示广州市政府将制定扶持青年创新创业的政策。

当项目谈妥后,YOU+会先交押金,业主给予合理的免租期,YOU+在免租期内对项目进行设计与改建,大约会在150天完成。

改建是最关键的一环,这决定了YOU+的产品是否会受年轻人的青睐。YOU+有专门的设计部门,会根据每个项目的特点、过往积累的数据、家友的意见,最终出具一个设计方案。

其中,空间利用率优化的问题至关重要。YOU+必须要让一个20平方米的小房间尽其所能,同时挤出足够的公共区域,进行多功能化设计,譬如一个小型会议室可以打乒乓球、看电影,或者举办派对。

刘洋说,项目前期成本主要包括押金和改建,一个200间房源的项目,改建成本约1000万,押金约300万。

后期的成本则包括租金和运营成本。租金因城市和地段的不同差异较大,目前YOU+更注重控制运营成本,主要方式是缩减管理人员,一家门店的管理人员已从5人减到3人。管理人员虽是减少了,但服务水平不能下降。YOU+每家门店中都会定期举办活动,包括电影、讨论会、生日会、出行、阶段性比赛、兴趣小组等。

在对外的房租方面,刘洋说,是按照“超性价比”的原则来确定的,一般会与周边的房源价格持平或者稍低,希望规模扩大之后,价格能降下来。

寻求与开发商合作

作为众多公寓品牌中最“火”的一个,YOU+正在加速扩张。去年9月,也就是在获得雷军旗下的顺为资本领投的A轮融资后,YOU+签署了一系列租赁合作协议,总计3000多间全新居住概念的房间将投入到北京、上海、廣州三地。其中YOU+北京苏州桥门店已经开业。

据了解,YOU+计划在2015年将房源突破1万间,主要聚焦在北京、上海、广州、深圳、杭州,并向外界抛出了绣球,希望有更多的合作者。

5月6日,市场消息称,YOU+将与景瑞地产联合在上海打造迷你户型产品。景瑞地产执行董事、常务副总裁杨铁军对媒体称,双方合作的项目建立在景瑞竞得的上海宝山区地块,将打造精装修产品,总面积为20万平方米,总价约为60多万元,预计在今年四季度推出。

YOU+方表示,YOU+确实在与景瑞地产谈合作,具体合作方式待定。此外,YOU+还与时代地产在洽谈合作事宜。

“万科也曾找到我,表示希望YOU+有机会能和万科的单体项目合作。”刘洋在不久前的一次推介会上说。事实上,万科即将在广州、深圳的万科云项目中推出针对创业者的长租公寓,万科与YOU+之间是否有合作尚不得知。

不过,面对多方竞争,刘洋显得比较“淡定”。他认为,长租公寓市场足够大,没有哪一家能够通吃市场,而YOU+的核心竞争力在于创业初心带来的高用户黏性,“别人只容易学你的样子,学不到你的初心”。

对于盈利的问题,刘洋也非常坦然:“YOU+目前是盈利的,只不过赚得不多。未来,盈利点可以有很多。只要尊重年轻人,与他们保持一个良好的关系,他们或许愿意把衣食住行都交给我们,这只是打个比方。未来他们愿意和我们产生什么样的火花,我都很期待,前提是我不贪图。”刘洋说,希望抱着初心,不要走偏。                    摘编自一财网

猜你喜欢

刘洋房源公寓
A class of two-dimensional rational maps with self-excited and hidden attractors
前滩禧悦公寓
在线民宿首次出租间隔时长影响因素研究
——基于信号理论视角
又见刘洋
共享公寓
刘洋作品
末日公寓
刘洋 藏石欣赏
数字公寓