房地产业与区域经济协调发展研究

□文/庞如超

（沧州师范学院 河北·沧州）

改革开放以来，我国经济一直保持高速增长，城市化、工业化进程不断加快，也使得房地产业得到快速发展。特别是1998年我国施行住房制度改革，使得房地产业市场化程度进一步加深，房地产业呈现出爆发式增长，已经成为我国经济高速增长的基础性和先导性产业，对区域经济发展起到了巨大的推动作用。房地产业的发展与地方经济密切相关，个别地区出现了对房地产业过度依赖、房地产业的发展与区域经济发展不协调等问题。房地产业是区域经济的重要组成部分，为当地经济发展提供了有力支撑，当地经济发展水平和增长速度制约着房地产业的发展空间。房地产业与经济协调发展是区域经济保持健康、稳定增长的重要前提和基础。

一、房地产业在国民经济中的地位与作用

房地产业的支柱地位和作用主要体现在它的基础性和先导性上，其发展对经济增长有着重要的推动作用。首先，表现为基础性。土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础性物质条件。房地产业的发展是居者有其屋的基本要求，提高了人民群众的生活质量；其次，是先导性。包括建筑业在内的广义房地产业的发展，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性物质条件。为扩大对外开放、吸收利用外资创造着良好的经济环境。

房地产业已经成为我国经济发展过程中的支柱产业，支柱产业具有较强的连锁效应，诱导新产业崛起；对为其提供生产资料的各部门、所处地区的经济结构和发展变化，有深刻而广泛的影响。房地产业的发展是一个地区经济保持持续增长的重要因素。由于房地产的产业关联性，对国民经济发展有着极大的推动作用。据统计，房地产业产值增加一个百分点，就使其相关产业增长1.52 个百分点，其乘数效应大于1。与房地产相关的企业涉及多领域多行业，不仅推动了建筑、金融、钢铁、机电等行业的发展，也带动了家电、家具等消费的快速增长。据统计，房地产业的发展对经济的带动作用占GDP 的7%左右，对国民经济发展起到了重大影响。

二、房地产业投资与区域经济相互影响

房地产业的快速发展，使得房地产业的投资持续增长，是区域经济增长的重要支撑。区域经济发展是投资赖以扩大的基础，经济发展水平制约和促进了投资数量，而投资增长又是经济增长的必要前提。

房地产业投资对区域经济增长的影响主要通过两个途径传导：第一，房地产物业形成之前，房地产业投资总量通过乘数效应对国民经济产生扩张的作用，但如果投资增长速度过快，超过国民经济增长速度，将形成投资资金膨胀，形成投资泡沫，导致经济过热；第二，房地产物业形成之后，因房地产业的投资结构变化将影响国民经济的发展。不同产业部门生产所需的物业类型有所不同，因此，不同类型的房地产物业会影响各个生产部门的生产能力和结构平衡。如过分偏重于住宅、宾馆等消费型物业的建设，势必影响其他生产型物业的建设，将会导致经济发展的不平衡。20 世纪90年代以来，我国经济的快速增长一直依赖于固定资产投资的高速增长，而房地产业投资是固定资产投资里重要组成部分，其带动了相关行业投资的增长，从而扩大了投资乘数效应，提高了房地产投资对GDP 增长的贡献率。伴随着城镇化、工业化不断推进，住房的刚性需求和改善性需求的持续增加，导致房地产价格逐步提高，吸引了大量企业进入房地产业，部分地区房地产投资过热现象明显，甚至出现房地产泡沫破灭的事件。

房地产业发展的区域性特点，使得区域经济发展水平影响着当地房地产业的发展。区域经济发展水平高，供需均衡，经济结构协调，经济持续健康发展，为房地产业提供了良好的发展基础和空间。同样，如果当地经济发展乏力，结构失衡，经济发展整体效益及增长质量不高，房地产业的发展空间受到限制。首先，受消费水平的影响，一般情况下，一个地区的消费水平越高，对房地产等高价消费品的需求就越大；反之，消费水平低，对房地产物业的需求将减少。其次，收入水平与边际消费倾向一定的条件下，消费结构的变化影响着对房地产业的需求，进而拉动或抑制房地产业的发展。

