合作建房模式的利弊评述与发展趋势

郭伟明

一、合作建房模式

合作建房模式主要分为以下五种情况，如表1所示。

1.住宅合作社建房

1986年，上海一家玩具出口公司为了解决单位职工住房问题成立了我国第一家住宅合作社——新欣住房合作社。1992年，国务院住房制度改革领导小组出台《城镇住宅合作社管理暂行办法》，在总结北京、上海、沈阳、武汉、昆明等城市做法的基础上，规定了住宅合作社的设立变更和终止、合作住宅的建设、合作住宅的管理与维修等内容。

住宅合作社是指经市（县）人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的的公益性合作经济组织，具有法人资格。合作住宅是指住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅。这项政策在全国广泛推行，缓解了城镇居民和一些行业职工的住房紧张状况，为房地产市场化积累了经验。

2.个人合作建房

2003年起，于凌罡等人提出个人合作建房设想，北京、上海、南京等城市出现了蓝城计划、硅谷计划、团购计划等合作建房计划。2006年，温州赵智强牵头的“理想佳苑”项目拿地成功，2012年完成分房，实现了个人合作建房的梦圆。一些合作建房倡议者还提出，个人可以通过投资股份、成立合作社、收购未建成楼盘等形式，共同进行房地产开发，比如深圳的81名合作建房者拍得法院公开拍卖的两栋宿舍楼。

个人合作建房倡导者提出的操作方式不尽相同，总的来说是个人出资，以非盈利方式一起参与建设等前期工作，取得自己的房子。在组织形式上，具有自主性、民主性、互助性管理等特点。个人合作建房的初衷是缓解城市住房供求关系矛盾突出、房价上涨过快等问题，而直接动机是通过削减开发商利润、广告销售费用、管理费用、融资利息等成本来降低房价。

3.共有产权保障房

2007年起，淮安等城市推出共有产权保障房，即政府提供出让土地，低收入家庭按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权，具体个人出资比例和持有产权份额由政府确定。

黄石市在棚户区改造、危旧房改造和城中村改造过程中，为解决部分拆迁户买不起超面积还建房的问题，实行保障房产权由个人和政府、企业共有的政策，支持个人逐步取得房屋产权。共有产权保障房通过明晰产权主体和份额，保障了各自的权利和义务。

4.合作型保障房

2014年，《北京市城镇基本住房保障条例》立法过程中推出了合作型保障房这一新品种。2015年1月起，丰台区和石景山区发布了《高立庄和南宫合作型保障房试点项目意向登记通知》，介绍了合作型保障房的政策口径。所谓合作型保障房，是指符合保障条件的家庭和政府合作建设，由家庭承担房屋建设费用，政府提供建设用地，限定住房面积，并实行封闭运行管理，家庭退出时由政府依法收回的住房。合作型保障房由于政府提供土地，家庭仅需承担房屋建设成本，大大降低了房价。同时家庭只拥有房屋使用权，保障房在保障体系内流转，打消了牟利空间。

5.众筹买房

2014年“双十一”期间，远洋地产将旗下11套房源，通过互联网金融平台开展房产众筹活动，家庭只须支付少量金额后即可获得1.1折的购买资格。据媒体报导，最终超过2000人次众筹到购买资格，众筹金额超过1000万元。今年1月，万通集团也发布众筹筑屋项目，个人投资者或购房者可以预先投入一笔钱，在土地阶段就参与房屋的设计，享受投资收益，并最终以折扣价格买下建好的住宅。虽然这种模式被争议为营销的噱头，但从共同出资、参与前期建设的角度，仍可以认定为是合作建房的一种。

二、合作建房主导主体述评

合作建房模式不一，按主导主体分，可以分为政府主导、个人主导、开发建设单位主导、住宅合作社主导、其他机构主导（如互联网平台、金融机构、投资机构）5类。每一种主导模式下，又有其他主体参与其中，具体见表1。

三、合作建房需要平衡的关系

合作建房的落脚点是购房的个人，他们的需求、现有条件和意愿是决定合作建房成功与否的关键。以个人合作建房为主，同时考察其他合作建房模式，需要平衡的关系如下。

1.合作个体之间的关系

包括组织者与参与者、参与者与参与者之间的关系，由于参与程度不一、个体经济等条件不一、个体需求不一，最终分配的房屋存在差异，不可避免带来大量的协调和组织工作，涉及主体间的信任和风险问题。从个人合作建房“倡导者众而成者稀”的实际来看，不管是前期的选址、设计、购地、资金监管，还是后期的房屋分配、交房入住等，均存在大量的不确定性。从参与者来说，存在如何遴选组织者，行使监督权、建议权的问题；从组织者来说，存在如何平衡自身投入和所得、协调不同个体需求、应对复杂局面以及自身专业能力是否适合、能否经受长时间心理考验等问题。合作个体介入建设过程越早，协调工作量越大，而且问题呈现串联状态，一个问题解决不了，下一步工作就无法推进，导致许多个人合作建房项目半途夭折。因此，个人合作者不应事无巨细地参与合作建房全过程，应关注主要指标，重视关键节点的验收。一般个人可以委托合作代表或者专业机构对开发流程进行过程监管。在平衡多方关系上，应事先制定合作建房的规划和协议，通过协议约定各自的权利和义务。

