十年后一对夫妻六套房买房投资要悠着点儿

董映颉

随着推动房地产繁荣的人口红利逐步消失，中国楼市未来几年或难以摆脱“大拐点”的命运。一方面是新增人口在减少，另一方面是多地仍在加大商品房的供应。

据最新的人口结构研究显示，“90后”人口总数比“80后”缩减了23%，“00后”又比“90后”缩减16%。25岁至49岁的购房主力人口将在2015年达到峰值，并从2018年开始下降。“这意味着房地产市场将开始经历需求结构的改变，在未来的三到五年，楼市购买力也许就会出现严重的结构性短缺。”国务院发展研究中心一位负责人告诉《华夏时报》记者。

主力购房人群见顶？

“总有一天，中国不再有那么多的年轻人;总有一天，中国不再需要那么多的房子。”对于近几年各地人口结构的变化，北京科技大学教授、经济学家赵晓曾感慨道。

实际数据验证了赵晓的判断。据有关研究报告显示，目前主力购房人群为25～49岁，1990年的出生人口已经进入主力购房人群中。根据全国第六次人口普查数据，目前“80后”人口的总数是2.28亿，“90后”是1.74亿，“90后”人口总数比“80后”少23%。以婚龄人口为例，据第六次人口普查的数据显示，我国20～39岁的人数在2015年后出现明显下行趋势，预计全国新结婚夫妇对数将从2013年的1350万对，逐年下滑至2020年的800万对，年均增速为-7%。而结婚置业则是商品房刚性需求的主要构成之一。

“在人口增速接近的情况下，年轻人比例越高，则购房需求越稳定，而且更具可持续性。”中原地产研究总监刘渊指出。以厦门、深圳为例，2014年，两地房价暴涨，厦门在全国房价涨幅榜中位列第一。据第六次全国人口普查数据显示，深圳50岁以上的中老年人占比很低，厦门人口年轻化程度明显优于其他城市。

过去20年，中国有4亿人口从农村走到城市，从小城市走到大城市。“这一波城市化浪潮造成中国有史以来最大的人口迁移和最大的经济版图改变，同时也带来了房价的无序快速上涨。”阳光100董事长易小迪说。但这样的人口红利已经消失不见。

从城镇人口看，2012年，我国城镇购房适龄人口为3.28亿人;2016年，约为3.35亿峰值;之后加速下滑，到2020年、2030年，分别下降到约3.14亿、2.5亿。“中国城镇化高速增长期已经过去，目前农村人口向城镇的转移总量已较为有限。同时，多数农村人口进城后的工资收入处于相对较低的水平，寄希望于城镇化拉动房地产购买力不切实际。”东兴证券分析师郑闵钢指出。

十年后谁会买房

如果十年后一对夫妻拥有6套房子，那么谁还会买房？业内人士分析，十年后，我国大多数家庭构成都将成为“421”结构。即使按照祖辈父辈家庭都仅有一套房来计算，第三代年轻夫妇结婚时继承拥有的房产也将有6套。天则经济研究所所长茅于轼甚至给出“年轻人可以先租房”的建议。他曾断言，十年后，中国的房子会大量剩余，商品房供过于求，想卖都卖不掉。

民生宏观研究院执行院长管清友指出，人口结构拐点导致房地产需求高峰已过，仅靠货币宽松政策无法逆转。以日本楼市为例，劳动年龄人口在1992年达到峰值，仅仅一年后，房地产泡沫就开始破裂。

郑闵钢分析，由于此前楼市中大量投资、投机性需求的存在，造成房地产行业的非理性繁荣。但高房价使现有的刚需人群购买力大幅减弱。

“隨着购房者年龄的增长，其所购房价也随之同步上升，户型面积也逐渐增大。35岁以后，则以改善型购房为主。”刘渊说。总体来看，40岁以上年龄段购房占比远低于35岁以下年龄段。

十年之后，1985年之前出生的人已进入40岁年龄段。按照刘渊的分析，这一部分人的购房率也将大幅减少。这意味着，改善型产品也将失去购买力。

“从现在来看，一线城市相对安全，但从长远来看也未必。从我们监测到的数据来看，目前，北京、上海的人才外流现象比较明显。”上述全国性房企负责人表示。（来源：《华夏时报》）