房产测绘规避工作风险措施阐述

2015-06-21徐妃飞屠亚萍

环球市场信息导报 2015年18期

徐妃飞屠亚萍

本文笔者结合自身多年房产测绘工作经验、理论联系实际，总结了房产测绘风险主要来自于政策、技术、楼房、预测和实测面积测量、合同风险几方面，并针对这几点风险提出了相应的解决措施，希望能够为房产测绘风险规避工作提供有益意见和建议。

1.房产测绘风险来源

1.1 房产测绘政策性风险

由于房产测绘工作的政策性较强，可以说政策主导了房产测绘。通常我们是根据《中华人民共和国测绘法》、《房产测绘管理办法》以及《房产测量规范》开展测绘工作的。我国是一个幅员辽阔的国家，地域间的差异较大，建筑形态各异，国家出台的房产测绘政策和规范很难对各项问题面面俱到，开发商售楼面积同房屋产权面积争议较大，房产测绘风险由此而生。

1.2 房产测绘技术风险

出于种种原因，测绘工作者难免会对房屋面积的计算错误或是用途表述错误，这就是房产测绘技术风险。其中既有房屋建筑面积、使用面积或是共有建筑面积的计算错误，也有测绘工作者对相关法规、政策不熟、工作程序不严密、自身认识不足等造成的错误。比如进行房产预测面积计算时在共有部分分摊出现问题：共有面积分摊不合理、人为因素明显、共有特征不明显等等，测绘报告应全面展现房屋的规划用途及实际用途，以便备案。

1.3 综合性楼房测绘风险

房屋功能多样化，房屋实际测量、面积测算技术要求较高，如：裙楼、塔楼等都属于综合性楼房。针对这一类楼房，我们必须要根据楼房功能进行区域性的划分，有针对性的开展实地勘测，确保共有面积的准确性。我们要做好充足的事前准备，根据楼房功能划分测量区域，认定共有部位，重点勘测共有面积。共有部位的界定不能够模糊，否则就会引发之后的面积分摊和方法测算错误或选择错误。这一过程中测绘风险产生的主要因素在于：测绘人员不熟悉相关的法律法规、共有面积界定错误以及分摊方法错误等。

1.4 房屋面积预测与实测之间的差异风险

通常我们是根据房产开发商提供的楼房相关规划设计施工图纸对房屋面积进行预测的，有一点“纸上谈兵”的意味，因此在相关数据采集、共有部位和面积的确认、分摊方法等方面出现问题的机率就大大的增加了，房屋面积预测的准确性大为降低，造成这些差异的原因主要有以下几方面：规划设计发生变更、实际施工与图纸不符、施工放样存在较大的误差、临时改动竣工后房屋部分公用面积功能、不同测绘单位采用的计算标准和方法不同、施工误差和实测误差差异较大都会引发房屋预测与实测之间的差异风险。

1.5 合同风险

科学合理的选择与本单位相适宜的房产测绘合同，严格按照房产测绘合同要求开展工作。房产测绘合同要求合同中必须注明开发商营业执照、建筑工程规划许可证、土地出让合同、建筑总平面图、全套施工平面图、建设工程施工许可证、房屋共有部位使用说明以及规划审批意见和其他相关资源。同时合同中还应明确注明风险产生时具体责任划分和赔偿办法，全面考虑到各种纠纷发生的可能性，做好充足的准备，杜绝纠纷发生的可能性。

2.房产预测风险的规避及防范措施

2.1 做好房产前期规划，制定相应的建筑施工细则

针对不同省市、自治区制定符合当地实际情况的房产测绘规范，制定具有地方性特色的房产测绘管理细则。在房产测绘工作中，房屋共有面积的界定一直是测绘工作的重点、难点问题。为了贯彻落实《房产测量规范》，提高房产测量的准确性，降低房产测绘风险，建设部签发了（2000）166号文件，其中要求各省、自治区建设厅、直辖市房地产管理局应严格按照《房产测量规范》制定详细的当地测绘实施细则。

2.2 提高房产测绘测量要求

房产测绘工作应当“精益求精”，贯彻实施房产测绘《规范》文件，不断提高房产测绘精度，根据单位实际情况，可适当确定房产测绘精度标准。据《房产测绘管理办法》规定，测绘资质单位选用的测绘仪器需在检定期限内，超出检定期限或是未经检定的仪器不得使用。

2.3 明确共有部位认定

房屋测绘的准确性关键在于共有部位的确定、分摊办法、具体的分摊范围、分摊依据以及分摊位置和面积等，建筑施工前期，我们完全按照设计图纸进行房屋预测，设计师的设计意图就是房屋预测中房屋共有部位确定的主要依据，为了避免房屋建成后发生分歧，需尽早同开放企业设计师确定共有部位，降低风险发生的机率。

2.4 公示房产测绘结果

客户购房或是房屋拆迁时最为关注的就是房产测绘成果，因此测绘成果公示不仅能够消除客户疑虑，同时也能够增强政府的公信力。下面我们就房产测绘成果公示进行简要叙述：房产测绘单位交付测绘成果后，开发商应当在销售前将房屋预测绘成果公示于售楼处，让购房人群了解测绘计算方法，增加房屋交易透明度。个人建议，公示房产测绘结果不仅要公示房屋的建筑面积和公摊面积、产权面积，还应将具体的公摊范围、公摊办法公示出来。

2.5 加强质量管理，制定完善的合同管理办法、明确职责划分

严格按照国家相应的房屋质量管理办法开展房产测绘工作，加强房屋质量监管，根据国家质量管理体系要求出具相应的测绘成果，完善质量检查验收制度，及时发现房屋建筑数据计算、判图和共有部位认定等方面的错误，提高房产测绘准确度，对于房产共有部位存在争议的，须提交相应会议讨论研究，并做好会议记录。因个人因素产生影响测绘准确度的，应加强各环节的检查，不给个别人群提供操控的可能，建立完善的质量管理保障机制，要严格查处不规范行为，保证测绘工作的顺利开展。针对商品房预售面积同实测面积存在误差问题，应做好相应规定，保证预售和实测误差保证在3%以内，明确测算错误责任，不论是因哪一方造成的错误，都应积极承担各自责任。同时，还应建立完善房产售卖合同管理制度，从法律的角度严格规范房产测绘工作，制定房产测绘标准，明确职责划分。由房屋测算误差所带来的损失赔偿是任何一个企业单位都不愿意和不能够承受的，因此我们只有在赔偿事件发生前从主观上杜绝各种风险发生的可能性，并制定相应的测绘错误补救措施，争取在损失发生前解决这一问题，提高房产测绘的准确性，提高测绘工作质量和效率，积极配合国家政府部门出台的各项政策法规，规范化房产交易市场，创建一个良好的房产交易平台。