浅析当前我国养老地产的驱动模式

孙立红　张原

摘 要：十八大报告中反复强调要居有所依，老有所养。那么两者结合起来老有所居也是一个急需要解决的问题。老龄化时代不期而至，而我们的国家和社会从各个层面上尚未做好充足的准备。养老问题已然成为社会的一大难题，而养老机构的建设方面明显不足，必然涉及到养老地产问题。本文在分析养老地产现状的基础之上，分析目前养老地产方面的问题与不足之处，深入研究当前我国养老地产的驱动模式。

关键词：养老地产；驱动模式

1.养老地产的概念与特点

1.1 养老地产的概念

养老地产，从字面意义上解释即供老年人居住的特殊房产，此类房产与一般的房产存在很多不同之处。如其使用对象对身体及行动方面稍显不便的老年人，因此养老地产的设施设备明显区别于普通地产，而且鉴于其特殊性，在养老地产的开发、盈利、驱动模式上也有很多特殊的特点。目前共老年人养老居住的住宅产品主要包括：老年公寓、养老院和老年社区等，这些机构既有公立国有的，也包括私立的。国家和社会及个人都需要作出努力，为养老地产问题作出贡献。

1.2 养老地产的特点

鉴于养老地产特殊的服务对象——老年人，其在很多方面具有普通地产没有的特点。首先在建筑物的设计上，养老地产普遍为低楼层和低密度，公共活动领域面积大，相关设计无障碍与自动化相结合，尽可能满足行动迟缓不便的老年人需求。其次室内设计时要保持良好的通风与采光条件，应急实施齐全。最重要的一点是配套医疗护理设施设备，基础医疗站的建立要尽可能全面到位，毕竟老年人的身体机能下滑，出现各种身体问题的可能性较大，因此在评价一套养老地产的水平时，医疗设施的配备是非常重要的因素。最后照顾护理服务也是养老地产必备的服务，很多老年人在选择养老地产时，大多因为其子女没有时间照料，因此高质量的护理服务是提升整个养老地产水平的关键。某种意义上说，这种社区软实力的体现甚至要高于社区环境与住宅适老化的设计。

2.养老地产分析现状

2.1 供需现状

我国进入老龄化速度之快，规模之下，令国家和社会措手不及，在相关领域并没有充足的准备。养老地产是近几年新型产业，很多大型发地产开发公司慢慢意识到养老地产的广阔前景，逐步涉足其中。由于房地产企业在开发养老地产方面处于起步阶段，技术配备与管理理念存在很多不足之处，因此目前的养老地产开发市场鱼龙混杂，良莠不齐。从供需量上来说，供不应求，存在大量的未满足市场需求。但是同时存在一些已经开发好的养老地产由于定价过高或者质量太差等原因造成空置的现象。

2.2 养老地产发展存在的问题

（1）缺乏统一的规划

伴随着养老地产市场需求量的大规模提升，很多房地产企业嗅到了其中的商机，纷纷投资建设养老地产，但是各大房地产企业水平层次不齐，盲目上马养老地产项目，使得开发出的产品不能符合市场要求。目前国家方面应该加强统一规划，制定养老地产的规章体系与规范制度，统筹安排养老地产项目的运行。并对完成的养老地产项目加以审核认定。

（2）建设投入不足

目前为应对严峻的老龄化问题，我国将主要养老基金用在了建设基本福利性养老机构建设方面，对于更高质量水平的养老地产投入力度欠缺。由于养老地产在设施设备的建立，护理服务人员的配备方面需求资金量大，成本过高，且土地审批程序复杂，投资回收期长等原因，导致民间投入力度也不够。因此双方面的原因导致养老地产建设投入不足。

（3）养老地产产业的整合度低

在养老地产的配套制度体系中，我国养老产业整合度相对较低。首先在经济政策方面，由于银行不支持55岁以上的老人贷款，金融工具支持的缺乏导致老年人无法获得贷款以入住养老地产。其次由于养老地产理念和开发尚且处于初始阶段，养老地产的服务水平和配套设施建设方面整合度偏低，没有形成一个相对完善合理的系统体系。