2.合作者与开发商的关系

包括合作者委托开发商代建的委托关系和合作项目与其他开发商项目的竞争关系：前者需要明确委托的具体内容和费用标准，属于合作建房内部关系，合作者主要借助开发企业的专业能力，实现房屋的建设，并按委托协议支付相应的代建费用；后者是合作建房模式与以房地产开发企业为主的开发模式之间的竞争关系，目前来看，随着多年的积累，无论是专业开发能力、资金实力、组织能力、市场适应能力还是与购房者的谈判能力，房地产开发企业都更具优势，主要表现在个人合作建房者很难通过招拍挂取得土地。所以个人合作建房者应考虑发挥自身优势，弥补开发商独大的不足，比如抱团购买提高与开发商的谈判能力、事先注资稳定彼此预期、提出住宅设计需求锁定产品特点等。

3.合作者个体与政府的关系

个人合作建房要取得成功，离不开政府的支持，包括合作组织的成立与认定、贷款等资金支持、土地的供应、税费的支持以及合作建房的政策指导和规范。典型的例子就是住宅合作社建房的推行，自1980年末大力推广取得较大影响后，1998年起国家开始实行住房分配货币化改革，住房分配制度逐步走向市场化供应，从而以个人名义集资建房逐步走向衰落。在互联网金融等新型经济形式加入合作建房后，同样离不开政府的监管和规范，由于住房开发建设周期长、资金量大、主体多，只有政府有足够的资源和权威，从住房整个建设管理周期予以监管。

4.合作者个体与外部社会的关系

如果个人合作建房降低房价部分纯粹由于节约开发商利润等市场溢价部分，则公众从社会公平角度应能接受，但如果个人合作建房享受了土地、税费等优惠，显然需要接受社会公平正义的考量。

2006年《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）提出要“严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为”。这说明，住宅合作社的衰落在一定意义上是由于分配不公而导致无法长期推行的。合作型保障房和共有产权保障房享受了土地、税费等扶持政策，但明确供应对象是中低收入住房困难家庭等特定人群，体现了社会公共保障属性，从而能够为公众所接受。

四、合作建房特点和发展趋势探讨

1.政府主导的合作建房应体现社会保障属性

合作型保障房或共有产权保障房虽然产权形式不一样，但根本目的都在于保障家庭的基本居住权，打消房屋的财产属性，减少保障和市场双轨制供应下的牟利空间，符合社会公平正义原则。从保障角度出发，合作建保障房有利于调动家庭解决自身住房困难的积极性，缓解政府压力。

保障房合作建设应考虑如下特点：一是住房向特定困难家庭供应，住房价格应考虑家庭的经济支付能力；二是住房规划设计上，应考虑困难家庭的就业、交通等基本公共服务需求；三是在住房使用上，确保公共资源效能最大化，只用于符合条件的家庭自住，家庭有能力解决自身住房问题后，应使保障房源或保障资金投入释放出来继续用作困难人群。显然，政府主导的合作性质的保障房需要建立一套完善的政策体制机制。

2.社会合作住房体现市场化发展方向

个人合作建房和众筹买房是家庭解决住房问题的方式之一，相较于开发商建设后直接向家庭销售，合作建房提高了个人的参与程度，对于纯粹以开发商为主导的住房市场是一个冲击，扩大了个人住房消费选择范围。社会合作建房的发展方向是削减房地产市场某一方的暴利，使房地产开发利润下降到社会平均水平。通过削减不必要的环节或费用，如高利率融资成本、开发暴利、营销费用等，将对现有房地产市场起到一个纠偏和提高的作用。

3.合作建房仍然秉持社会专业分工取向

不管是政府主导还是社会主导，合作建房必须要发挥专业机构力量，提高建设管理效率，最终降低整个开发成本。从这个意义上说，纯粹由个人主导的合作建房并不现实，因为个人组织的合作建房团队，不可能完全涵盖建设、设计、金融、管理等方面的人才，鉴于住房开发流程的复杂和技术含量的不断提高，要么个人开发的住房品质无法和专业建设单位相提并论，要么个人在享受低房价的同时也得承担品质一般的困扰。一个项目建立一个住宅合作社的开发模式，从社会组织效率或技术层面来看，显然不是发展方向。因此，合作建房应从专业效率的角度，组织开发建设、金融投资、规划建设等机构共同参与，主导主体主要从特定的角度对房屋的价格、需求特点、分配方式等方面施加影响。

4.合作建房将更多地体现个性化特征

众筹买房的兴起有互联网金融的作用，但根本上是因为现代社会重视个性化产品和金融创新的作用。住房作为一种消费产品，同样可以表达消费者的喜好，开发建设单位或金融投资机构可以通过让个人介入，提高产品的吸引力。比如，组织个人参与产品的设计，提前锁定消费群体，降低营销风险和成本；组织个人参与投资或入股，降低项目融资成本，提高项目运营风险承担能力；组织个人投资成立投资机构或开发主体，吸引社会分散资金，创新金融产品。一方面降低的成本可以显化为房价降低部分，缓解房价高涨压力；另一方面，金融产品和住房消费相结合，提高社会创新能力，而个性化的住宅产品将提高现有设计、建造水平，推动营销创新，更好地满足大家的居住和审美需求。

陈品禄/责任编辑