社区管理与物业管理合作模式探讨

李兰芳　林七七

[摘 要]社区管理和物业管理是现代城市管理的两驾马车，这两种管理体系的有效合作对构建和谐社区、和谐社会至关重要，但目前，由于职能与职责界定不清，在工作屡屡发生冲突致使结果事倍功半。本文通过对河源社区管理和物业管理现状及问题的分析，探索适合新旧城区社区管理和物业管理的有效合作方法与途径，携手共建和谐社会。

[关键词]社区管理；物业管理；现代城市

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.10.188

[中图分类号]F293.33；C916 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2015）10-0-02

物业管理踏入大陆超过30年的时间，已渗透到每个角落，在广东地区更是遍地开花。物业管理负责住宅小区的物业维修、环境清洁及安全保卫，与居民的生活息息相关；作为政府基层单位的社区，是构建和谐社会的基本单元，同样与社区居民的生活密不可分。但社区管理与物业管理发展都不算成熟，在工作中经常发生职称上的冲突。作为旅游城市的河源市，尤其需要和谐的大环境，所以探寻物业管理与社区管理的合作模式使二者能合力构建和谐社会是发展的必然方向。

1 社区管理与物业管理的关系

1.1 社区管理与物业管理的联系

从管理范围来说，社区管理和物业管理是包含与被包含的关系。社区管理是一个大系统，包含多个小区，负责文教卫生、计划生育、婚姻家庭、邻里关系、就业安置、老龄工作、流动人口管理及环境治安等。物业管理作为社区管理的组成部分，就如同大圆中的一个小圆，应服从社区的管理和安排。从管理对象来说，物业管理主要从“管物”服务于人，对小区内的建筑、设备设施、绿化等进行日常的维护保养，为居民创造安全、整洁、舒适的生活和工作环境，为社区管理工作的开展奠定物质基础。而社区管理主要从人的社会生活入手，让社区居民生活得到改善，建设文明社区，为物业管理工作的开展创造条件。所以说，物业管理是社区管理的重要组成部分，社区管理需要借力物业管理来开展，二者互相依赖、互相促进。

1.2 社区管理与物业管理的区别

1.2.1 性质不同

社区管理是一个综合性管理，它是居委会对社区服务、卫生、治安、综合治理等实行组织领导、综合协调、执法检查等活动，具有一定的行政管理职能，对象主要是人。物业管理是以小区内的公共场地及各类房屋、建筑的使用、维修和保养为核心的专业管理服务，它的对象主要是物业。

1.2.2 成立目的不同

社区委员会依据《中华人民共和国城市居委会组织法》由民政部门统一管理的，并划拨一定的经费支持其运行，属基层群众性自治组织，其成立主要是政府管理城市的需要。物业管理依据主要是《物业管理条例》，归住建部门管理，主要是业主维护和管理所拥有物业的需要，属商业化的服务活动，主要靠物业管理企业向业主提供常规服务、专项服务、特约服务获得相应的物业管理服务费运转[1]。

1.2.3 管理范围不同

在区域上，物业管理一般是以单个楼盘或住宅区为单元，而社区管理是按照行政区域来划分的，通常一个社区中包含多个住宅区或楼盘，所以，物业管理小区是组成社区的基础。在内容上，社区管理和物业管理的管理内容都具有一定的综合性，但其综合性程度有所不同，物业管理主要是围绕人的居住环境开展，而社区管理除居住环境外，包括人的社会生活，如文教卫生、计生、婚姻家庭、邻里关系、就业安置、流动人口及环境治安等。

2 河源社区管理与物业管理现状

2.1 河源社区建设的基本情况

河源市按照广东省有关社区建设文件精神，于2012年印发了《深化城市基层社会管理体制改革试点工作方案》，开展城市基层社会管理体制改革。各社区初步形成以社区党组织为核心、社区自治组织和业主委员会、社区NGOs协调发展的组织体系，加强社区党组织领导下的居民自治组织建设，规范以社区居民自治章程、社区居民公约、居民代表会议为主要内容的居民自治制度，落实民主决策、管理和监督制度，推行居务公开和财务公开制度，完善社区的各项管理制度、工作制度和工作程序，居民的民主权利得到较好的落实。河源市以“建设社区，造福社群，服务城市”为理念，以完善社区基础设施为前提，以加强社区党组织建设为核心，以提高服务水平为关键，以创建宜居社区、幸福社区、平安社区、文明社区为契机，全面推进社区公共服务站、文体活动中心、健康计生服务中心、家庭服务中心、综治信访维稳工作站、小广场等基础设施建设。总体来看，河源市社区建设仍处于起步阶段，与和谐社区、和谐社会的要求还有较大差距，主要存在问题有：行政工作难厘清、共驻共建难到位、社会组织难发展，尤其是与社区内物业管理的关系有待融合。

2.2 河源社区管理与物业管理的问题

2.2.1 工作难以配合

社区管理范围较大，因为资金及机构配置的原因，工作人员配置较少，难以做到细致化管理，对社区居民的各种需求和相关信息难以准确采集和获知；物业管理的管理仅限于一个小区，和居民日常接触较多，容易获得居民需求的第一手资料。但是社区与物业管理企业分属不同的部门管理，使二者在管理和工作上配合难以见到成效。

