商業地產+能源開發+國貿金融 「新世代台闖」玩轉一條龍投資

黃聰

上世紀七八十年代開始，台灣商人拎著手提箱，走遍世界打拚創業。幾十年下來，很多老一輩台灣人在大陸商界叱吒風雲的同時，也開始面臨接班的問題。

台商二代中，大多是「70後」、「80後」，是有著高學歷、高素質的台灣新青年，被喻為「新世代台闖」。只是，面對與父輩創業時完全不同的政治與經濟環境，這些台青們是否已經有足夠的覺悟和能力來接棒一代呢？

深圳萬商泰投資有限公司（簡稱萬商泰）董事長黃厚生給出了肯定的回答。

從住宅地產到商業地產

黃厚生祖籍江西贛州，其父親是來大陸投資發展的「台商一代」，當時黃父從事的是房地產項目投資，奠定了萬商泰主營業務三大板塊之一的商業地產版塊。

原先萬商泰的房地產開發以商住型地產為主，在投資的過程中，黃厚生發現商住市場因為地價的飄升，湧人大量的投資項目，市場飽和度過高，預期將來會出現供過於求的狀況，「我們當時在與市里分管領導的交流中，指出我們把2050年的房子都建完了。」同樣的商業地產，前幾年都存在開發過度的現象，前期可能樓盤賣出了，但是商戶招不進來；有部分是通過努力商戶招進來了，但是由於達不到市場的規模，商戶無法盈利只能退出。「在這樣的氛圍之下，我們在2009年就在籌畫我們的轉型。」萬商泰商業地產版塊負責人劉總監介紹道。

不能再繼續經營商住型市場的狀況，並沒有難倒這位「新世代台闖」，當時專業市場正在起步，有蓬勃發展的先機，他當機立斷，把步伐調整轉移成投資專業市場。

專業市場是一種以現貨批發為主，集中交易某一類商品或者若干類具有較強互補性或替代性商品的場所，是一種大規模集中交易的坐商式的市場制度安排，例如：建材傢俱市場、汽車汽配、五金機電、農貿批發等專業市場。但黃厚生說，這只是傳統意義上的專業市場，而萬商泰打造的是第五代的專業市場。

打造第五代專業市場

所謂第五代專業市場，其主要具備4個特點：

第一個就是電商概念，將電子商務融入商業地產的整個建設和運營過程中；第二個就是大物流概念，一般商業地產的物流配送只到縣市一級，而大物流概念下的專業市場把物流範圍拓展到鄉村一級，通過物流配送直接送達廣大的農村地區，這樣能為專業市場的運營和商戶提供一個良好的物流平台，有利於賣出更多的商品；第三個就是大金融概念，做商業地產，需要大筆的資金，內地的融資是個很大的瓶頸，所以萬商泰主要依賴深圳的金融鏈優勢，通過運作拿到低成本的融資額度，確保商業專業市場資金的保障；第四個就是大數據概念，萬商泰通過在全大陸各個大城市調研，包括一些地縣級城市，從產業的上游廠家，到下游一些終端商家，形成一個完備的資料庫，為專業市場的定位決策提供了比較可靠的依據，也為市場的成功運營提供了保障。

此外，為了盡可能規避一二線城市商業地產公司的廝殺，萬商泰將重心放到一些人口規模比較大，經濟發展速度比較快的三四線城市，將這些城市裏還沒有完成集中化經營的分散市場集中起來，形成一種有規模經濟的專業市場，如惠州義烏小商品城、鷹西汽車城、贛西萬商紅國際商貿物流中心等。

商業地產開發催生能源事業

隨著地產事業的轉型開發，為了落實第五代專業市場的大物流概念，機器卡車的油品消耗量非常大；同時大陸汽車的保有量也在飛速增長，每年的負荷增加率達到20%，由此也出現了一個問題：油品供不應求。

「有一些油站供應了3天油，但要休息4天，因為油品供應周轉不足。」黃厚生表示，加上中國大陸加入WTO，必須要開放市場、開放民營競爭、開放成品油進出口，以及「十三五」規劃大力發展能源產業，進一步放開民營資本准入門檻，種種趨勢表明這是個巨大的商機，因此，萬商泰大刀闊斧地制定了三個油庫項目：

