北京楼市如何逆袭？

自曾晖 陈禹铭

“3？30楼市新政”下，降低二套房首付到4成，二手房交易税收减免条件从持有5年降低为2年，可谓给持续低迷的楼市打了一针强心剂。3月30日，地产股大幅拉涨，开发商也有了涨价的底气。

事实上，由于预期政府会有放松楼市的新政，不少开发商早在“3？30新政”前就放话要涨价。回顾楼市春节后的表现，北京楼市2月成交不佳，但业界普遍认为这是春节等季节性因素。3月，“两会”上提及“稳定住房消费”、加上央行降准降息，让不少开发商信心满满地认为今年楼市将不会遭遇“倒春寒”，3月楼市成交将稳步上涨，无论成交量还是成交价格都将在4月迎来一个全面爆发，从而使得楼市摆脱一年多的低迷，完成“逆袭”。

如今在“3？30新政”的刺激下，楼市的“龙抬头”会成真吗？在高量库存的压力下，房企会如何应对？

纯住宅库存量超8.2万套

北京市住建委数据显示，截至3月29日，北京可售期房和未签约现房住宅总共为82249套（包括自住房、保障房、别墅、不含商住）。分布区域上朝阳区最多，超过1.2万套；即使远郊区域，大兴和通州分别都超过了1.16万套，顺义则为9228套，房山区为7526套。北京中原研究总监张大伟表示，8.2万套左右的库存量已经是自2014年9月以来的最低水平。

不过，如果把市面上众多在售的商住产品（公寓、loft）等计算在内，再刨除并不愁卖的保障房住宅，据亚豪机构的数字显示，北京市的新盘库存量（已领证未签约，不包含商业和保障房）仅在3月中旬就高达108265套，总面积超过1320万平方米。

从这个数字来看，北京楼市的去库存压力并不小，其中库存量最大的是通州区（超过1.9万套），第二是大兴区（超过1.7万套），房山区也超过了1.2万套。

据亚豪机构统计，截至3月中旬，北京住宅市场仅实现19盘的供应，相比去年同期开盘项目数量减少了17个。去年3月一共有32个项目入市，但截至3月15日今年却仅有4个项目开盘，2015年市场供应开局不利。

业内人士预计，受“两会”影响推迟入市的楼盘将在4月内集中入市，4月北京楼市预计将有31个项目入市，其中包括通泰国际公馆、壹中心、鲁能七号别墅在内的10个纯新盘，迎来一波供应小高峰，房价是稳还是涨成为关注的焦点。

通州大兴区域竞争激烈

据亚豪机构统计，通州的新盘库存量（已领证未签约，包括住宅、别墅、商住loft、不包含商业和保障房）达到1.97万套。在采访中，通州的住宅开发商认为，近年来通州住宅用地较少，一直在卖库存产品，区域的房价并没有出现暴涨，住宅销售压力较小；而通州综合体开发商则认为作为首都副中心，新入市产品的硬件标准较好，政策也有利好。不过记者发现，优惠让利仍然是通州楼市的主流。

值得一提的是，通州还有众多综合体项目将入市。亚豪机构总监郭毅介绍，这几年通州新入市土地多数是商业金融和多功能用地，尤其是运河核心区，预计总建筑面积达到366万平方米。据了解，运河板块的综合体项目绿地中央广场、保利大都汇都将在近期入市，已经开始了蓄客。

据亚豪机构的数据，大兴（含亦庄）的新建商品房库存（已领证未签约，包括住宅、别墅、商住loft、不包含商业和保障房）超过了1.73万套，总面积达到196万平方米。记者在采访中发现，除了亦庄的供应较多外，大兴其他板块如旧宫、黄村、天宫院的开发商都表示，大兴楼市的商品住宅供应其实并不大，定价也较为合理，对今年的市场较有信心。