房地产业与区域经济相互影响，相互制约，二者协调发展将推动经济持续稳定发展。首先，房地产业发展水平应与地方经济增长保持协调一致。房地产业的发展过程中，作为宏观经济的重要组成部分，呈现出与经济发展相类似的周期性波动。一般情况下，房地产业作为宏观经济的“晴雨表”，其要先与经济周期的波动。当经济持续增长时，房地产业率先发展，带动社会投资的增长；当经济萧条时，房地产业及相关行业首先受到影响，进而推进经济加速下行。只有房地产业发展水平与经济协调一致，才能促进经济的稳定健康增长。其次，房地产业总量结构也要与经济发展水平相一致。房地产业供给结构影响到供求是否均衡，进而影响区域经济的稳定性。

三、房地产业与区域经济协调发展建议

房地产业与区域经济协调发展是经济保持稳定、健康增长的基础，也是房地产业平稳发展的前提条件。如果房地产发展速度超过经济增长，投资过快增长导致经济过热，或者投资结构与需求不一致，将导致大量资本积压，金融坏账等危及经济的稳定。

（一）根据当地经济发展水平制定相应的房地产发展战略。房地产业发展水平与区域经济发展水平相符合，房地产业的发展战略应与区域经济发展规划相一致，房地产业作为宏观经济的重要组成部分，其发展规划应纳入区域经济的总体规划，应当因地制宜地制定房地产发展战略。

在经济发展水平高的地区，房地产业作为一个强大的增长极，因其关联性强，将带动整个经济的增长。同时，随着房地产业商品化和市场化不断深化，进一步带动服务业和消费市场。进一步适应市场的消费水平不断提高，以市场为导向，积极发展满足消费者需求的房地产，提高消费满足度。同时，因房地产业的高耗能、资源、环境负担较重，对房地产业的约束较高，因此要积极发展节能型房地产，减少对当地经济资源、环境过度消耗。

在经济欠发达地区，应充分利用国家关于保障住房的相关政策，加强经济适用房和保障房的建设，满足中低收入者的住房刚性需求。通过合理定位，满足中低收入者的购房需求，提高资金利用效率，带动区域内相关产业的快速发展，促进当地经济稳定增长。

（二）区域内房地产价格应与经济发展水平相适应。由于房地产业的区域性特征，具有区位固定性、空间上不可流动性，使得不同区域的房地产价格与供求数量有着巨大的差异。房地产业区域性的最明显的特征表现在其价格的区域性。当一个区域内房地产价格持续上升时，无法将其他地区的房地产物业吸引过来，只能吸引外区域的投机资金的介入，进一步推高本地房价，产生房地产泡沫，对当地经济造成危害。因此，区域内房地产要有合理的定价机制，以市场为导向，结合当地消费水平及收入水平，符合当地居民的承受能力。当前市场情况是房地产的价格远高于当地居民的消费水平，导致大量外地资本的流入，进一步排挤了本地居民的刚性需求。政府相关部门应加强监管，在项目审批和收费环节，应该避免乱收费、多收费，降低房地产企业的开发成本和运营成本，从而带动房价的降低。

（三）建立多元化住房保障体系。由于我国正处在城镇化和工业化快速推进过程中，城市居民住房需求旺盛，住房价格长期高位运行，造成城市居民对保障性住房的需求较大，保障程度相对不足。特别是像一线大城市，在常住人口中外来务工人员占比大，户籍与非户籍人口倒挂，而相当一部分居民家庭财富积累相对薄弱，住房支付能力不足，形成数量较大的“夹心层”家庭。这些群体不仅是当地经济建设的重要参与者，也是城市经济活力的重要来源。因此，统筹解决好原有户籍人口和新增城镇常住人口的住房保障问题是大多数特大城市面临的共同问题。

住房保障需求具有多元化、多层次特点。有些是长期住房支付能力不足，需要政府长期支持或兜底；有些是短期住房需求或者是阶段性住房困难，可以通过多种方式给予一定程度的帮助。因此，住房保障方式也不应千篇一律，应根据补贴程度，分清楚哪些是救助对象、哪些是扶助对象、哪些是支持对象，做到以人为本、按需定产、分区域分类型重点施策，给住房保障对象更多自主选择权，建立“宜租者租，宜买者买”的多元化保障体系。

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