浅议中国房地产业的发展

高冠才

在过去的地产黄金十年中，房地产业高速发展，对改善居民住房，国民经济发展都起到了重要的作用，一度成为我国的支柱性产业。但现在，中国住房已经告别短缺，个别地区住房空置率较高，中国的房地产债务和杠杆已经非常高，存在一定的泡沫风险，多年来调控仍未解决的“增速放缓，库存高压，市场需求萎缩、住宅投资属性弱化、房地产金融风险”等问题进一步暴露，形成的原因主要如下。

中国经济过分依赖房地产行业。投资是稳增长利器，房地产投资又是固定资产投资的支柱之一，中国房地产投资最近这些年占全国固定资产投资的比例能够达到20%～25%，而中国投资占GDP的比重接近50%。这么简单地一换算，房地产投资能够占到GDP的10%多，15%不到，这里面还不包括房地产对从钢铁水泥到汽车家电等上游下游产业的拉动。而发达国家长期平均只有中国一半甚至更少的GDP用于房地产投资。而日本在20世纪80年代房地产泡沫破裂之前，房地产投资占GDP的比重还不到中国当前的水平。从某程度上说，房地产业绑架了GDP。

地方政府的土地财政。我国现行的房地产发展模式：“政府垄断土地——土地升值——加大房地产投资——房价上涨——土地升值”。根据美国《华尔街日报》2015年1月刊发德意志银行的一份报告显示：中国政府总收入的增长速度：2009～2013年为年均增速19%，2014年为4%，预计2015年将放缓至1%。地方政府收入增速：2009～2013年的平均水平则高达24%，2014年为2%，预计，2015年为-2%，会成为1981年以来中国地方政府收入首次出现负增长的年份（除了进行分税制改革的1994年以外）。导致财政收入缩水的主要原因是卖地放缓。中国的地方政府严重依赖卖地来获得财政收入。从全国范围来看，2008年的卖地收入为人民币1万亿元，到2013年飙升至人民币3.9万亿元，涨幅将近300%。不过，从2008年到2013年，地方政府的预算收入仅增长了140%。2008年，卖地收入占地方政府收入的比重为25%，到2013年已升至35%。卖地收入占全国财政总收入的比重则从14%升至了23%。地方政府收入下降是中国面临的首要风险。理由有三：其一，它将显著影响GDP增长率。中国的地方政府严重依赖卖地收入为基础设施建设项目提供资金。据估计，在2009～2013年间，房地产和基建投资共占总投资的49%，占GDP的24%。如果将钢铁、水泥和金融服务等相关行业的活动包括进来，则在GDP中的占比可能达到35%。土地财政无疑是2009年以来中国经济不可或缺的增长引擎。其次，财政收入下滑可能为中国的财政稳定性带来风险。地方政府需要土地出让收入来支付过去的基础设施建设账单。由于多数基础设施项目无法盈利来偿还相关债务产生的利息，它们严重依赖政府支持，而政府则依赖土地出让收入。第三，市场还未消化中国土地收入下滑的风险。

机构和个人的炒房行为。炒房行为造成房地产泡沫的直接原因，且“羊群效应”使得投机者和投资者不断增加。经济学中的“羊群效应”是指市场上存在那些没有形成自己的预期或没有获得一手信息的投资者，将根据其他投资者的行为来改变自己的行为。中国的房地产市场有一个特点：投机性、投资性占较大比重。这样的市场只有两种情况下才会发生较大的变动：一是大涨的事后，投资性需求更加释放，还有一个是大跌的时候。中国人民自农业社会就有着根深蒂固的置业观念，过去稀少的投资渠道让房地产成为个人投资者眼中的香饽饽，非理性的消费方式成为我国房地产市场快速发展的重要原因。

