打造创新型的评估行业以满足全球之需

一、背景

两年前，在中国湖北宜昌市举办的“评估创新与发展”的国际研讨会上，我谈到了应当创新评估行业以满足全球需求。我重点提及了在财务、会计和房地产行业发生的巨大变化，尤其是2007年爆发的全球金融危机，导致多家银行倒闭，各股指暴跌，全球的股票、商品市值相应减少，以及美国次贷危机所引发的全球信贷市场流动性锐减。自那之后，全球经济开始复苏。企业盈利能力和股票市场估值水平均有所提高，且来自外国的直接投资也有所增长。尽管如此，鉴于区域冲突以及世界某些地区普遍存在的问题，前景依然充满着风险和不确定因素。亚洲市场在这十年中依然保持着最有影响力的全球发展势头，中国已成为世界经济发展的重要力量。亚洲主要市场的房地产价格已经飙升到了一个令人担忧的高度，因此许多亚洲国家都采取了措施来冷却房地产市场。房地产信托投资基金（REITs）作为一个资产类别，因其相对容易进入资本市场以及具有高流动性，继续受到青睐。

二、技术进步引发的创新

本届大会的主题是“评估行业创新与发展”，旨在继续提升评估行业的创新性和创造力以适应充满激烈竞争的全球环境。为了应对快速全球化和激烈竞争所带来的挑战，评估行业必须继续进行升级和革新。包括信息和通信技术、智能技术、绿色技术和可持续发展技术在内的这些技术领域，已经引入了创新机制。现如今，企业对信息管理的依赖程度已经远远超过几十年前的情形。信息技术与企业紧密相连，从业务系统的后端一直到前端都密切相关。数字技术已被视为企业日常经营业务的一个基本组织资源。从编制可行性研究报告，做预算和现金流分析，到财务会计和交付客户评估报告，评估业务的方方面面都离不开信息系统。信息和通信技术的发展革新所带来的成果已被应用于建造通过互联网接入的智能办公和智能家庭之中。据说，新建筑因融入了最新技术而得以升值。此外，智能建筑有助于业主吸引和留住租户，降低运营成本，产生新的收入来源，从而提升租金收入和房产价值。联合国大会于2015年9月25日审议通过了《改变我们的世界——2030年可持续发展议程》，该议程包括17项可持续发展目标以及169个子目标。该议程致力于以一种平衡和包容的方式来实现经济、社会和环境这三个方面的可持续发展。可持续发展和生态文明将受到人们的推崇。评估师需要掌握绿色科技发展的最新动态，熟知可持续发展下各项技术的评估方法。

三、将评估视为一种行当限制了其创新发展的潜能

在探索评估创新之前，让我们先来看看作为一种行业的评估学科意味着什么。近几年来，一些学者认为评估只是一种行当。它既不是艺术也不是科学。他们认为评估不属于科学范畴，因为它的一些原则达不到科学所要求的精确性。评估也不是一门艺术，因为艺术需要的是创造力和表现力。他们断言评估是类似于木工手艺和烹饪的一种行当，而这门手艺通过不断练习就可以学会。令人遗憾的是这种说法轻视了评估的专业性。手艺是一种需要动手练习继而熟练掌握技能的活动，或者是一种需要手指灵巧的职业、行当或是工作。另一方面，评估需要人们去思考，也需要人们去行动。它需要你像进行一项科学研究那样去分析和调查，像一门艺术那样来发表观点，而这种基于直觉的艺术表达恰恰来自于多年的经验锤炼。将评估视为一种行当限制了评估行业创新性和创造力的发展潜力。

