城市轨道交通建设对沿线商业圈的影响研究

韩龙艳　王敏

摘 要：我国的轨道交通建设日趋成熟，通过对许多成功案例的实证分析，表明轨道交通作为区位条件对商业圈的形成及布局有重要的影响。本文选取合肥地铁一号线及其沿线商业圈为研究对象，采用规范分析和实证分析相结合、文献研究与案例分析相结合的方法，在参阅大量国内相关研究资料的基础上，结合国内轨道交通建设较成熟的城市上海、广州、南京等地的实证分析成果，从房地产空间布局的改变、老商业圈升级、新商业圈产生及商业投资的预判效应等方面系统地考察轨道交通如何对其沿线商业圈的发展产生影响，为合肥地铁一号线沿线商业布圈的合理布局提供建议。

关键词：合肥；轨道交通；地铁一号线；商业圈

21世纪以来，随着我国城市化的快速发展，“城市病”也日益凸显，特别是城市交通压力日渐增大，交通拥堵、出行困难已经成为许多城市居民日常出行的普遍问题。轨道交通作为一种特殊的城市客运方式，对缓解城市交通压力及城市商业布局产生重要作用，逐渐被政府纳入城市规划的重要范畴。合肥市轨道交通一号线于2012年6月1日零时正式开工建设，总工期4年零7个月，计划2016年12月31日开通试运营。随着合肥地铁一号线的建成，研究如何推动地铁沿线商业布局的合理化，提高商业经济效益，充分发挥一号线促进合肥构建“一核一圈五轴”和“141”空间结构，改善合肥市南北向交通走廊交通压力，提升合肥城市品质变的极为重要。

一、 合肥市轨道交通概况及地铁一号线沿线商业圈的布局现状

（一） 合肥市地铁一号线简介

地铁一号线作为合肥市的第一条地铁线路，是合肥市南北方向的主干线，北起天水路站，南至徽州大道站，共设置26座车站，线路全部为地下线，全长29.06km。

地铁一号线计划在2016年底运营通车，一方面，会进一步完善公共交通基础设施建设，为合肥市民提供多样化的出行方式。另一方面，会改变房地产空间布局、促进老商业圈升级、推动新商业圈产生，进而为合肥市在“一带一路”新机遇下构建“一核一圈五轴”和“141”空间结构创造条件，为合肥融入长江中国经济新支撑带打好基础。

（二）地铁一号线沿线的商业布局

随着一号线的建成，合肥“地铁时代”开始到来，“地铁效应”将对周边的商业圈产生重要影响。合肥地铁1号线周边商场包括：合肥元一百盛购物中心、合肥包河万达广场、合肥金鹰大东门店、合肥商之都大东门店、合肥百大商业大厦、合肥滨湖世纪金源购物中心。地铁为市民提供了一种新的交通方式，使出行更加便捷，环境更加优化，大大缓和了交通拥挤和环境污染与建设美好城市的矛盾。此外，地铁一号线还会缩短商业圈之间的距离，为那些远离城市中心区的新城区的经济发展创造机会，同时为沿途许多老商圈的“再生”注入新的活力。

二、合肥地铁一号线对沿线商业圈的影响分析

（一）带来商业投资增加的预判效应

1、地铁的通达性会改变人们出行方式的选择，增强各地区之间的联系。合肥市的地铁修建工作自公布以来，一直得到了很多市民的关注和媒体的持续报道。无论是市民还是媒体都对地铁建设的进程和未来会给合肥带来的改变充满关心与期待。

2、正因为地铁带来的关注和热度，将会使商家对地铁沿线的发展趋势产生一种乐观的预判，这种预判会推动地铁沿线土地功能区的置换。通过合肥地铁一号线的建设，商家预判地铁沿线将会产生密集的人流和较强的空间关联性，这对于重视区位条件的商业发展来说是必不可少的。与其他行业相比，商业具有更强的租金支付能力，将最终占有这一特定区域。因此，合肥地铁一号线的沿线区位条件优势势必会带来更多的商业投资。

