房地产企业的税收问题及审计对策探讨

2015-06-16高静

中国管理信息化 2015年12期

关键词：税款税收企业

高静

（贵州开元会计师事务所有限公司，贵州遵义 563002）

房地产企业的税收问题及审计对策探讨

高静

（贵州开元会计师事务所有限公司，贵州遵义 563002）

近年来，我国房地产事业迅速发展，对推进国民经济指数增长发挥了重要作用，但与此同时，房地产企业税收问题频现，对房地产市场的健康发展产生了不利影响。本文分析房地产企业税收中的常见问题，并在此基础上就房地产企业税收审计的优化提出对策。

房地产企业；税收；问题；审计

1　房地产企业税收中的常见问题

1.1虚交税款

房地产企业提前确认收入，预交或虚交税款的情况较为普遍。一些政府或税务部门，往往在不能及时完成税收任务的状况下，与房地产企业约谈，采取先征后退的方式向其提供优惠，导致房地产企业提前确认收入，在无税源的情况下虚缴税款。

1.2延时纳税

一些房地产企业往往通过推迟结转营业收入，延时纳税来实现少交税款，其主要做法是：延迟结转经营收入、把将售房款长期放在应付款等科目汇中、在收入结转时，仅将首付款结转收入，而不按合同规定进行定期确认收入、不按照实际收款日期确认收入等。

1.3偷逃税款

房地产企业的收入总额应包括生产经营收入和其他收入。其中，其他收入包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入及其他代有关部门收取的代收费用等。而在实际审计工作中发现，部分房地产企业通过将其他收入用往来税款进行核算，或在按揭款上动手脚，最终实现偷逃税款的目的。

除此之外，部分房地产企业通过不同项目间的成本混转来降低利润，最终实现偷逃税款的目的。一些房地产企业同时开发多个房地产项目，有的项目已经完成销售，有的项目还处于预售环节，而房地产企业故意混算成本，结转成本，不按照国家规定进行分项目核算，违背责权发生制原则，以达到偷税目的。

2　房地产企业税收审计优化对策

2.1提升审计队伍素质

审计人员的综合素质是做好审计工作的基础，因此，审计工作者要具备丰富的会计知识，熟悉法律法规，及时掌握各项税收政策。与此同时，还要熟练掌握计算机技术，使审计工作者在具体工作中得心应手，不断积累工作经验，提高分析数据的水平和工作效率。这也是审计工作者审查房地产企业偷税问题、查证房地产企业税收征管质量的制胜武器。

2.2强化信息利用

首先要利用前年度纳税电子资料，对同一纳税人近年的一系列数据做对比性分析，以便从中找出税种变化等诸多问题；其次，要充分关注外调工作，及时发现并处理出现的问题。比如，为获取房产交易方面的信息，要从网络、报纸等媒体上查阅楼盘的出售广告，或以购房者的身份到售楼服务部门了解销售情况，根据情况到楼盘所在地查看建设工期等；最后，多元化地搜集具有使用价值的信息资料，结合房产立项、开发、销售等一系列工作，采集分析税务机关以外的房产、建设、交易、按揭银行等诸多第三方信息。

2.3提升选案环节针对性

例如，关于预征虚征税款问题，其前期征管数据是重中之重，可提高工作的有效性。正常情况下，这样的问题往往存在于税收任务重的分局。通过对比分析其征管数据中12月份税收占全年的比例，配合进一步数据分析，从而得到较为准确的信息。第一，要筛查入库日期与税款所属期在同一个月的电子数据，一般来说，税款入库日期应在税款所属期的下一个月。反之，出现12月份缴纳税款所属期为12月的税款，预征税款问题就可能存在。第二，筛查同一个月多次申报的电子数据，同一纳税人在同一个月份中对同一税种只能申报缴纳一次。如果出现征收2笔以上税款的纪录，那么，预征税款的问题也有可能存在；第三，查找大额、整数入库税款纪录，这些税款常常会通过倒算的方式算出纳税基数，因为正常申报的缴纳税款很少出现整数，可在查找出整数税款的基础上落实该款申报缴纳是否合法。第四，有的房地产企业处于筹备期，年末若突然出现大额营业税等税款入库.虚交税款也有可能发生。

2.4注重实物信息核查

项目数量、开发面积、开发地点、单位价格等4个环节是重中之重。主要包括全面核实纳税人实际参与开发的项目数量、开发面积，各项目的开发地点，并与该项目的“竣工验收证明书”“土地规划许可证”“土地出让（转让）合同”“竣工验收时间”等资料做对照，核实项目的可售商品房面积。例如，通过抽查开发项目的回迁安置协议、联建协议、房屋销售合同，依据开发项目坐落地点等客观情况判定回迁。联建商品房面积的真实性及可售面积的虚实、核实开发项目的销售单价与同期市场价格相比是否存在不正常现象等。

2.5加大售房合同检查力度。

在企业审计中，对比售房合同与经营收入，审查是否存在未按合同规定结转收入的情况。警惕往来账户，重点是挂账的应付款项及借款项目。要特别注意金额较大的业务.审查是否将售房款废往来账户而未结盟转收入.或乱进利息虚增成本等问题。