罗伯特·希勒在他的《非理性繁荣》一书中，给泡沫下了一个这样的定义“投机泡沫是这样一种情况：关于价格上涨的新闻刺激了投资者热情，投资者通过心理感染在人群中传播，并在此过程中放大可证明价格上涨合理性的故事，这吸引了越来越庞大的投资者群体，尽管他们怀疑投资的真实价值，但也被吸引入局，部分是因为他们嫉妒他人的成功，部分则因为赌徒的兴奋”。这是一种群体性的行为，在大家互动后产生的结果。能够遇见房地产泡沫并看到这其中有巨大利润的人，其行为也往往会稳定房地产业，防止泡沫的继续膨胀。房地产业泡沫一旦破裂，所波及的不仅仅是房地产业本身，包括银行、开发商、政府到整个国民经济，严重会造成大量银行倒闭，工人失业，造成一种严重的危机。在整个房地产泡沫的投机交易利益链条中的每一个主体都会受到一定程度的打击。而我国现在房地产的泡沫已处于一种危险的边缘，积极调整房地产结构才能使其软着陆。1998年，我国建立住房公积金制度，保障住房所有权。而目前，住房公积金占房产比例不到5%，因此促进信贷业的发展。银行进行大量的发放贷款，消费者疯狂的进行投资购买，甚至出现供不应求的局面，这样使得房地产泡沫不断膨胀，进入危险边缘。

房地产业的超高速发展时期已经过去，我国房地产业将由黄金时代进入白银时代，去库存将成为房地产领域的一大常态，房地产业将变成我国的基础性产业。

适应经济新常态成为目前的热点词汇之一，新常态不仅意味着要以新常态的眼光看待中国经济，也意味着，中国经济发展速度向中高速换挡，进入结构调整和产业省级的新阶段。

“新常态“的概念从提出的那天起，就成为地产”白银时代“的另一种翻译，新常态下，中国经济发展将加速从要素驱动、投资驱动向创新驱动转变，房地产与稳增长、调结构、转方式、惠民生、防风险都有关系，例如保障房问题涉及稳增长和惠民生；旅游地产、养老地产等新业态涉及调结构；房地产库存消化涉及防风险；通过信息化、智能化来推进建筑行业的现代化。城镇化发展必然涉及房地产，二者必须相协调，既不能滞后，也不能超前，超前就成了造城运动，造成了资源、能源的浪费，甚至造成风险的加大。在新常态下各方应如何对房地产等问题更好地进行处理呢？

政府方面：尊重房地产的规律和地区差异性的特点，注重分类调控，因地施策，落实地方政府主体责任，统筹保障性安居工程建设，支持居民自住和改善性住房需求，加快完成房地产业的政策体系分类指导，使房地产长期平稳健康发展。其次，进行不动产登记将促进住房的资源更加合理公平的分配，房地产税立法将能更好的引导消费。最后，政府调控适当松绑，加快中国城镇化进程，释放中国房地产市场刚性需求，充分发挥市场自身调节功能，消化库存。

房地产商：随着新技术、新产品、新业态、新商业模式的大量涌现，愈发明显的市场主导性下，房地产业要与金融联合创新，利用金融调控的政策，发挥房地产业的创新功能，结合我国国情，适应新常态的客观要求，让个性化、多样化、服务化、专业化、智能化成为市场主流，加快调整产业结构，使房地产逐步进入理性与平稳发展的新常态。改变传统单一的地产开发模式，进行多元化探索，整合资源，谋求多途径的创新发展，向全产业链和服务区域方向的改变，在房地产金融、商业运营、地产服务、社区服务等方面的挖掘，弥补市场空缺，如比如养老、社区服务等。例如，某大开发商，在全产业链上下功夫，依托于全国各地的业主，深度开发增值服务，如教育、医疗等。

相信在新常态的经济背景下，通过各方的调整，我国房地产业能稳定持续发展。

参考文献：

[1]王福中.公平中国[M].北京：东方出版社，2013.

[2]袁岳.数字聚焦中国[M].北京：中国经济出版社，2012.

（作者单位：临沂市建设工程监理公司）