一、廣西北部灣防城港油庫擬建項目油庫儲存量50萬立方米，該油庫將從東南亞直接進口成品油，然後再建一條鐵路專線跟原有的鐵路線路連接，供應內地的大西南市場；

二、江西省九江市彭澤縣油庫為投資10萬方能源（油庫）物流項目，該油庫主要是利用長江水運成本低廉的優勢，再加上九江乃九省通衢，本身經濟發達，路通八方，成品油銷售可輻射贛、鄂、皖等華中、華東地區；

三、江西省贛州市信豐縣油庫為投資10萬方成品油倉儲、批發項目，該油庫是為了解決當地油品供不應求的問題，贛州人口眾多、交通便利，有「贛粵閩三省通地」之稱，但近1千萬的人口卻只有3個油庫，油品需求量極大。

立足油庫 發展加油站網點分佈

「油庫算是批發行業的話，那零售行業就是我們的加油站。」黃厚生透露，萬商泰在每個地方新建油庫的同時，也會向當地政府申請配套一定數量的加油站，等油庫項目落成，油品能直接供應自己以及周邊地區的民營加油站。

油站這個特許行業不像普通的便利店，一條街多少家便利店都可以開，政府也不會干涉。黃厚生介紹道，政府規定一個城市裏面有3個油庫就只有3個油庫，多少油站就只有多少油站。「換句話說你拿到一個就少了一個，當你拿掉這個油庫，後面的人就不可能進來跟你競爭。所以現在這個時機點是非常好的時間點，要快速進場。」 因此，黃厚生計劃在3-5年內，新建及收購加油站30～50座作為配套，並有意將其作為一個獨立運作的板塊，為今後上市做一個中遠期規劃。「目前加油站已經建了8個了，另外也有幾個加油站正在洽談收購，結合我們的油庫項目能夠順利落成，為實現以後的目標進行鋪墊。」

「油庫十加油站」雙向發展的計畫固然遠大，但是如果要快速在這麼多區域來運作這麼多油庫油站的項目，資金量要求是非常龐大的，「市區土地價值是非常高的，郊區價格會低些，但相應的車流量也就少了很多，所以我們要拿的都是精華的地點，價格就會非常高。」黃厚生坦白。

以國際貿易金融產業作後盾

萬商泰主營業務為商業地產、能源開發、國際貿易金融等三大板塊，在打造這三大板塊之前，黃厚生在深圳從事了12年的進出口貿易事業，代理了很多台商的進出口業務，「很多台商的設備、原料、半成品、成品可能都是經過我這邊代理進出口及內外銷的。」

黃厚生本身是台灣中興法商會計系畢業，具上市公司經驗及豐厚財經資源，他認識到，自己從事了12年的進出口貿易可以與金融整合在一起，形成供應鏈金融。再加上投資商業地產、設置油庫油站，無疑都是十分燒錢的行業，而且要迅速在各個省份擴張市場，站穩腳跟，就一定需要極大的流動資金，但是大陸資金短缺，利息成本高昂，一直以來都是眾多廠商經營發展的痛腳。因此，黃厚生利用多年來做進出口貿易的經驗和人脈，借力前海自貿區金融政策優勢，積極拓展海內外金融市場。

黃厚生表示，金融業務主要就是一個理念，為什麼在深圳、香港做金融業務是有利的？因為大陸的人民幣利息和融資成本非常高，而且頭寸非常緊。一個國企央企投資開發區要跟政府銀行借1個億人民幣，可能就只給一兩千萬，即使現在存貸比取消後，頭寸額度還是非常緊。同樣的人民幣利息在香港就只是3.5%，美金大概只是2%，境外的資金存量大，利息低，而大陸缺資金且利息高，「所以我們把池水往內地輸送，就可以把內地資金缺乏的問題解決了。」

從商業地產到能源產業再到國貿金融，萬商泰呈現出一條龍的投資戰略，而採訪過程中，黃厚生的投資邏輯清晰明了，並非紙上談兵，讓人相信，大胃口也有好的消化力。