四、打造一个创新型的评估环境

虽然很难定义或是理解创新性，但它需要协调一致的、有组织的努力。创新有助于创造或引进新鲜事物，尽管不一定会产生新的服务或产品。它需要我们对当下所做的常规事物有所突破。就评估而言，这可能意味着使用全新的或改进过的程序来得到价值评估结果。它也可能涉及方法自身的创新，即引入全新的或显著改进的估值方法。大学从事的研究或者评估从业者进行的详细调查可能会发现更好的进行估值和开展评估业务的方法。我相信评估行业中的大多数创新成果都是依靠着一种持续的、坚韧的努力来不断改进我们现有的评估程序和方法。挑战在于我们将如何开始以及决定做些什么。组建一个多学科团队或者采取综合的方法来实现某一特定的创新是一个选择。这其中的一个例子就是评估绿色建筑的新标准的制定过程。绿色建筑评估是在不同的评级体系下进行的，诸如LEEDS绿色建筑认证，澳大利亚的绿星评级和新加坡绿色建筑标志认证。随着人们越来越多地关注气候变化和不断上升的能源成本，开发商和设计师们抓住机会将环保特性融入到建筑中。这些举措对绿色建筑的价值产生了重大影响。近年来，对绿色建筑的评估需求与日俱增。为满足需求，新加坡测量师与评估师学会（SISV）联手新加坡建设局制定了《SISV绿色建筑评估大纲》，作为该领域的首部指南就已获得环保标章评级的绿色建筑评估问题为当地评估师提供指导意见。

五、法院判决的影响

企业和房地产价值评估方法和程序的制定以及房地产价值本身通常会受到法院判决的影响。一个典型的实例是近期美国特拉华州衡平法院在2015年“欧文诉佳能”案中做出的判决。该案涉及一个公司的前任总裁起诉他的前合伙人实施了排挤式合并。他请求法院对其持有的股票进行法定估值。公司作为S型股份公司组建而成。在美国，S型股份公司是将公司收入、损失、税收扣除和抵免一并转移给其股东，并由股东自行处理联邦税收问题。本案中，法院采用现金流量折现法（DCF）来确定股票的公允价值，背离了该法院在最近的裁决中因缺乏可靠的管理预测而倾向将并购价格作为估值最可靠依据的做法。相比之下，在本案中，预测恰恰是法院自行做出现金流量折现法分析的基础。在本案中，一个有趣的现象是，法院自己完成了现金流量折现法的分析计算。本案双方的评估专家都进行了现金流量折现法分析，但是得到了截然不同的结论。原告方的专家做出的股票估值是52,650,000美元。相比之下，被告方的专家得出的估值是21,500,000美元。税收影响是导致结果不一致的主要因素。原告此前被按照26,300,000美元的金额得到了补偿。法院也进行了现金流量折现法分析，得出原告所持有的股票估值应为42,160,000美元。

大会现场

六、全球评估准则和实务的发展

为了应对全球变化，必须创新评估方法以精准确定创新型金融产品的市场价值。随着使用公允价值概念的财务会计准则的出现，房地产估价师需要更清楚地理解公允价值与市场价值的差异。例如，国际财务报告准则（IFRS）第13条将房地产评估师和会计师依照价值输入三个等级所阐释的价值评估方法进行了有趣的对比。当那些新的可以影响房地产和企业价值评估或其他形式评估账户的情况出现时，就必须通过创新来解决。需要一致性的评估实践以及被绝大多数评估机构认可的评估准则的方程式，以使评估结果可以被跨国的投资和发展比较或使用。近年来，越来越多的国际组织成立以推动评估行业发展。虽然这给评估师们提供了更多的机会成为不同组织的会员，但同时也引入了一系列不同的评估实务和准则。当前对于加强全球一致性和创造全球共同评估实践中评估师交流网络平台的呼声越来越高。

七、结束语

伴随着全球化和技术进步，跨国发展和投资也较之以往加快了步伐。因此，对房地产评估知识和技能的需求日益增多，国际业务开展中所需的不同类别资产的评估需求量促进了评估行业在全球经济和城市环境的发展中扮演着重要的角色。市场需要高素质的、专业能力强劲的具有国际视角的评估师。前沿技术是提升专业水平、准则标准和评估实践控制水平的重要因素。创新将继续在评估行业的发展中发挥重要作用，以应对各种挑战。