两会地产声音

张佳竹

3月3日，“全国两会”如期而至。恰逢《不动产登记暂行条例》实施引发楼市热议，房地产顺理成章成为“两会”热点，其中“首套房”、“住房保障”、“楼市调控”、“房产税”、“土改”则是关注焦点。

行业新常态

去年12月5日，中央政治局会议提出，2015年“坚持稳中求进工作总基调”，并且首次提出——“我国进入经济发展新常态”。

全国人大代表、中国华融资产管理股份有限公司党委书记、董事长赖小民在接受媒体采访时认为，随着中国经济发展步入“新常态”，中国房地产行业也迎来了“新常态”。房地产行业的“新常态”是理性回归市场，体现真实需求。房地产行业仍然是中国经济发展的支柱产业，关键是要促其平稳健康发展，防止大起大落。赖小民认为，房地产市场新常态的特征是“平稳增长，分化调整，求异创新”。

全国政协委员、上海社科院城市与房地产中心主任张鸿铭表示，只要清醒地认识中国房地产市场新常态，并采取准确的“双防”并重的措施，一防范楼市再次过热、虚火上升，二防范楼市全局性的急速趋冷和房价大幅下跌，中国楼市总体上稳定健康的发展是完全可期的。

绿地集团董事长张玉良认为，未来房地产调控、地产投资的关键在于读懂中国楼市的“新常态”。中国房地产市场未来的发展空间，整体和区域需要细分来看。整体而言，中国依然处在快速城镇化阶段、经济发展依然保持较快增速，房地产业仍有较大发展空间，但存在结构分化。

支持首套房

在两会代表众多的提案建议和发言中，首套房贷款问题多次被提及。

“不管形势如何，始终要坚持鼓励自住需求。”这是全国政协委员、上海社科院城市与房地产中心主任张泓铭房地产议案中最重要的一个建议。

他提出通过进一步降低首付比例、增加贷款利率的优惠以及减免费用增加对购房者自住型置业的支持。“对于首次购房，政策应当彻底宽松，首套刚需房的首付比例甚至可以考虑降至一成，同时利率也需要有硬性优惠。”

提出类似观点的还有全国政协委员、北京市工商联副会长张杰庭。张杰庭认为，要盘活住房公积金，交由国有银行统一管理，用住房公积金统一管理产生的收益来补贴首套房的贷款利率，并建议降低首套房首付比例，让年轻人交得起首付、还得起贷款。

张杰庭建议，住房公积金委托中农工建四大国有银行统一管理，统一放贷。银行额外增加了一笔巨大的存款，银行通过集中管理会产生巨大收益，政府住房公积金管理部门应用住房公积金产生的收益补贴首次置业的年轻人。

放松限购

去年，放松限购的浪潮席卷了全国众多二三线城市，仍执行限购政策的城市仅余北、上、广、深、三亚5个。今年限购是否能全面放开，也成为许多两会代表委员关注的焦点。

“从目前情况看，限不限购都不会产生太大影响。如果使用其他手段可以将房价控制在合理区间，那么限购就不是唯一选择，完全可以放开。”全国人大代表、广东省惠州市委书记陈奕威说。

全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森表示，建议北京取消单套总价1000万元以上住宅的限购，给限购政策松松土。黄其森认为，北京每年顶多消化两三千套千万级以上住宅，放开这部分住宅限购，可以活跃市场、增加税收，同时不至于对整个市场有太大影响。

“主要原因是调控效果已经显现，供求关系也趋于稳定。”全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明表示，“房地产经过一年多的调整，市场基本恢复均衡，放开限购不会对房价造成太大影响。”

在蔡继明看来，限购会误伤一些刚需和改善性需求，特别是“一刀切”地对外地人限购很没道理。“如果不许他们买房，是不是也应该不许他们租房呢？有许多人确实在这个城市工作生活，确实需要稳定的住房，那么就应该保障他们的居住权。这对促进经济繁荣、防止人才流失都有好处。”蔡继明说。

在全国政协委员、海南奥林匹克花园有限公司董事长冯川建看来，限购不是调控楼市的唯一手段，也不是解决城市承载难题的魔杖。市场的事情就应该交给市场，伴随不动产登记的实施和相关税收调节，每个人的合理购房需求有可能得到满足，楼市也是可以健康发展的。

鼓励农地入市

2月底，北京市大兴区等33个试点县（市、区）被列入农村集体经营性用地试点。农村集体建设用地将入市的话题也被两会代表们所热议。

全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明认为，试点方案过于保守，他建议要加大“土改试点”的改革力度。

