房产中介市场诚信缺失现状及其对策

□文/冯巧玲

（郑州升达经贸管理学院 河南·郑州）

一、引言

2013年在调控政策转型的刺激下，二手房市场异常火暴。2014年初，多地楼市新房成交遇冷，二手房市场成交活跃，随之而来的是遍地开花的房产中介机构，包括有台湾和香港的房产中介公司进驻我国大陆市场，比如香港的世家房产。2015年3月，营业税改制、首付款比例降低，二手房市场异常火暴。房产中介呈现良好的发展势头，包括房产中介公司和从业人员的激增。目前，全国从事房产经纪活动的人员超过100万人，其中仅有3.7万人取得了全国房产经纪人资格，占比仅为3.7%，房产中介机构超过5万家，其中中小机构数量较多，但也有中原、上房置换、21世纪不动产等规模较大的连锁机构。

房产中介市场的迅速发展也使得其乱象丛生，各大城市关于房产中介的投诉居高不下。2011年全国房产中介类投诉逾5，000件，其中约80%的投诉都是房源不真实、图片不真实、报价不真实，虚假的房源误导了消费者的判断，严重干扰消费者的购房过程。更为严重的是多起房地产中介跑路。2014年8月以来，全国超过9个省市发生以吴秉麟为法定代表人的“兴麟”系房产中介公司突然关闭事件，在经历了病毒式扩张之后的所谓的“中国房产经纪机构总部”一夜间崩盘，逾2亿元房款蒸发。2014年9月，河南各城市的天运房产中介跑路，涉案金额逾4，800万元，受骗群众近500人。2015年1月，房产中介员工谎称能低价买房骗800余万元，被判处15年徒刑。

从整体来说，我国房产中介市场由于起步较晚，缺乏完善的行业法规，缺乏高素质的从业人员，房产中介市场存在无序竞争甚至是恶性竞争，执业过程中存在诸多不规范操作，整个行业的运作仍然处于相对无序甚至混乱状态，整个行业诚信机制缺失，给广大置业者造成了诸多困扰甚至损失严重，如何完善房产中介的诚信机制至关重要。

二、房产中介市场诚信缺失现状及存在的问题

（一）房产中介公司管理混乱。房产中介公司在二手房市场火暴的这几年，异军突起，甚至可谓是遍地开花，很多小区门口有数家房产中介公司，有诸如世家房产、21世纪不动产这种连锁机构的形式，也有许多小门店，店内设施简陋，工作人员不专业，没有规章制度。

1、制度不完善。我国房产中介起步较晚，法律法规不健全。目前我国唯一的房地产经纪行业管理规定是《房地产经纪管理办法》，属于部门规章，法律层级较低，不能对人员资格、机构资质等行业问题作出规定，能规定的罚款上限仅有3万元。从各省市来看，由于缺乏全国的法律规范，地方政府在立法上也大都是地方性规章制度，立法的层级低决定了对房地产中介机构及从业人员的监管手段和处罚力度极其有限，存在查处难、取证难、处罚难等问题。另外，各个房产中介自我管理，单独制定的法律法规相对不完善，甚至无法有效予以执行，更多的是关于如何促进业务方面和对员工的考核，制度本身是为公司利益服务的。比如，某房产中介公司规定:对业务部门而言，所有退赔均需扣减相关人员的业绩，对于员工过错达到红线标准的，最高可按照退赔额的2倍扣减业绩。对于员工存在诸如业绩不达标、仪容仪表不合规范等问题均有不同金额的罚款，但对于激励措施和执行准则规定的比较模糊。

2、佣金制度不健全。有些房产中介人员曾说，卖一套房子可以吃半年，侧面反映了房产中介佣金之高，主要因为国内大多数房产中介都是实行没有底薪的佣金制度，该制度比较类似保险代理人的佣金制度，这可以说是比较畸形的制度，高佣金制度不利于房产中介市场的发展，有些房产中介为了挖到优秀的业务员不惜以高佣金许诺，这无异于杀鸡取卵，导致了公司经营成本的上升，甚至是亏本赚吆喝，最终波及整个行业的无序竞争。

