物业服务企业劳动定额管理

叶昌建

劳动定额管理是物业企业人力资源管理中的基础工作，也是企业财务预决算的基础，但是现代物业管理是综合性、整体性、个案性很强的服务，其工作种类较多较杂。本文结合物业企业的劳动定额制定存在的问题，提出了物业企业要制定标准化的服务管理模式来确定企业劳

动定额的建议。

劳动定额是指在一定的生产技术和组织条件下，为生产一定数量的产品或完成一定量的工作所规定的劳动消耗量的标准。劳动定额的测算与管理工作贯穿在物业企业的整个管理过程中，包括招投标工作、早期介入服务、前期物业管理和综合物业管理等。目前物业企业制定劳动定额的方法包括统计分析法、经验估值法、技术定额法、典型推算法等四种。很多物业企业按照物业项目的种类和面积，采用经验估值法而确定物业服务人员劳动定额，但是该表主要针对物业“四保服务”（保安、保洁、保绿和保修），技术含量和附加值都不高，现代物业管理是综合性、整体性、个案性很强的服务，其工作种类较多较杂。由于劳动定额分析不准确，造成了物业企业岗位与编制设置不合理，影响企业管理的人工效能，影响员工的工作绩效与激情，同时也使得企业人工成本较高。

1 物业企业劳动定额管理现状与存在问题

对劳动定额管理缺乏认识，思想观念不能同步。长期以来在企业意识形态中，多数管理者和员工都认为按照目标责任制的管理方式，应当以完成工作任务为宗旨，形成了经验性的薪酬分配模式，没有考虑到人、财、物等资源的优化配比方式，加之如果按照劳动定额分配方法操作复杂，工作量大，这样在多数物业企业中对劳动定额的推行缺乏主动性。

劳动定额管理的基础工作有待完善。劳动定额管理首先需要坚实的工作基础，包括设置劳动定额管理机构，合理确定劳动定额管理机构的归属、层次和职责划分，制定和颁布劳动定额管理制度，完整提出企业员工在定额工作的标准，作为绩效考核的行动准则和活动规范，此外从事劳动定额管理人员要对物业企业各个工种工作任务、工作标准非常熟悉，结合员工实际工作能力进行分析和评价。但是许多物业企业缺乏专门的劳动定额管理机构来进行统筹，没有相应的人员来进行管控，没有相应的制度来进行约束，而单纯引进一些定额标准资料或定额软件系统，与企业自身实际相脱节，而无法持续执行和维护，正常发挥劳动定额的各项功能。

针对劳动定额的编制缺乏科学的管理思维，造成人工成本的升高。 许多物业企业劳动定额标准落后于科学技术的发展。在公司成长过程中，随着新设备、新技术的应用，劳动定额的制定需要作相应的调整。多数企业存在劳动定额标准修订工作不及时、不完善，修订周期过长，修订依据不充分，修订的准确性和科学性难以保证。

2 物业企业劳动定额管理的内容与方法

劳动定额管理的内容。物业企业劳动定额管理内容包括：工作研究、确定劳动定额方法和确定劳动定额标准三大内容。可以用如下图示表示：

劳动定额管理的方法。如上图所示统计分析法、经验估值法、技术定额法、典型推算法是物业企业进行劳动定额管理中传统方法，这四种方法的共同特点是操作比较简单，但是制定劳动定额必须达到“快、准、全”的原则，“快”就是要迅速及时，方法简便易行，工作量小，及时满足工作与管理上的需要；“准”就是要能反映生产技术水平，先进合理；“全”就是要對物业企业各个部门工种都有定额标准。经验估值法准确性较差，一般只适宜于多品种，少批量，定额基础较差的情况；典型推算法虽然具备了统计分析法和经验估值法共同的优点，也只适合服务品种多，量少的服务过程。学习曲线法可以用于制定工时定额，可以比较真实反映企业工时的动态变化，标准资料法主要建立标准工时数据库，结合具体工作任务在数据库上查找相应的定额数据，预定动作时间标准法是根据工作中包含的动作及实现确定的各种动作的预定时间值加上适当的宽裕率，PTS法适合于流程化或标准化工作任务，如前期物业中业主入住流程或装修手续办理流程等。

3 改进物业企业劳动定额管理的建议

将劳动定额管理与物业企业员工绩效考核紧密结合。在劳动定额管理中最难操作的就是如何真实可靠地掌握生产服务过程中的第一手资料。在实际工作中往往会出现员工不配合，比如出现各种目的的虚报，故意消极怠工等现象，这就需要物业企业将劳动定额管理和员工的绩效考核紧密挂钩，采用各种方式对员工业绩进行综合评价，如员工参加行业技能大赛，将员工成绩进行分析对比，留下第一手资料，如采用行为锚定评价法、关键事件法，行为观察评价法结合，客观真实记录员工的工作行为，为劳动定额管理奠定一定的原始数据资料。

将劳动定额管理与先进科学技术相结合。物业企业作为劳动密集型企业，劳动定额管理需要利用软件技术进行科学管理。在软件使用中，首先软件要能根据工作环境的变化，对各种基本数据进行适时调整；其次工序是由条件决定，不同条件下，定额不同；最后将工序和条件进行组合，选择匹配的公式进行计算。利用现代科学技术，有利于提高物业企业提高企业定额的制定效率和管理水平。

将劳动定额管理与物业企业文化建设相结合。作为劳动定额管理本身也存在一定的缺陷，如过于关注定量分析，给员工造成一定的心理压力，容易使员工把工作当成任务式。作为管理者在进行劳动定额标准制定时，认识到这是一种非公开性的定额，而劳动定额额度只是一种检验标准，要从数量管理走向人本管理和能本管理，从关注定额到消除定额，而这一切与物业企业文化建设是不可分离的。

（作者单位：重庆房地产职业学院）