韩日置业 谁在动这个念头？

曹绮

几十万人民币便可购买日本一二线和旅游城市的房屋，对中国投资者来说，的确有吸引力。两年前，搜房网开始向中国消费者推出日本房源，这是继美、加、澳等国家之外，搜房网的另一大海外“战场”。两年里陸续推出的5000套房源，也说明搜房网已瞄准正稳步走高的日本房地产投资市场。和搜房网几乎同时启动亚洲海外置业的还有绿地集团。与搜房网锁定日本不同，绿地则选择深耕韩国济州岛房地产市场。作为绿地在济州岛的唯一一处地产项目，汉拿山小镇全部由绿地集团自行建造，一期的400套半山精装海景别墅截至目前已经全部售罄。绿地韩国投资开发有限公司营销总监王智宇告诉记者，因为销售火爆，在旺季，基本每周都会组织有意向的投资者上岛考察。“甚至每天都会有客户飞往济州岛看房，这很平常。”

三大利好加速赴日置业

根据日本野村证券的最新数据，今年一季度以来，赴日置业的中国投资客同比增长逾20%。而这其中又以北京、上海等地尤甚。特别是在长假或旅游旺季，数以千计的“海外置业团”奔赴日本一线城市。而这种热潮带来的结果就是房价的稳步升高。从日本不动产经济研究所的报告不难发现，日本的公寓特别是市中心地段二手公寓价格已经比过去两年升高了11%。

“对东京房市来说，奥运会绝对是一大利好，2020年奥运会承办权落户东京之后，东京的房价就开始呈上行趋势了。”居外网的中国区总经理葛奕婕女士告诉记者，加之日本政府对中国自由行签证的逐步放宽，使得赴日看房置业的便捷性大大提高。以居外网为例，和某大型航空公司的看房旅行项目即将推出，而房源更多、资格更老的搜房网则是以基本每两月一次的速度，往日本组织看房团。

而对于如何维稳后奥运时代的日本房价、更好地留住投资者，日本政府也出台了相关政策，从周一楠那里，记者了解到，日本政府对大阪地区博彩业的大力推广和对于经济特区的着力建设，也让关西地区的楼市价格稳中有升。

除了房价上行的吸引力，日本房屋总价相对较低也是让中国投资者心动的利好之一。和世界上同类一线城市相比，东京的房价显然更具吸引力，以日本不动产经济研究所的数据来说，在东京23区购置一套二手三居室公寓，大约花费43万美元，而这在纽约或悉尼显然是不可能完成的交易。另外，单身公寓、小户型居多的日本房屋本身要价不高，加之过去几年来，日元兑人民币持续走低，跌幅达到25%，今年6月初更是跌至22年来新低。其直接结果就是中国人能以更便宜的价格买到日本的房屋。

从整个亚洲房地产市场来说，东京的房产回报率无疑最高。以东京市中心的五大区为例，新房回报率一般在6%-8%，二手房则是更高的10%，而同样的数据在中国则只有2%左右。而日本社会老龄化严重、离婚率高等问题，也直接导致以单身公寓为主的投资型住房租金回报率居高不下。“虽然和美国、加拿大、澳洲相比，中国人在日本的购房总量仍然落后，但销售量已经成倍增长，”周一楠说，“日本的房产市场正在后来居上。”

买房移民火了济州岛

和赴日置业的投资者更看重投资收益略有不同，去济州岛买房子的中国人多数以移民作为第一考虑。

“购买我们汉拿山小镇项目的第一组客户就是比较典型的以移民为诉求的投资者，”王智宇告诉记者，“这对来自哈尔滨的客户曾经购买过希腊和塞浦路斯的移民房产，但由于多种原因最终移民失败。然后辗转购买了汉拿山小镇的房产，一周内就获得了韩国F2签证，并将在2018年转为F5，即韩国绿卡。”

当然，冲着济州岛买房能移民去的中国投资者决不止这一对。自从2010年2月起韩国实施“房地产投资移民制度”之后，首先试行新政的济州岛就开始受到关注。而在这5年中，获得居住签证（F2签证）的99%都为中国人。

本身自然资源极佳的济州岛，却仍然处于价值洼地，和位于海南的同类型房屋相比，济州岛的别墅型房产价格仅为前者的三分之一。

王智宇表示，和欧美国家相比，韩国的移民门槛相对较低，购买50万美元以上的移民房产之后，只要在未来的5年当中没有任何犯罪记录，就可以无条件地获得当地的永久居住权，同时没有移民监，也无需证明资金的来源。

同美国、加拿大、澳洲这些置业热门地点相比，轻松获得绿卡无疑是在韩国置业最大的吸引力。而和同样买房就能移民的葡萄牙、西班牙、希腊等国相比，韩国距离中国更近，对于很多中国移民来说，包括投资者以及送子女出国留学的购房者来说，在韩国购买房产，便捷性更好。

用买房换移民吸引置业者的济州岛，也在教育环境上下了不少功夫。投资近2万亿韩元的国际英语教育中心、北伦敦教会学校、加拿大布兰克森女子学院、美国著名私立学校圣奥尔本斯学校、韩国国际学校济州分校等教育资源，对投资移民者都有很大吸引力。

在新加坡投资移民成本居高不下、中国香港特区叫停移民计划的当下，环境优良、地缘接近的济州岛显然是许多海外置业者的重点考虑之一。

利好当前，仍需科学决策

尽管越来越多的中国人开始考虑将海外置业的眼光从欧美和澳大利亚转移到离中国更近的日韩，但在实际购房过程中可能遇到的各种问题，却仍有可能使投资者踌躇不前。

以日本为例，尽管房屋总价较低，但在日本买房却不得不考虑各种税费的问题，而这种贯穿买房、住房全过程的税费模式，对习惯了“买完一身轻”的中国人来说，非常陌生。

简单来说，购入房产时，要根据固定资产的交易价格一次性缴纳4%的交易税；到政府部门登记备案要缴纳登记税；每年还必须缴纳固定资产税和都市计划税。更不要说日本高昂的遗产税和对于二手房屋必不可少的修缮费用。以一套1800万日元的三居室为例，每年就必须缴纳约20万日元左右的税收，这些还并不包括在地震多发国日本必备的地震保险费。

购房税费这一隐藏成本在韩国一样存在。除了在韩国购买房产时缴纳的取得税、农渔村特别税，还需缴纳地方教育税和财产税，如果后期想要转让，还要缴纳居民税、转让税等。当然，像所有经济发达国家一样，韩国也存在高昂的遗产税，这对于追求永久产权的中国来说，也是必须考虑到的投资成本。总之，在购买、保有及销售阶段总共需缴纳的税费加起来也是一笔不小的数目。

而对于买房送移民的济州岛而言，不仅对于购置的房产类型有详细规定，也因为移民政策的要求，所购置的物业无法出租获利，这也间接使得在济州岛投资买房的隐藏成本更高。

当然，除去隐藏的税费成本，还有其它问题值得置业者关注。根据易居房地产研究院研究员严跃进的说法，是否有连贯的政策支持房地产市场健康的发展、是否在购房时获得对称信息、是否有资质良好的后续服务企业介入，都决定了置业的成功与否。

“国家之间的政策是很容易影响后续投资决策的，”严跃进对记者表示，一旦国与国之间关系不稳定，则必须要对这类国家的物业投资保持警惕。除了要关注政策，选择资质优良、能提供真实信息源的中介也至关重要。

对于热度不减的日韩置业投资，严跃进表示，最大的风险其实还是一个资产保值增值背后的风险。如果对于汇率市场、海外投资政策等缺乏了解，更要谨慎防范投资的失误。