3、管理模式混乱。我国的备案制使得房产中介机构游离于监管体系之外。前文兴麟公司的所有店面只有一家有备案证，其他分店都是复制总公司的备案证蒙蔽购房者。这类情况并非个例，目前确实存在房地产经纪机构的分支机构备案率低的情况。备案为非强制性，不同于行政许可的强制性质。只有与其他行政手段相配合才能有效发挥作用。对没有实行网上签约的地方来说，房地产经纪机构不备案不影响从事房地产经纪业务。所以，房地产经纪机构备案率一直偏低。因此，很多房地产经纪机构逍遥于监管体系之法外，违法违规行为难以查处。由于缺乏完善的审批和准入制度，当很多人看到二手房市场火暴，就开办房产中介机构，而作为负责人本身对二手房市场的交易制度一无所知，怎么能管理好从业人员。更有很多房产中介机构对员工的管理非常混乱甚至无管理，只关心业务员能否卖出去房子，至于是否采用合法合规的方式却置之不理，尤其对小门店而言，更是只有招牌，没有制度，没有管理。

4、违规操作。“二手房市场曾经一度面临巨大的信任危机。吃差价、扣定金、携款潜逃等等，均与房地产从业人员脱离不了干系，连蒙带骗就能轻松获取巨额利润。”一位房产经纪如此描述。近年来，全国出现多起房产中介违规行为，比如违规收取看房费，没有签订合同的看房费不退还等；还有房产中介私自抬高房价出售“吃差价”；一些中介机构无正当理由拖欠房屋租金、扣留押金或者不退定金；房产中介利用合同的格式条款欺瞒消费者，隐瞒房产重要信息，甚至伪造、篡改合同条款。

（二）房产网站对发布房产信息缺乏有效的审核制度。房产中介公司违规销售，如发布新房销售信息、拓展物业租赁、公布虚假房源、发布虚假室内照片。为了吸引顾客，中介机构往往发布一些“价位明显低于同等地段”的房屋信息，当顾客现场看房时，对方会以“该房源已出租或已售罄”为由转而推荐其他“更好房源”，大量的虚假房源信息误导了消费者对于真实房价的判断，影响消费者的价格预期，也给消费者造成了极大的困扰，影响购房进度。笔者在买二手房的过程中，首先在搜房网、58同城等知名的房产网上查找相关房源，据不完全统计，约80%甚至更多的房源都是不真实的。

1、报低价吸引顾客。通过搜索房源信息，按照价格排名的话，就会有很多价格低、位置好的房源，但电话咨询房产中介人员的时候，所得到的回答无外乎是，房子已经出售或者房东刚刚涨价。借此机会，房产中介人员再向买房者推介其他房源。

2、一房多发。笔者在搜索某一家属院的房子时，发现同一房源被以不同的价格发布为不同的房源，经过仔细比对，价格相差将近20万元，在发布房源的时候，对于房屋面积也会造假，比如对于超过144平方米的房子是需要交营业税的，很多发布的房源都是写成143平方米，借此吸引顾客。

3、发布虚假图片。很多房源信息所发布的图片都是不真实的，甚至毛坯房都发布着漂亮的装修图片，还有同一房源图片被多个房源使用。对于以上存在的诸多问题，房产网站缺乏有效的信息审核制度，对此有着不可推卸的责任。

（三）房产中介人员素质参差不齐。房产中介公司对业务人员的招聘门槛良莠不齐，只关注业务人员能否卖得出去房子，而对学历、专业素养没有什么要求。房产中介人员的学历水平参差不齐，大学学历占比不高，因此专业素质良莠不齐，有很多中介人员对于二手房买卖过程中涉及到的契税、营业税和个人所得税几乎一无所知，对交易流程也含糊不清。对待买卖双方分别忽悠，比如，卖房业主报价120万元，中介人员有的可能给买房者报价130万元，买房者还价后，很容易成交。有的可能报价115万元以吸引买房者，再忽悠卖房业主降低价格，从而促成交易。还有的报价差距更大，甚至从中吃差价。