“大兴的同质竞争产品太多。”中原北京研究总监张大伟表示，这使得大兴虽然有第二机场的利好，但短期来看价格很难涨，尤其是亦庄板块。

“2013年-2014年，亦庄的土地供应太密集，使得项目扎堆入市，我们看到区域的价格出现了上涨，但一些项目现在面临着较大压力。”亚豪机构研究总监郭毅如是说。

开发商盼政策松绑以“减压”

对于一直喊涨的开发商来说，“3？30”新政的政策松绑、以及后期可能还会持续出台的楼房利好政策预期给了楼盘涨价的最大理由。

“开发商肯定会快速涨价。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云锋说，从房企方面来看，一方面是各楼盘今年的销售任务比去年只多不少，另一方面是业内普遍判断今年楼市会回暖，尤其是出于经济下行的压力，还有一些利好楼市的政策或将在短期内推出。

“楼市量价复苏的幅度取决于政策支持的力度和广度。”世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟也认为，进入3月份，各地新一轮的楼市刺激行动已密集开始酝酿甚至出台了。

中原北京研究总监张大伟则表示，目前楼市正处于一个临界点，从过去经验看，4月份如果某个区域（如通州、大兴）出现一个项目率先坚持涨价，那么很快该区域的项目、相邻区域也会借机涨价，形成“普涨”局面。

但也有业内人士表示，虽然有降息、公积金贷款放宽、以及最新的二手房交易税费减少、二套房首付降低到4成等利好，但今年北京预计还有约4万套的自住房入市，开发商的压力并不小。

绿地、保利欲冲新高

在重重库存的压力下，开发商将如何面对？3月，房企迎来农历二月初二，传统的“龙抬头”日子。而在近一段时间，随着各大房企年报的集中发布和“3？30”楼市新政的利好，不少企业也都开始积极筹备这一年的“抬头”。

在今年政府工作报告给房地产行业提出“稳定”等基调之下，大部分企业对今年的楼市走向比较看好，一些品牌房企甚至定下了超越去年业绩的推货任务。不过，由于各家企业都有着自身的“战略”，因此，它们的“开年动作”也各有侧重。

去年销售额达到2400多亿元的绿地集团，其董事长张玉良早前就表态称，今年的销售目标可能是2800亿元。据其透露，绿地的发展后劲强劲。2014年，绿地共新增土地储备项目71个，土地储备面积15169亩，可建建筑面积2078万平方米，新增项目绝大部分位于一二线城市，投资额占比达95%。

保利董秘黄海近期曾向媒体表示，保利在2015年全年预计推货1700亿-1800亿元，其中上半年推500亿-600亿元，集中去库存。同时，记者也从北京保利方面了解到，目前北京保利尚未确定2015年的具体销售目标，但可以确定的是“销售份额肯定会比去年有所增长”。有鉴于此，保利地产在2015年的北京推货量也是比较可观的，预计将有10个项目同时销售，包括续销项目和纯新项目。

龙湖、恒大放缓拿地

由于受到去年市场不景气的影响，目前不少房企手中还存在大量的存量，在市场没有完全回暖的前提下，也有一些房企的战略显得比较谨慎。比如以打造高端项目为主的龙湖地产。

在3月18日龙湖于香港举办的2014年度业绩会上，龙湖方面公开表示，其2015年的销售策略依然将以去存量为主。事实上，龙湖近些年来一直在降低土地储备，将主要精力聚焦于一线。实际上，龙湖去年已经减少了建筑面积为400万平方米的土地储备，今年还会量入为出，在买地上不会特别积极。“我们目前的存货肯定是行业里非常低的，而且关键是存货的结构很安全，所以我们心里很踏实。”龙湖集团董事长吴亚军在会上说。

此外，据一名了解恒大的人士向记者透露，2013年高调进京以来便大举拿地的恒大集团，今年的动作“也有可能放缓，拿地也可能会更加理性”。目前，恒大北京方面有4个项目，包含自住房、商品住宅和高端改善等多种类别的产品。