（二）房地产价格的升高和空间布局的改变

1、房地产价格是由多重因素共同决定的，区位因素是最重要的影响因子之一。一般情况下，市中心由于其便捷的交通、完善的基础设施而房地产价格较高。结合国内外关于轨道交通的理论研究与实际经验，房地产价值会因为轨道交通的经过而增加，从而高于其他地区。由此我们可以预测，合肥地铁一号线沿线的房地产价格会因为地铁建成后带来的大量人流和便捷的交通而上升。

2、地铁一号线的建设带来的影响不仅仅是房地产价格的上升，还有可能对房地产业和合肥市整体的空间布局带来改变。老城区作为城市的中心，其综合职能较为完善。但与此同时，老城区也兼有拥挤、空气质量差、噪音等一系列问题。合肥地铁一号线连接城市的中心与两端，节约了交通成本，缩短了两地之间的心理距离，不仅有利于扩大老城区的辐射范围还有利于促进城市形态向偏远地方扩展。以合肥地铁一号线末站附近的滨湖新区为例，地铁修建之前，因为其距离市中心较远，配套设施不完善，人烟稀少而有“鬼城”之称。但地铁一号线的修建使滨湖地区的上升空间与增值潜力增加，曾经的“鬼城”有望成为合肥市民购房、商家聚集的新选择。

（三）轨道交通对沿线商业布局的影响

商业圈作为城市商业空间结构中极其重要的商业组织形式，对区位条件具有很强的依赖性，因而一种新的交通方式总是蕴藏着无限的商机。轨道交通所产生的廊道效应，往往会在城市的地铁沿线形成轨道交通经济带，催生着更多大体量、新形态的商业圈出现。合肥商业圈依托地铁一号线的建成，将迎来一个新的发展机遇。

1.老商业圈的升级

目前，合肥东城老城区商圈的发展已经比较成熟，多样性的商业项目、住宅区、学校聚集在此，过度密集的行人车辆使得交通越来越拥挤。地铁一号线的建成，在节约时间成本的同时，也会为老商业圈创造新的经济增长点。一方面，在一些客流量较大的地铁站附近，会有大量的市民和外地游客聚集，轨道交通的辐射效应势必带动附近零售业、服务业及旅游业的发展，成为合肥经济增长新亮点。另一方面，地铁的建成会在沿线商圈吸引更高档次的商场和超市的进驻，实现老城区商圈的更新换代。

2.新商业圈的产生

通过对以往研究成果的总结发现，广州地铁一号线的建设催热了天河商圈；南京地铁一号线的运营推动中央门、新街口商圈兴起；上海地铁一号线的运营形成了人民广场、淮海路、徐家汇三大商业群落；哈尔滨地铁一号线的建成提升了哈西新区的地位…显然，轨道交通对新商业圈的产生有着积极的拉动作用。

远离城市中心区的外围区的地铁站点附近地区在地铁建设前开发程度不高，但随着地铁的建设，轨道交通沿线的主要站点或交汇点会形成一系列不同规模的新型城市居住区，人群聚集的地方就会产生需求，需求就是商机。此外，地铁的建成大大缩短了外围区与中心城区的距离，改善了沿线的土地的可达性和不畅通的交通环境，使得外围区与城区构成一种网络关系，推动城市结构由圈层式向多层次转化。在此基础上，新的商业圈随之形成。

以地铁一号线为例，平均每一站需要2到3分钟，从起点到终点只需要44分钟，轨道交通无疑是合肥城市内部交通的“最快”方式。距离的缩短使得许多大型零售商成条带状聚集在地铁沿线周边。其中，滨湖新区凭借其优越的自然资源和地理优势，吸引了一大批知名房地产商、大型百货商场和超市纷纷入驻，滨湖世纪城商圈由此形成。可以预见，由轨道交通带来的新商业圈的形成发展为合肥打造经济“升级版”创造了条件。

三、合肥地铁一号线与沿线商业圈的发展建议

（一） 明确地铁沿线各商业圈的发展定位

地铁沿线的商业圈因不同的地理位置，不同类型的商业资源和不同形态的商业氛围而具有差异性，因而各商业圈不能千篇一律，以相同的目标客户为对象，经营相同的商品。要在充分调查了解商业点周围的目标客户需求与偏好的基础上，制定商业发展策略，避免过多的同质商品竞争，形成特色化、多样化的商业圈。