（四）房产中介公司、人员之间恶性竞争。卖房业主为了更快的卖出房子，往往是在多家房产中介予以登记，这就造成了房产中介公司之间的明争暗斗。而买房者为了更快的买到心仪的房子，会遍地撒网，联系较多的房产中介人员，而对于同一房源，就会出现多个中介人员同时推介、同时带买房者看房，笔者曾经遇到过在某一房产看房时候，该房产中介去了将近20人，阵势惊人，看完房子之后，接到很多陌生房产中介人员的电话说能够帮忙将价格讲到最低，据说这个公司的政策是，谁能够把价格谈到最低，客户就是谁的，而并不是谁先领着看房客户是谁的。不同房产中介公司之间竞争激烈，而同一房产中介的不同中介人员竞争更是恶性，争抢顾客，不惜大打出手。

三、完善房产中介市场诚信体系政策建议

（一）完善房产中介的法律制度建设。我国房地产中介市场起步晚、发展缓慢，缺乏完善的法律制度；近几年，房地产中介市场异军突起，规范该领域、健全法律制度迫在眉睫。首先，完善法制环境。法制环境是房地产中介市场赖以生存和发展的基础，制定完善的《房地产中介市场管理办法》、《房地产市场监管办法》、《房地产市场诚信体系建设办法》等法律法规，并且在实践中要不断地增加具体的执行办法，创造良好的法制环境，才能保障公平竞争、平等交易的市场环境；其次，组织法律法规的培训，组织有效的房地产中介市场准入资格考试。只有通过相关职业资格考试才能从业，此方面可借鉴保险代理人从业人员资格考试的相关执行标准和执行力度，这样才能在一定程度上保障从业人员的基本素质，通过相关考试也能提升从业人员的业务水平；再次，规范从业人员的经营行为。所有进入市场的个体中介人员必须向市场主管部门登记姓名、住址、身份证号及电话等相关资料，工作时必须佩戴统一编号制作的工作证，便于群众识别；规范收费标准，制定收费项目和收费标准，统一执行；最后，规范合同文本，制定出分别适应用于不同中介业务的合同文本并要规范监督管理。

（二）完善房地产中介市场监管制度。健全法律法规，更要有严格执法的监管者和执行者，目前我国尚无对房产中介市场的监管机构，建议由房管局兼任监管机构。作为房管局相关部门依法行使对房地产中介行业进行中介机构设立审批、中介机构资质认定、从业人员资格认证、行为规范、行业管理和培训等事务，从而引导房地产中介市场健康有序的发展。对不符合有关规定的中介机构限期责令整改，直至注销执业资格，同时加大力度打击“游击式”的不规范二手房中介。

（三）完善客户投诉举报，并实行黑名单制度。房产中介的乱象除了法律制度、监管机构之外，黑名单制度在一定程度上也能起到监督和惩戒的作用。建议从房产中介的服务态度、服务收费、服务效率、服务质量等方面进行实时评价，由房管局或其他主管部门对相关信息进行统一整理，通过媒体定期公布。借鉴杭州市《杭州涉审中介机构不良行为记录和黑名单制度管理办法（试行）》的办法，按照中介机构的不良行为情节轻重及造成的危害程度，将中介机构的不良行为分为三类，并实行三级惩戒管理:对“一类行为”予以记录备案；对“二类行为”予以警示提醒；对“三类行为”予以列入黑名单。中介机构累计被记录备案不良行为3次，将被警示提醒1次；累计被警示提醒2次，将被列入黑名单，并限制部分业务的承接和相关人员的从业资格。被警示提醒和列入黑名单的涉审中介机构不得评优评先，被列入黑名单的中介机构1年内不得承接杭州市政府投资项目审批相关的中介业务。黑名单信息将在主管部门门户网站、中介机构信息库、审批平台动态公布，并在相关媒体曝光。

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