不动产登记影响几何

何佳艳

争论了多年的不动产登记条例，终于揭开了神秘的面纱。

2014年12月22日，国务院发布《不动产登记暂行条例》（下称《条例》），将于2015年3月1日起施行，全国统一的国土资源与不动产登记信息平台，也计划从2015年下半年开始上线试运行，并最终在2017年全面运行。

对于企业和居民来说，《条例》将对他们的生活带来哪些影响呢？

一个窗口登记

《条例》实施的主要目的是建立所有种类不动产的登记制度。按照《条例》界定，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。《条例》规定了10种不动产权利，包括房屋等建筑物、构筑物所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、抵押权等。登记分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等8大类。

一直以来，我国不动产登记工作由多个行政机关负责对不同的不动产加以管理，由此形成了分散登记的现象，如土地由土地管理部门管理，建设用地使用权登记也在土地管理部门进行；房屋由城建部门管理，产权登记也在该部门进行。耕地、草地、林地等土地承包经营权、海域使用权等，则分散在农业、林业、海洋等部门。由于各部门登记方法、技术规程不一致，原有的分散登记方式很容易导致各种不动产权利的重叠、漏登；分散在不同部门管理和登记，又容易导致农林用地、农牧用地及林牧用地之间权属界线不清、权利归属不明，引发矛盾和纠纷。另外，对于企业和居民来说，证书繁多，不仅办证不便，还增加了成本。

而建立不动产统一登记制度，将化繁为简，使得企业和居民只需要跑一个窗口就能办成不动产所有相关证件。不动产统一登记就是要将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

根据《条例》，国家层面将组织建设全国统一的国土资源与不动产登记信息平台。这个平台主要有两方面的作用，一是为不动产登记机关依法登记提供信息基础，为不动产登记查询提供便利，从而为不动产交易及更有效率的利用提供保障；二是通过对登记信息的整合，为不动产登记资料查询、不动产管理等提供信息基础，为宏观调控和其他社会治理提供数据支撑。

按《条例》要求，国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，各级不动产登记机构登记的信息应当纳入该平台，确保国家、省（区市）、市、县四级登记信息实时共享。《条例》还要求，不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等9部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

2017年全面建成统一平台

按照党中央、国务院的要求，不动产统一登记工作将分 “三步走”：2015年下半年开始，陆续完成不动产登记操作系统软件与信息平台的对接，提供不动产登记信息查询服务。2015年7月，计划上线试运行信息平台；2016年完善平台并扩大试运行范围；2017年全面运行。

据国土资源部地籍司（不动产登记局）司长局长王广华介绍，目前国家层面正负责开展信息化建设顶层设计，组织建设全国统一的国土资源与不动产登记信息平台。各地负责推进本地区不动产登记的数据整合、接入信息平台的相关准备工作。

在信息平台投入运行前，各地要全面清理和整理不动产登记历史资料，按照国家统一制定的数据库标准和数据整合建库技术规程，对本地区土地、房屋、林地、草原、海域存量登记数据进行整合，建立关联关系，健全完善不动产登记信息数据库。

信息平台投入运行后，各地应根据当地信息化工作基础，提早对各类不动产登记操作系统软件进行融合、对接，形成统一发证的业务操作系统软件，支持与本级国土、住建、农业、林业、海洋等部门的业务协同，提供本级登记信息查询服务，并按照信息平台统一技术要求，预留接口，做好准备，一旦成熟，及时接入信息平台，并将本地区日常不动产登记信息实时纳入信息平台。

既有证书继续有效

登记簿是不动产物权归属和内容的根据，登记簿的统一，是统一信息平台建设的基础。《条例》第八条对登记簿册的统一设立作了明确规定，同时对登记簿应当记载的事项进行了明确，从法律层面实现了登记簿册的统一。

《条例》遵循“不变不换”的原则，规定在新的证书颁布前申请登记的，继续发放旧版证书；新的证书颁布后申请登记的，发放新版证书，原来各部门已经发放的证书继续有效，不得强制要求更换证书，不增加企业和群众负担。

《条例》根据《物权法》的有关规定，没有要求对不动产权利进行强制登记。王广华提醒，如果权利人不登记，其不动产交易安全将受到影响，也容易发生权属纠纷。因此，《条例》重点从保护权利人物权的角度规定了依申请登记。可以预见，随着制度不断完善和登记机构不断健全，不动产登记的重要意义会不断地被权利人所认知，在自愿的基础上，权利人主动申请不动产登记将逐渐普及。

提供有限度的查询

作为社会治理的基础设施之一，不动产统一登记天然具有的反腐功能一直备受期待。对此，王广华表示，实施不动产登记的出发点并非从反腐败、遏制房价考虑，尽管客观上不动产登记与反腐败可能有些关联。作为物权法的配套法规，《条例》所规定的不动产信息登记，属于私法的范畴，不同于行政法意义的公示、公告，与公职人员财产公示法或领导干部财产申报法等公法有着本质区别。

根据《物权法》的相关规定，《条例》明确，只有权利人、利害关系人、有关国家机关可以依法查询、复制不动产登记资料。

权利人指的是不动产权的所有人，如房子是自己的，就可以申请查询自己名下的房产情况。若房子抵押给银行，那么银行作为抵押权人，凭借抵押登记也有权去查询登记资料。利害关系人是指和不动产所有者有直接关系者，比如夫妻等，在一些债务纠纷中，债权人也可以凭借人民法院的补充证据材料通知书，自行或委托律师事务所查询债务人名下的已确权房产情况。

需要注意的是，《条例》规定，查询不动产登记资料的单位、个人，不得将其查询所获得的不动产登记资料用于其他目的，以保护个人的房产隐私。

对于不动产登记信息共享单位及其工作人员、查询不动产登记资料的单位和个人，《条例》明确了其保密义务。如果其违反国家规定，泄露不动产登记资料或者登记信息，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任，对有关责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。