2.2.2 职责不清

社区居委会与物业管理企业存在管理工作职责不清的情况。社区居委会管理范围广，工作人员不足，接受政府太多行政性工作任务，一般都是忙于计生、下岗再就业及社区建设等工作，而在绿化、治安和卫生等方面鱼物管企业会发生摩擦。同时，由于社区居委会财政拨款不足，会增设一些收费性的便民服务，和物业管理企业的有偿服务形成无序竞争。

2.2.3 管理程度把握不准

社区居委会工作过程中存在爱管、不管、错管的现象。如对于新建住宅小区首次业主大会和筹备组建业主委员会的事宜表现出积极性不高、没热情，对于业主和物管企业之间的矛盾非常被动且协调手段单一，缺乏多样性的处理机制。对自身和物管企业的职责和义务认识不清，工作过程中出现和物管企业冲突、甚至干涉物理企业的工作，导致物管企业对社区管理工作不支持、不配合。

3 探求河源物业管理与社区管理的合作模式

社区管理和物业管理虽然管理机制不同，但在功能上是互补的，所以社区管理和物业管理的理想关系是合作。河源市新老城区差异很大，新城区全部实现物管企业管理，而老城的老旧建筑基本都是私人建设，基本上没有物管企业涉足。这种情况和百步亭及中山巷社区非常相像，所以建议借鉴百步亭小区和中山巷社区的经验，并结合河源市的实际情况使社区管理和物业管理进行有效合作。

3.1 以物管企业为主导的市场导向型管理模式

该模式以物管企业管理为主体，社区居委会参与建设，构建以企业为主导的“三结合”社区管理模式，即物管企业的管理、社区居委会的建设、当地政府的指导及社区党组织建设和党员作用[2]。这种模式以“党的领导、政府指导、企业主导、居民自治”为社区基本运行机制，社区委员会充分发挥其政府之手的行政职能，进行城市管理、规划工作、计划生育、居民调解、社会治安、兵役工作、失业再安置等，帮助社区协调内部组织机构与工商、税务、环保、卫生、计生等政府职能部门、执法部门关系，使其结成一种利益共同体；在管理上以物管企业为主体，将商业性服务、福利性服务、家政服务和社会公益性服务融于一体，这需要物管企业必须以追求“理性利润”为基本原则，甚至是微利或无利经营。此外，为了使社区居委会和物管企业能更好地配合，最好就是物管企业经理兼任居委会主任，分清并充分发挥社区居委会和物管企业的职能，在“政企分开”的基础上实现“政企有机融合”。

以物管企业为主导的社区管理与物业管理的合作模式能有效运行的条件之一是企业更加注重社会责任，从纯市场的经济型服务和管理转变为愿意为小区管理和服务的提升投入资金；同时，物管企业更易于从精神文明入手，营造和睦邻里关系，打造和谐小区，协助社区建设和谐社区。毫无疑问，这种模式对社区建设有很大的促进作用，尤其在河源进行城市改革创新之际，确立先进的、科学的物业管理的主体地位，使其成为新型社区的重要抓手，这种管理模式更适用于新城区。

3.2 以社区委员会为主导的基层政府导向型管理模式

该模式以社区管理为主、物业管理为辅，实行“一台班子、两块牌子”的模式，主要适用于物管企业不愿意进驻的旧城区。当社区居委会提供的服务在种类和专业程度上都不能满足居民的需要时，由社区居委会及其委员共同出资组成物管企业，并由社区居委会委员分担物管企业的职务，社区居委会主任同时兼任物管企业经理，分别履行管理社区事务和物业管理具体事务的职责，可以很好地协调社区管理与物业管理的服务范围与权利义务范围。在这种情况下，社区委员会可以起主导作用，可以很好地、充分地发挥基层政府在城市管理中“掌舵人”的作用；而对于社区居委会成立的物管企业，将会很好的服务于社区管理并纳入社区建设之中；同时，可以根据居民需要及社区管理的服务范围进行补充性有偿服务，赚取利润还可以对社区管理经费不足的现象进行补充。

社区居委会为主导的基层政府导向型管理模式需要基层政府能主动承担居住人员复杂、居住环境嘈杂、物业权属多元化、物业管理区域难以划分的老旧城区的管理责任，投资建立自属的物管企业，以配合社区管理为目标，并辅以有偿的补偿性服务，使物业管理配合社区管理建设和谐社会，满足社区居民精神层次和物质层次的需求，这种管理模式更适用于老旧城区。

社区管理与物业管理有效整合的一个要求是：两者的领导要兼任，实现政府行为和市场行为有效合作。同时，需要社区管理与物业管理所归属的政府部门进行沟通协调，界定好社区管理与物业管理的职能与职责，使二者在工作中能很好地配合。社区建设与物业管理的关系，如同《论语》中的一句话：“和而不同”，两者不能等同，既不能取代，也不能分离。河源的社区管理和物业管理都还比较落后，在未来的发展中，必须要不断汲取先进经验，为构建和谐社会探索更先进的合作模式。

主要参考文献

[1]陈淑云.城市居住区物业管理与社区管理有效整合机制[J].华中师范大学学报，2009，48（5）：49-55.

[2]章月萍.物业管理与社区管路的有机耦合[J].福建农林大学学报，2013，16（2）：72-76.