（二） 地铁沿线商业圈的布局规划与城市总体规划相适应

城市的发展规划包括交通网络规划、土地利用规划、商业空间规划等，必须将各个规划统筹起来考虑，使地铁线路的延伸方向与未来城市的发展方向相一致，最大限度发挥一号线促进合肥构建“一核一圈五轴”和“141”空间结构的作用，改善合肥市南北向交通走廊交通压力，提升合肥城市品质。此外，要在分析地铁所在区域的经济发展水、客户群体构成和消费者消费能力的基础上，依托该区域内原有的商业布局形态，为地铁一号线沿线商业网点数量多少、规模大小、档次高低制定规划。避免商业网点过分集中，同类产品盲目竞争，商家供给与群众需求不匹配等现象的发生。

（三） 优化轨道交通与地面换乘系统的衔接

目前，合肥市将要建成的仅有地铁一号线一条轨道交通线路，线路的单一性和地铁不能进行门对门运输的缺陷，使得市民对多样化和便捷化的出行需求。因此，地铁的修建要在充分考虑顾客换乘工具或停车需要的基础上，与原有公共汽车、小汽车、自行车等交通相互衔接，形成一个立体的交通网络。优化轨道交通与地面换乘系统的衔接，既有利于建立更加完善的市内交通网络体系，缓解城市交通压力；也有利于增加地铁的换乘客流量，促进沿线各种商业项目的发展，扩大一号线的辐射范围，充分发挥轨道交通的预判效应。

（四） 实现地铁与沿线商业的联合开发

将城市轨道交通建设与沿线商业圈的发展紧密结合起来，不仅有利于解决合肥地铁一号线融资困难、建设资金不足的问题，还能通过增加城市公共交通的选择方式，培养更多轨道交通的客流量，带动沿线商业圈的发展。地铁一号线的建设完成，为市民的购物带来“加速度”效应，沿线的房地产业和商业也随之快速发展起来，建立上盖物业、下建商城的发展模式能在充分地利用空间资源的同时增加沿线的土地利用价值，实现地铁建设与沿线商业圈发展的互利共赢。

21世纪是我国经济转型发展的重要时期，而安徽省想要抢抓这一重大发展机遇，从农业大省转型为经济强省，就必须解决城市交通压力对区域经济发展的抑制效应。合肥市作为安徽省的省会城市，同时也是安徽省第一个建设地铁的城市，必须充分利用轨道交通的优势，在获得最大化经济利益的同时也为市民带来切实的便利。本文通过对地铁一号线对沿线商业圈影响的预测与分析，吸取国内外成功经验，为合肥轨道交通建设提供建议，为轨道沿线商业圈的发展提供方向，更为安徽省其他城市的轨道建设提供借鉴的范例。希望轨道经济的建设与发展能为合肥市、安徽省的经济腾飞打牢基础。（作者单位：安徽大学经济学院）

参考文献：

[1] 邓毅.地铁对沿线房价变动的影响与对策研究[D].南昌大学硕士论文，2014.

[2] 路刚.基于Hedonic模型的轨道交通影响区域房价研究——以北京市地铁9号线丰台南路站为例[J].中国商贸，2013（33）.

[3] 刘川，聂鑫路.城市轨道交通物业开发模式浅析——以重庆为例[J].重庆建筑，2013（05）.

[4] 张维阳，李慧，段学军.城市轨道交通对住宅价格的影响研究——以北京市地铁一号线为例[J].经济地理，2012（02）.

[5] 蒋宇.轨道交通影响下的长沙城市商业空间演变趋势研究[J].中外建筑，2011（04）

[6] 肖为周.大城市轨道交通与土地利用互动关系研究「D].江苏：东南大学博士学位论文，2010：104-107.

[7] 姚焕新.轨道交通对哈尔滨城市格局的影响分析[J].商业经济，2010（24）.

[8] 陈雷.合肥轨道交通一号线对房地产业发展的影响与对策研究[D].中国科学技术大学硕士学位论文，2010.

[9] 宋培臣，林涛，孔维强.上海市轨道交通对零售商业空间的影响[J].城市轨道交通研究，2010（04）.

[10] 王能洲，张婧，马仁锋.地铁经济对城市零售商业布局的影响研究——以上海为例[J].城市，2009（12）.