蔡继明表示，允许农村集体土地即使是耕地在符合规划和用途管制的前提下直接进入市场，并没有改变土地公有制性质；允许经过动态调整的农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市，并不会突破耕地红线；允许农村宅基地使用权在集体经济组织之外抵押、出租、转让，也并不会导致农民利益受损。只有这些内容纳入土改试点方案，才能从根本上推进我国土地制度的改革和完善。

全国人大代表、中国社科院农发所原所长张晓山对媒体表示，建立城乡统一的建设用地市场，要大幅度提高农民在土地增值收益中的分配比例，就意味着大幅降低地方政府在土地增值收益中的分配比例。这就必须调整中央与地方政府之间的利益关系。

蔡继明还谈到，如果农村集体建设用地直接入市，且达到一定程度，城市房价也就有可能下降。

蔡继明的思路是，随着房价下调，大量农民工进城将能够买得起房，即便买不起房也能租得起房，即便租不起房廉租房也会向这个群体倾斜。由此，中央提出的以人为本的城市化，即进城要落户、迁徙要定居的进程才会真正加快。

不动产登记倒逼房价下调？

两会期间，适逢《不动产登记暂行条例》正式实施。对该项条例的意义及作用，代表们亦积极发表了自己的看法。

全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康评价说，一个现代国家，对不动产不作登记，没有全套信息，这是不可想象的。“不动产登记制度，支撑整个国家治理体系的运行，当然也支撑以后的财产保护，同时促进反腐倡廉，并以这种信息系统支撑我们跟财产、不动产相关的政策优化，以及制度建设，这一定是要联系在一起的。”

那么不动产登记对房地产市场有何影响？

全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森认为，考虑到有一些持有多套房甚至一些持有多套房的灰色地带，短期对局部市场或许有冲击，但长远看还是稳定房地产市场的。“毕竟大部分人购房都还是用自己的正当收入。”

全国政协委员、中国银行监事梅兴保接受媒体采访时称，不动产登记把原属不同部门监管的财产登记予以统一，对房产投机和房产腐败势必有抑制作用，短期内确实对房市有一定影响。但房价主要还是由供求、预期等因素决定，因此长期看很难“倒逼”房价下调。

房产税何时开征？

和不动产登记密切联系的是房产税的问题。不少人有一种担心是，不动产统一登记实施，基础性工作做实后，房产税有可能加快。黄其森认为，不动产登记是为政府决策提供准确数据的基础性工作，本届政府更理性、务实，下一步怎么做，还是要看基础性工作进展，最后看数据说话。

贾康则表示，房产税主要调节高端人群收入状况，可以削富济贫，可以带来多种正面效应。“我国征收‘房产税的方向已经锁定，唯一不确定的就是征税时间表。从我作为研究者的角度观察，按照中央的部署，改革的重点要在2016年底之前做出来，房地产税立法肯定是要动真格的。我认为，房地产税立法最迟不能拖过2017年的‘两会。”

房地产税政策具体怎么落实还需实际的进程。贾康认为，中国的房地产税制度不能照搬美国的模式。任何人的第一套房都可以免税，至于第三、第四套房子征税的税率，也不太可能像之前传的那样采取递进原则，更有可能是固定税率。

全国政协委员、林达集团董事长李晓林则呼吁，征收房地产税需要调整土地使用年限，将商住类产权也调整至70年。

推进保障房建设

在今年的政府工作报告中，李克强总理提出，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。

张泓铭认为，保障房“实物保障与货币补贴并举”的提法，反映出保障房思路的转变，货币补贴让被保障人群可以去市场上找房源，这是保障借用市场渠道，和市场融合的新体现。对于特困家庭的住房救助，则是保障房制度的深化。

全国政协委员、国家审计署原副审计长董大胜在3月4日表示，目前部分二三线城市的房地产问题，是规模失控和配套不足造成的。保障房建设可以与商品房去库存相结合。

“在土地竞拍阶段，建议价格到顶后竞异地配建保障房面积，或者竞配建保障房的专项资金，专款专用，对外公开。对于北京推出的自住房，黄其森建议本着动态调控的精神，应适时退出。”

张杰庭则建议住宅仅划分为商品房和公租房，取消其他保障性住房。他认为现阶段保障性住房种类过多，包括经济适用房、廉租房、公租房、限价商品房、自住型商品房等，建议公租房和商品房刚开始按5：5的比例建设。