我国旅游地产开发现状、挑战与对策研究

韩玉强

摘要：近年来，我国旅游业和房地产业持续升温，旅游地产作为二者的交叉型产业，呈快速发展趋势。随着经济发展水平的不断提高，人们的消费观也慢慢向休闲娱乐转型。旅游地产不仅能满足消费者度假的需求，还具备投资功能，市场前景巨大。未来，旅游地产项目将趋于多样化、高端化，在带来经济效益的同时，还要兼顾社会效益和环境效益，保障市场健康可持续发展。

关键词：旅游地产 自然资源 经济发展

1 旅游地产的定义和分类

旅游地产是集旅游业和地产业相结合的一种产业模式，其不同于传统的住宅，主要依托周边的旅游资源，建立休闲、度假、居住为一体的置业项目，和普通的住宅相比，旅游地产具有更好的建筑景观和自然景观，拥有配置完善的基础设施，具有很大的投资价值，通常可以将其分为旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产和旅游住宅地产。旅游景点地产指的是供游客休闲、观光和娱乐而建造的非居住型建筑物；旅游商务地产指的是提供游客餐饮、商店和娱乐城等相关服务的建筑物。

2 我国旅游地产的发展现状

旅游业是现代服务业的重要组成部分，近年来，我国政府出台了相关政策来鼓励旅游地产的发展，因为，其对带动我国经济的发展具有重要的作用，自2013年以来，我国分别出台了《国民旅游休闲纲要（2013—2020年）》，《关于加快发展养老服务业的若干意见》，《旅游法》颁布实施等，这些政策对旅游地产的发展提供了有力的保障，对推动我国养老度假地产具有重大的帮助，有利于旅游业的全面协调发展。

由于我国地理环境的特点，一般沿海地区经济快速发展，景观资源相对丰富，旅游房地产的发展更好；在中部和西部地区的旅游房地产数量相对比较少，主要集中在著名的自然风景资源的地方。可以说，我国旅游房地产的发展还存在着区域不平衡发展，沿海地区是我国旅游房地产发展的重点。依托巨大的经济实力和高收入群体的优势，在这些地方发展旅游地产效果显著。此外，旅游消费需求模式也从原来的旅游胜地向多样化、个性化、自由化的方向发展，具有内容丰富，风格迥异的旅游项目应运而生。随着个人旅游尤其是家庭旅游的普及、文化旅游、生态旅游、探险旅游成为主题，主题公园，高尔夫球场，比如海边别墅一直得到了很好的发展。在产权酒店为主体的投资模式逐步过度到消费模式，度假型和商业旅游度假地产有着良好的发展趋势，人们对于配套设施，服务质量也越来越苛刻。

3 我国旅游地产发展面临的挑战

3.1 投资过热。旅游房地产的发展给很多企业带来了商机，很多主要的房地产开发商和投资者都加入旅游房地产市场的投资。据不完全统计，百分之九十的上市公司都在布局投资于旅游房地产项目，由此可见旅游房地产市场的火爆。2013年的中国旅游地产研究报告还显示，旅游房地产项目在全国有超过五千个，年总投资约万亿元，然而，大多数投资者只有3%-4%的年回报率，滞销的情况非常严重。过热的投资行为导致了市场供求失衡，带来了泡沫经济，最明显的例子就是海南旅游房地产。

3.2 规划单一。基本上大部分的旅游房地产项目都是借助自然旅游资源的优势来建设住房，全国的发展模式几乎成了同质化现象。只要是有山有水就会受到开发人员的青睐，导致各城市旅游房地产项目计划几乎相同，缺乏创新。事实上，旅游资源应具有特殊性，在面对客户群体也相对一般的住宅项目比较单一，销售压力也就相对要大。在类似情况下，要深入挖掘自然资源的优势，充分发挥自己的特色来打破格局来吸引顾客，这就需要开发人员的创新能力和销售经验。同质性很容易带来恶性竞争现象，它会限制旅游房地产市场的发展。

3.3 变相圈地。通常而言，发展旅游地产应该具备良好的自然风景，丰富的土地资源 ，但对于经济发展水平相对落后的地区，当地政府会提供各种优惠政策来吸引投资者，很容易导致开发人员以开发旅游房地产的名义获得廉价的土地，其目的和倡导的旅游房地产发展是相违背的，让一些国内旅游房地产项目规划只专注于住宅开发，旅游和休闲的本质得不到突出，旅游房地产的价值也得不到充分的发挥。

3.4 经验不足。旅游业在中国房地产开发商的质量好坏兼而有之，开发项目的经营模式并没有一个系统的认知，常常只是在旅游房地产项目的早期规划阶段、经过盲目的开发，变成集写字楼、商业、高尔夫、娱乐为一体的综合建筑。由于开发人员本身并没有足够的经验，很多项目操作中都存在着隐形的风险。虽然有些商家会借鉴外国经验，但由于缺乏配套服务和设施，缺少休闲娱乐场所，最终不仅造成了资源的浪费，还会导致环境的破坏。

4 促进我国旅游地产发展的具体对策

4.1 建立健全相关法规。旅游房地产在我国仍属于新兴市场，相关的法律法规制度不够完美，甚至有一些还存在着空白。加大对主要地位的产权酒店进行法律法规的限制，需要政府部门协调磋商，根据不同的地方制定相应的政策。人们的出行主要集中在黄金度假时期，旅游房地产发展不平衡，旺季供应不足，淡季却没有人问津。如果可以合理的调整休假制度，就可以避免旅游的过度集中，充分利用旅游房地产项目。

4.2 统筹规划科学选址。在开发新的旅游项目之前，应该充分的做好前期调研工作，充分挖掘文化资源优势和特色资源，消除盲目发展和变相使用土地。旅游房地产的主题定位至关重要，可以大大提高其附加价值，通过整合当地的人文环境，民俗文化和自然环境，这样才能最大限度地吸引消费者。

4.3 营销创新树立形象。旅游地产可以不用转让所有权，这是和其他房地产所不同的地方，也是其所特有的特色，旅游地产可以出售服务，所以旅游地方的营销不仅仅局限于房产的销售方面，开发商还可以针对所在项目的特点，开创新的营销方式，通过将企业的独有特色和文化精神融入到销售中来进行宣传，这样不仅可以提高宣传效率，还可以将企业文化融入到大众的视野，从而提升企业的品牌形象。

5 结束语

综上所述，我国旅游地产还存在着诸多需要完善的地方，由于开发商的经验还不足，缺乏法律法规的规范，并且面对市场的激烈竞争，企业要合理的做好旅游地产的投入，避免盲目的开发建设，对于已开发的旅游项目，要结合企业的自身特色，加强企业的品牌宣传，经过统筹规划、科学选址来提高项目的可行性。我们也相信，旅游地产市场将会迎来新的发展方向。

参考文献：

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身份证：132529197810220818