商业地产房产税纳税筹划

□文/史俊华

（河南绿地广场置业发展有限公司 河南·郑州）

一、引言

商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产通常为持有物业，土地增值税不再是主要税种，房产税成为主要税种。房产税是地方税，有从价计征和从租计征两种方式，租金收入具有可分割性，这些特点为商业地产房产税税收筹划提供了空间。

二、商业地产房产税纳税筹划

税收筹划是在税法允许的范围内，为使纳税人税负降到合理范围所做的一系列的节税运筹工作。

（一）从计征方式筹划房产税。房产税的计税方式有从价计征和从租计征两种方式，从价计征是按房产原值扣除一定比例作为计税基础，税率为1.2%；从租计征是按房产的租金收入计征，税率为12%。

按照现行《房产税》规定，企业将房屋对外出租，根据规定要按租金收入缴纳房产税。如将房屋对外投资入股，参与被投资方的利润分配，共同承担风险，投资方不需要缴纳房产税，而被投资方只需按房屋余值的1.2%缴纳，通过如此转换就可以达到筹划房产税的目的。

通过投资联营方式筹划房地税，投资方会面临以下两方面的风险：其一，未来收益受被投资单位盈利能力不确定性影响，失去租金这种相对稳定现金流好处；其二，企业可能会面临缴纳土地增值税的风险。根据土地增值税相关规定：“如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征收土地增值税。”同时，还要考虑被投资企业因接受固定资产投资所要承担的契税影响。

（二）从租金收入筹划房产税。按照税法规定，房产出租的以租金收入计算缴纳房产税。因此，对从租计征方式缴纳房产税的税收筹划关键在于如何降低计税依据。

1、合理分解租金收入。商业地产企业对外出租的物业不仅是房屋设施自身，还包括房屋内部或外部的一些附属设施及相关配套服务设施。如一些办公用具、机器设备、附属用品等。根据《房产税》规定，这些都不属于征税的范围。因此，商业地产企业在签订房屋租赁合同时，应有效、合理分割租赁收入，将附属设施及配套服务费单独计算使用费收入，以降低房产税的计税基础，从而达到节约房产税的目的。

房产税对征税对象房屋的定义是指有围护结构和屋面（有墙或两边有柱），能遮风避雨，可供人们在其中居住、学习、娱乐、工作、生产或储存物资的场所。企业对外出租房屋的同时对外出租没有屋面和围护结构的场地，在签订合同时要合理、恰当区分房屋出租收入与场地出租收入。对外出租房屋又同时出租场地的企业能否合理节约房地产税，合理划分租金收入是关键。因为房产税只对出租房产租金收入征税，出租场地不交房产税，所以要将对外出租房屋及场地分别核算租金收入，以达到节约房产税的目的。

通过合理分解租金收入对房产税进行筹划，前提要弄清楚房产税的征税对象，关键点在于签订合同时要合理、正确区分征税收入和不征税收入。

2、通过关联企业转租。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳，也就是说，不论是从价计征还是从租计征，其前提是对房产所有人征收房产税。依照此规定企业可以利用转租进行房产税筹划，企业可以成立一个资产管理公司、一个物业公司。企业以低于市场价格（A）把房屋出租给资产管理公司，再由资产管理公司以市场价（B）向外部出租。为避免因价格A 低于价格B 太多而受到税务机关的检查，可先把未装修的房屋出租给资产管理公司，由资产管理公司对房屋进行装修后对外出租。成立物业公司主要是用于代收代付水电费、物业费，可以避免因非物业公司代收代付水电费缴纳增值税的问题。

转租需多交一次营业税，因此出租价格A 和转租价格B只有满足以下条件才能达到通过关联关系转租降低税负的目的。

A×5.6%+A×12%+B×5.6%＜B×5.6%+B×12%

B＞1.47A

利用关联企业对房产税进行纳税筹划，出租价格和转租价格的确定非常关键，同时还应注意关联交易所带来的纳税风险。

3、租金转化为物业管理费。通过注册一个物业公司，把租金收入一部分转化为物业管理费。按照现行税法相关规定，物业管理费和租金收入都需要按5%税率缴纳营业税，但物业管理费不需要缴纳房产税，从而达到少交房产税的目的。如果通过此种方式转换后缴纳的房产税低于从价计征方式缴纳的房产税，就会存在一定的纳税风险。因此，通过此种方式转换后缴纳的房产税至少应等于从价计征的房产税。企业在采用此种方法前需进行从价计征房产税的测算，以减少纳税风险。

（三）将部分出租合同变为仓储管理合同。利用将部分租金收入转化为仓储收入来筹划房产税。出租合同中出租房屋属于从租计征房产税的范围，如果是仓储合同则属于从价计征房产税的范围。租赁与仓储是两个不同的概念，租赁只需提供可使用的空房，不对存放的商品负责；而仓储不仅需要添置一定的设备设施，还需要配备相关人员，并且需要对存放的商品负责。与出租房屋相比提供仓储服务需要增加人员工资和经费开支，但这些开支一般情况下远低于增加的仓储收入和节税数额。因此，企业在对外出租签订合同时，就应在合同中明确注明哪些房屋是用于租赁，哪些房屋是用于仓储，以便日后经营中合理、恰当地进行核算，开具发票，从而达到合理筹划房产税的目的。

将出租合同变为仓储管理合同会承担一定的法律风险。如我国《合同法》对仓储合同的一些规定：“储存期间，因保管人保管不善造成仓储物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任”。《合同法》中的这些规定会使企业未来面临诉讼的风险。

（四）从税收优惠筹划房产税。房产税作为地方税种，税法规定了许多政策性减免优惠。如企业大修理停用在半年以上的房产，在房屋大修期间免征房产税；纳税人纳税有困难的，可定期向有关税务机关申请减征或免征应征税额等等。作为企业，应充分掌握、利用这些优惠政策，及时向税务机关提出书面减免税申请，并提供有关的证明，争取最大限度地获得税收优惠，减少房产税的支出。

三、商业地产地下停车场房产税的筹划

根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181 号）：“凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税”。

地下车库作商业配套的一部分，一般不会对外出租，而是由企业持有，这就需要企业按从价计征方式缴纳房产税。从价计征的计税基础是地下车库的原值，原值的大小就决定了缴纳房产税的多少。因此，对于对外出租地上建筑物的企业，可以在分配地上、地下建筑成本时作房产税的纳税筹划，以达到少缴房产税的目的。

四、总结

总之，税务筹划是一门综合性、实践性、动态性、系统性的工作，其成功取决于各个相关因素的综合作用，忽视任何一方因素都会导致看似节税，而在实际操作中却得不偿失。因此，在税务筹划中要结合企业自身情况，不仅要考虑如何进行合理纳税筹划，而且还要增加法律风险评估这一环节，以期达到税收法律风险最低，房产税得到合理筹划，企业收益最大化的目的。

［1］朱美芳.企业税收筹划应用的几点思考［J］.会计之友，2010.7.

［2］金闻.浅议税收筹划应关注问题［J］.财经界，2009.12.

［3］韩颜良，张涛.试论房产税计缴的几个关键点［J］.科技信息，2009.25.