3.养老地产驱动模式研究

3.1 全面产品规划体系

在上文中我们提到目前我国养老地产产业整合度较低，还没有形成完善的管理协调机制。虽然一些房地产开发商嗅到商机并加快养老地产的开发建设步伐，但是由于国家层面上规范制度的缺乏导致现有的养老项目中建设质量良莠不齐、问题较多。养老地产的发展需要细化老年人群体中的不同需求，制定全面产品规划体系，在体系的指导之下对各个细化领域加强研究与开发，以促进整个规划体系的落实。

3.2 软性养老服务体系

养老地产市场是真个房地产需求市场的细化市场之一，养老地产不仅仅是局部、产品、阶段性的问题，同样还是一个发展趋势导向的问题。目前在养老地产市场，开发企业对于客户和客户需求的理解细化不到位，细分不准确，造成盲目开发，导致开发出的养老地产因不符合客户需求或定位不准确而导致整个市场发展缓慢。准确的市场定位，鲜明的产品特点成为当前抢占养老地产市场的关键。各个房地产企业可以根据本企业的市场定位与目标市场，制定出相应的战略规划。如果房地产开发企业所开发的养老地产是针对于准老年人和身体硬朗的老年人，则在配套设施中可以加强娱乐健身器材和活动室；如果开发的地产是针对于患有长期疾病的老人，则过硬的医疗服务团队成为建设的重点。如果企业开发的是全面性大规模的养老地产，则可以广泛提供各种老年人所需的服务，并将各项服务列入菜单，实行菜单式服务，即老年人需要那种服务，可在菜单中进行选择，以此实行不同的组合收费策略。

3.3 硬性功能配套体系

养老地产通平常的普通地产一样，具有永久性和不动性。我们在上文中提到由于养老地产面对的消费者具有特殊性，因此养老地产在硬件配备方面也要形成自己独特的硬性功能配套体系。老年人在选择养老地产时综合考虑各方面的因素，因此在挑选的过程中会格外谨慎，此时完善的硬性功能配套体系成为企业产品的竞争优势。养老地产项目按照老年人群的生理、心理需求，可分为居住功能、生活休闲及文化娱乐功、医疗护理功服务功能、商业功能等其他功能。

3.4 政策支持体系建议

养老问题是全社会共同面临并需要齐力合作的问题，国家在养老问题的解决上发挥重大作用。因此国家必须加大养老投入力度，对民间养老给予一定的政策支持与鼓励，共同致力于我国老年人老有所养，老有所居。针对上文提及的我国养老地产存在的问题，我国政府需要在政策方面做出以下努力以帮助解决问题。其一是完善行政政策、规划及技术规范的细化。目前各大房地产商关于养老地产存在盲目上马，成果良莠不齐的现象，国家需要组织有关专家对养老地产在基础设施、配套实施、基本建筑面积、用料等方面制定规范体系制度，要求房地产商必须符合其中的基本规定和要求，并实时进行审查。其二是加大政府扶持力度。由于我国老龄化规模巨大，仅仅依靠单方面力量很难应对，因此在民间社会力量开发养老地产项目时，政策可以在相关政策上给予优惠。如土地审批方面，国家及个地方政府可根据当地的老龄化情况，放宽相应审批政策，在贷款方面，政府可出台一些列优惠政策，支持鼓励养老地产的开发与投资，实施减免部分利息的政策。最后一点是以房养老，目前在西方发达国家，以房养老体系已经较为完善，而在我国还处于摸索阶段，主要是老年人在心理上还不是十分接受，这就需要国家一方面通过宣传教育引导老年人改变传统观念，一方面出台更加严格健全的法律制度管理以房养老体制，是百姓放心安心。

老龄化问题是全社会面临的问题，每一个组织、团体甚至个人都有义务共同努力解决养老问题。目前在养老地产方面我国尚且处于起步阶段，还需要各方从理论和实践上一切努力，使养老地产的发展更加稳步完善。（作者单位：北京建筑大学）